Στεγαστικό σχέδιο 6,5 δισ. και η στροφή στην προσφορά κατοικιών

Η κυβέρνηση έθεσε σε δημόσια διαβούλευση, έως τις 3 Ιουλίου, την πρώτη Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής για τη δεκαετία 2026-2035, ένα πακέτο που αθροίζει μέτρα ύψους 6,5 δισ. ευρώ: «Σπίτι μου», αλλαγές στη Golden Visa, κοινωνική κατοικία, αξιοποίηση κλειστών σπιτιών, ανακαινίσεις και φορολογικά κίνητρα. Πίσω από τον μεγάλο αριθμό κρύβεται μια ομολογία: τα τελευταία χρόνια το κράτος έδινε χρήμα στους αγοραστές, και αυτό απλώς ανέβαζε τις τιμές. Τώρα υπόσχεται να αλλάξει πλευρά και να βγάλει σπίτια στην αγορά.

Η διάκριση μοιάζει τεχνική, αλλά είναι η καρδιά της ιστορίας. Όταν επιδοτείς τη ζήτηση, δίνεις δάνειο ή επίδομα σε ένα νοικοκυριό για να αγοράσει ή να νοικιάσει. Όταν αυξάνεις την προσφορά, προσθέτεις πραγματικά μια κατοικία που πριν δεν υπήρχε στη μακροχρόνια αγορά. Σε μια αγορά με στενό απόθεμα, το πρώτο εργαλείο γυρίζει εναντίον του αγοραστή: OECD και IMF το λένε καθαρά, ότι μέρος της επιδότησης «κεφαλαιοποιείται» στις τιμές, δηλαδή το τσεπώνει ο πωλητής (OECD, IMF).

Τα νούμερα δεν κουμπώνουν με τις φιλοδοξίες

Εδώ αρχίζει το πρόβλημα κλίμακας. Το μόνο σκέλος με σχετικά καθαρό αριθμό είναι το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», για το οποίο έχει ήδη αναφερθεί μέγεθος περίπου 8.000 κατοικιών (To Brief). Απέναντι σε μια δεξαμενή 700.000 έως 800.000 κλειστών ή κενών κατοικιών, μιλάμε για το 1% του θεωρητικού αποθέματος (To Brief). Και αυτό πριν καν ρωτήσουμε αν τα σπίτια βρίσκονται εκεί όπου πιέζεται η αγορά.

Διότι «κλειστό ακίνητο» δεν σημαίνει «έτοιμο να νοικιαστεί αύριο». Μέσα στον μεγάλο εθνικό αριθμό χωράνε ερείπια που θέλουν βαριά ανακαίνιση, σπίτια με κληρονομικές εκκρεμότητες, ακίνητα χωρίς Ταυτότητα Κτιρίου και κατοικίες σε χωριά χωρίς ζήτηση. Ένα κλειστό διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας δεν έχει την ίδια αξία με ένα κενό σπίτι σε περιοχή που κανείς δεν θέλει να μείνει. Για να πέσουν τα ενοίκια, η κατοικία πρέπει να επιστρέψει εκεί όπου πιέζεται η αγορά, σε σωστό μέγεθος και σε προσιτή τιμή (To Brief).

Το «Σπίτι μου ΙΙ» έδειξε ήδη το όριο της λογικής της ζήτησης: χιλιάδες προεγκεκριμένοι κρατούν έτοιμη χρηματοδότηση αλλά δεν βρίσκουν κατάλληλο ακίνητο να αγοράσουν (To Brief). Όταν δίνεις φθηνό δάνειο σε μια άδεια αγορά, δεν αγοράζεις σπίτι. Ανεβάζεις την τιμή του σπιτιού που υπάρχει.

Το κομμάτι της Golden Visa κρατά τη ζήτηση ψηλά

Στο πεδίο των ξένων κεφαλαίων, η στρατηγική μοιάζει περισσότερο με ανακατεύθυνση παρά με φρένο. Η Golden Visa (η άδεια διαμονής για πολίτες εκτός ΕΕ που επενδύουν σε ακίνητο) έγινε ακριβότερη και πιο στοχευμένη: όριο 800.000 ευρώ σε Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλα νησιά, 400.000 στην υπόλοιπη χώρα, με ειδική διαδρομή 250.000 για μετατροπές επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες (Enterprise Greece). Η ζήτηση δεν καταργείται. Ακριβαίνει και μετακινείται γεωγραφικά. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει τιμές που ανεβαίνουν σε περιβάλλον ισχυρής ξένης ζήτησης και στενού αποθέματος (Bank of Greece).

Το σχέδιο, πάντως, δεν συνοδεύεται ακόμη από δημόσιο πίνακα «ποσό → εργαλείο → κατοικίες που παραδίδονται». Χωρίς αυτό, το «6,5 δισ.» είναι δημοσιονομικό headline, όχι αποδεδειγμένη παραγωγή σπιτιών. Η διεθνής εμπειρία λέει ότι ο μόνιμος μη αγοραίος πυλώνας (κοινωνική και δημοτική κατοικία) είναι το αντίβαρο που δουλεύει, αλλά θέλει γη, χρόνο και σταθερή χρηματοδότηση, όχι αποτελέσματα από τον επόμενο μήνα (OECD).

Για τον ενοικιαστή, το μέτρο δεν είναι αν ανέβηκε η αγγελία. Είναι αν η στέγη ξεπερνά το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, το όριο που η Eurostat ορίζει ως υπερβολικό βάρος (Eurostat). Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου το ενοίκιο τρώει συχνά πάνω από τον μισό καθαρό μισθό, αυτό το όριο έχει ήδη ξεπεραστεί πριν μπουν λογαριασμοί και θέρμανση. Το σχέδιο φιλοδοξεί να αποσυμπιέσει αυτή την αγορά. Προς το παρόν, οι αλλαγές στη Golden Visa κάνουν απλώς το ίδιο προϊόν ακριβότερο.