Τέλος η δόμηση στα 4 στρέμματα για νέα ξενοδοχεία

Από τις 7 Αυγούστου, ένα νέο εθνικό σχέδιο για το πού και πώς χτίζεται ο τουρισμός, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, είναι πλέον νόμος του κράτους. Αν έχετε ένα οικόπεδο σε νησί ή σε ακτή και σκεφτόσασταν να χτίσετε κατάλυμα, οι κανόνες που ίσχυαν μέχρι τις 6 Αυγούστου δεν ισχύουν πια: το κατώφλι της γης που χρειάζεστε διπλασιάστηκε ή και τετραπλασιάστηκε. Η κυβέρνηση θεσμοθέτησε το πλαίσιο με Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη (ΥΠΕΝ), που δημοσιεύτηκε ως ΦΕΚ Δ’ 658 (Kodiko). Σε συνέχεια όσων είδαμε όταν παρουσιάστηκε το τελικό σχέδιο (To Brief), το κείμενο πέρασε από την πρόθεση στη δεσμευτική εφαρμογή.

Η πιο απτή αλλαγή αφορά την «αρτιότητα», δηλαδή το ελάχιστο μέγεθος γηπέδου που χρειάζεσαι για να χτίσεις νέο κατάλυμα εκτός σχεδίου. Το παλιό πρακτικό κατώφλι ήταν τα 4 στρέμματα. Τώρα η χώρα χωρίζεται σε πέντε κατηγορίες περιοχών, και το κατώφλι κλιμακώνεται: 16 στρέμματα στις πιο κορεσμένες περιοχές (κατηγορία Α), 12 στις ανεπτυγμένες (Β) και 8 στις αναπτυσσόμενες (Γ και Δ) (News247). Ένας ιδιοκτήτης με 6 στρέμματα σε περιοχή Α απλώς δεν περνά πια το πρώτο φίλτρο για νέα μονάδα, ενώ ένας επενδυτής με 14 στρέμματα σε περιοχή Β περνά την αρτιότητα, χωρίς αυτό να του εξασφαλίζει αυτόματα τις υπόλοιπες άδειες (Powergame). Η μόνη ρωγμή στον κανόνα είναι μια πιθανή παρέκκλιση στα 4 στρέμματα για την κατηγορία Ε, υπό σωρευτικά αυστηρές προδιαγραφές, που μένει να επιβεβαιωθεί από το ίδιο το ΦΕΚ (iefimerida).

Στα νησιά μπαίνει και δεύτερο φίλτρο. Σε Μύκονο, Σαντορίνη και άλλα μεσαία ή μικρά νησιά, το αυστηρότερο νησιωτικό καθεστώς κρατά τις νέες μονάδες στις 100 κλίνες (θέσεις φιλοξενίας) και απαιτεί καταλύματα 3, 4 ή 5 αστέρων (Powergame). Σε μεγάλα νησιά όμως, όπως η Κέρκυρα ή η Ρόδος, στις περιοχές κατηγορίας Α η κλίμακα ανεβαίνει: 100 κλίνες στα πρώτα 16 στρέμματα και άλλες 6 κλίνες ανά επιπλέον στρέμμα, έως τις 350 (Δημοκρατική). Στα δύο μεγαλύτερα νησιά κάθε ομάδας απαγορεύεται πλέον ρητά και η χωροθέτηση στρατηγικών επενδύσεων μέσω ειδικών σχεδίων (Proto Thema).

Στην παράκτια ζώνη το φρένο είναι σχεδόν απόλυτο. Απαγορεύονται νέες κατασκευές και διαμορφώσεις στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή, με εξαιρέσεις μόνο για πρόσβαση ΑμεΑ, ασθενοφόρου και όσα επιτρέπει η νομοθεσία αιγιαλού (Euro2day, Epixeiro). Πρακτικά δεν αγγίζει την ομπρέλα· κόβει όμως τα μόνιμα decks, τις πλατφόρμες και τις βαριές διαμορφώσεις των beach bar.

