Γιατί οι κρατικές επιδοτήσεις απλώς ακριβαίνουν τα σπίτια

Χθες είδαμε ότι τα ελληνικά νοικοκυριά ξοδεύουν πλέον από τα έτοιμα, με την καθαρή αποταμίευση στο -9,3% (To Brief). Ένας από τους κύριους ενόχους κρύβεται στη στέγαση: οι ζητούμενες τιμές κατοικιών έχουν ανέβει περίπου 85% από το 2016, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά άτομο μόλις 47% (Newsbeast). Αυτό το ψαλίδι εξηγεί γιατί ένα κράτος που τρέχει δεκάδες χιλιάδες φθηνά δάνεια για πρώτη κατοικία βλέπει τις τιμές να κρατούν ψηλά αντί να υποχωρούν.

Ο κανόνας: όταν επιδοτείς τη ζήτηση, όχι την προσφορά

Φαντάσου μια αγορά με σχεδόν σταθερό αριθμό διαθέσιμων σπιτιών. Όταν το κράτος κάνει τους αγοραστές πιο ικανούς να πληρώσουν, δίνοντας δάνειο με χαμηλό ή μηδενικό επιτόκιο, αλλά δεν προστίθενται νέα σπίτια, τότε περισσότερο χρήμα κυνηγά σχεδόν το ίδιο απόθεμα. Το αποτέλεσμα είναι προβλέψιμο: ανεβαίνει η τιμή, όχι ο αριθμός των σπιτιών.

Αυτό ακριβώς περιγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος για την ελληνική αγορά: ισχυρή ζήτηση, περιορισμένη προσφορά, υψηλό κόστος κατασκευής, έλλειψη γης και καθυστερήσεις στις άδειες (Bank of Greece). Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, η «επιδότηση ζήτησης» (δηλαδή η αύξηση της αγοραστικής δύναμης μέσω φθηνού δανεισμού) λειτουργεί σαν καύσιμο σε μηχανή χωρίς δρόμο μπροστά της.

Το «Σπίτι μου ΙΙ» είναι το ζωντανό παράδειγμα. Μέχρι το κλείσιμό του είχαν εγκριθεί 13.461 δάνεια ύψους 1,617 δισ. ευρώ (OT). Την ίδια στιγμή, τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων αυξήθηκαν 14,1% στο α΄ τρίμηνο του 2026 και 20,2% τον Μάρτιο (Newsit). Η αγορά κινήθηκε. Όμως όταν οι δικαιούχοι κυνηγούν τα ίδια, συγκεκριμένα παλαιότερα ακίνητα εντός των ορίων του προγράμματος, ο πωλητής βλέπει περισσότερους χρηματοδοτημένους αγοραστές και απλώς κρατά ή ανεβάζει την τιμή. Μέρος της επιδότησης, δηλαδή, καταλήγει στον πωλητή.

Γιατί δεν χτίζονται τα σωστά σπίτια

Η αγορά χτίζει, αλλά όχι για τον εγχώριο μισθό. Το 2025, το 75,6% των πωλήσεων αφορούσε σπίτια άνω των 20 ετών και μόλις 12,3% νεόδμητα έως 5 ετών. Στην Αττική, τα νεόδμητα ήταν μόλις 3,3% των πωλήσεων (Greek Reporter).

Διότι το χρήμα πάει εκεί που αποδίδει. Τα νέα στεγαστικά τιμολογούνται πάνω από 4% για τον Έλληνα αγοραστή πρώτης κατοικίας (Bank of Greece), ενώ οι κατασκευαστές προτιμούν premium και τουριστικά ακίνητα, όπου ο αγοραστής συχνά πληρώνει με μετρητά. Οι εισροές ξένων κεφαλαίων σε ακίνητα έφτασαν τα 2,75 δισ. ευρώ το 2024, αυξημένες κατά 28,9% (Realting). Στα κορυφαία σημεία, η ξένη ζήτηση φτάνει το 60%-85% της premium αγοράς (Kataskeves Ktirion, OT). Οι αγοραστές με ρευστό ανεβάζουν τις συγκρίσιμες τιμές και τις προσδοκίες των πωλητών, σπρώχνοντας τον μισθωτό σε παλαιότερα ή πιο μακρινά ακίνητα.

Το βάρος είναι ορατό στα στοιχεία: 28,9% του πληθυσμού ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγη, έναντι 8,2% στην ΕΕ (Euro2day).

Τι θα έσπαγε τον κύκλο

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι μετρά η προσφορά, όχι η επιδότηση. Η Βιέννη κρατά χαμηλά ενοίκια επειδή το 36,5% του αποθέματός της υπάγεται σε μη κερδοσκοπικούς κανόνες (Housing Europe). Το ΔΝΤ εκτιμά ότι στην Ελλάδα 12%-13% των κατοικιών είναι κενές (Greek Reporter), ενώ ένας φόρος κενότητας στη Βρετανική Κολομβία επέστρεψε περίπου 20.000 μονάδες στη μακροχρόνια αγορά (Government of British Columbia).

Η αριθμητική παραμένει σκληρή: όσο δίνεις χρήμα σε αγοραστές χωρίς να προσθέτεις σπίτια, χρηματοδοτείς την τιμή (To Brief).