Στις περιοχές Natura, το ευρωπαϊκό δίκτυο προστατευόμενων περιοχών (European Commission), επιτρέπονται μόνο ήπιες μορφές τουρισμού και μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης. Ο πήχης εδώ ανέβηκε: πρόσφατη απόφαση του Δικαστηρίου της ΕΕ έκρινε ότι χωρίς ειδικούς στόχους διατήρησης η περιβαλλοντική αδειοδότηση γίνεται νομικά ευάλωτη (Rodos Live News 24).

Γιατί όλα αυτά τώρα; Επειδή η χώρα έμεινε πάνω από μια δεκαετία χωρίς εθνικό τουριστικό χωροταξικό. Το ΥΠΕΝ αναφέρει ότι το πλαίσιο του 2009 ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για διαδικαστικούς λόγους (ΥΠΕΝ), ενώ για την αναθεώρηση του 2013 η απόδοση σε συγκεκριμένες αποφάσεις παραμένει δευτερογενής (NeaKriti). Στο κενό αυτό, το ΣτΕ έγινε de facto διαιτητής κάθε επένδυσης: τον Ιανουάριο 2026 ανέστειλε την περιβαλλοντική άδεια ξενοδοχείου στη Μήλο (ΟΤ), ενώ αργότερα μπλόκαρε επέκταση με 127 ιδιωτικές πισίνες (Newsbomb).

Η πραγματική διαχωριστική γραμμή δεν είναι «μεγάλοι εναντίον μικρών». Το πλαίσιο εξαιρεί τους οργανωμένους υποδοχείς και τα σύνθετα καταλύματα από ορισμένους νέους περιορισμούς, και ανεβάζει το κόστος εισόδου για όποιον δεν έχει ήδη γη και κεφάλαιο (Proto Thema). Για τις τοπικές κοινωνίες, η ζώνη των 25 μέτρων και ο κανόνας Natura είναι υλικό κέρδος σε πρόσβαση στον αιγιαλό και σε προστασία υποδομών. Ο ΣΕΤΕ χαιρέτισε τη θεσμοθέτηση (Reporter), αλλά ο πρόεδρος της ΠΟΞ Γιάννης Χατζής κατήγγειλε ότι οι οριζόντιοι περιορισμοί αγνοούν τις διαφορές μεταξύ προορισμών (Δημοκρατική). Το Άμστερνταμ κόβει απευθείας τον όγκο, με πλαφόν σε ξενοδοχειακές κλίνες (CMS Law), και η Βαρκελώνη λήγει όλες τις άδειες τουριστικών διαμερισμάτων έως το 2028 (White Sky Hospitality). Η Ελλάδα δεν παγώνει την προσφορά· φιλτράρει την είσοδο.

Πότε κλειδώνουν όλα αυτά; Άμεσα ισχύουν τα κατώφλια γης, η ζώνη των 25 μέτρων και τα νησιωτικά όρια. Οι χρήσεις γης και η φέρουσα ικανότητα κάθε τόπου θα οριστικοποιηθούν όταν εγκριθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ο χάρτης χρήσεων και όρων δόμησης κάθε δήμου) και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για μεμονωμένες περιοχές (News247). Ως τότε, το ποιος γλιτώνει από τους νέους κανόνες κρίνεται από τον κατάλογο του άρθρου 14: σώζονται όσοι πριν τις 7 Αυγούστου είχαν εκδομένη ΑΕΠΟ (την έγκριση περιβαλλοντικών όρων), πλήρη φάκελο μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων, προέγκριση οικοδομικής άδειας ή υπαγωγή σε αναπτυξιακό νόμο, Ταμείο Ανάκαμψης ή ΕΣΠΑ (Kodiko, Enikos). Σκέτη αγορά οικοπέδου ή business plan δεν μετρά. Το δίχτυ ασφαλείας δεν είναι το μέγεθος της εταιρείας, αλλά ένας φάκελος που είχε ήδη ωριμάσει.