Νέο χωροταξικό τουρισμού: φρένο στα μικρά, δρόμος για τα μεγάλα

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό πέρασε από σχέδιο σε υπογραφή. Στις 7 Αυγούστου 2026, με Κοινή Υπουργική Απόφαση, η Ελλάδα απέκτησε ένα νέο σύνολο κανόνων για το πού και πόσο μεγάλο ξενοδοχείο μπορεί να χτιστεί, αν και η δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης εκκρεμεί ακόμη (ΥΠΕΝ). Την υπέγραψαν οι υπουργοί Σταύρος Παπασταύρου (Περιβάλλοντος) και Όλγα Κεφαλογιάννη (Τουρισμού), με συνυπογραφή της υφυπουργού Μαριλένας Σούκουλη. Πίσω από την τεχνική ορολογία κρύβεται μια πολύ πρακτική ερώτηση: ποιος κρατά το δικαίωμα να χτίσει σε ένα κορεσμένο νησί και ποιος το χάνει. Σε συνέχεια όσων είδαμε τον Μάιο όταν το κείμενο μπήκε σε διαβούλευση (To Brief), το πλαίσιο είναι πλέον υπογεγραμμένο.

Φαντάσου δύο γειτονικά αγροτεμάχια στη Σαντορίνη, το ένα δίπλα στο άλλο. Μέχρι χθες, και τα δύο μπορούσαν να φιλοξενήσουν ένα μικρό ξενοδοχείο εκτός σχεδίου. Από εδώ και πέρα, η κατηγορία της περιοχής κρίνει τι σηκώνει το καθένα. Το πλαίσιο χωρίζει τη χώρα σε πέντε ζώνες, από την Α των πιο κορεσμένων περιοχών έως την Ε της ειδικής ενίσχυσης, με κριτήριο κυρίως τις τουριστικές κλίνες σε σχέση με τον μόνιμο πληθυσμό κάθε δημοτικής ενότητας (ΥΠΕΝ). «Αρτιότητα» είναι το ελάχιστο μέγεθος γηπέδου που χρειάζεσαι για να χτίσεις, και εδώ ανεβαίνει απότομα: 16 στρέμματα στην κατηγορία Α, 12 στη Β, 8 στις υπόλοιπες. Στα πιο πιεσμένα νησιά, όπου εντάσσονται ρητά Σαντορίνη και Μύκονος, μπαίνει και πλαφόν 100 κλινών για κάθε νέα μονάδα (Capital, HuffPost). Και στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή, καμία νέα κατασκευή, με στενές εξαιρέσεις για πρόσβαση ΑμεΑ ή ασθενοφόρου (ΥΠΕΝ).

Η ένταση όμως κρύβεται αλλού: ο κανόνας των 16 στρεμμάτων και των 100 κλινών χτυπά πρώτα και κύρια τον μικρό, νέο παίκτη που ήθελε ένα εκτός σχεδίου κατάλυμα. Ο μεγάλος επενδυτής, αντίθετα, κρατά διόδους. Το τελικό κείμενο απαγορεύει τις στρατηγικές επενδύσεις μέσω ΕΣΧΑΣΕ/ΕΣΧΑΔΑ στα νησιά της Ομάδας Ι και ΙΙ (όσα ξεπερνούν τα 20 τ.χλμ.), αφήνει όμως ανοιχτό τον δρόμο των Οργανωμένων Υποδοχέων Τουριστικών Δραστηριοτήτων, δηλαδή προσχεδιασμένων ζωνών ανάπτυξης (ProtoThema). Κρίσιμη είναι και η μεταβατική διάταξη του άρθρου 14: όποιο έργο είχε ήδη πλήρη φάκελο ή εγκεκριμένους περιβαλλοντικούς όρους πριν την υπογραφή, προχωρά με το παλιό καθεστώς (PowerGame). Πρακτικά, πλεονέκτημα κρατούν όσοι έχουν μεγάλη ενιαία γη, ώριμο αδειοδοτικό φάκελο ή υφιστάμενη ξενοδοχειακή βάση, όχι ο ιδιοκτήτης ενός μικρού οικοπέδου. Στα κορεσμένα νησιά, αυτό είναι de facto ανακατανομή ισχύος προς τους ήδη εγκατεστημένους και καλύτερα κεφαλαιοποιημένους.

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προσοχή στην υπεραπλούστευση: το πλαίσιο δεν κλείνει τα Airbnb από αύριο. Θεσμοθετεί τη δυνατότητα «χωρικά διαφοροποιημένων περιορισμών», χρονικών ή γεωγραφικών, που θα ενεργοποιηθούν τοπικά όπου η πίεση τεκμηριωθεί (ERT). Το μέγεθος της αγοράς δικαιολογεί την ανησυχία: σύμφωνα με πειραματικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης έφτασαν τα 2,49 εκατ. το 2025, αυξημένες κατά 7,1% έναντι του 2024 (e-forologia). Είναι, όμως, εργαλείο για το μέλλον, όχι πανελλαδική απαγόρευση σήμερα.

Οι αντιδράσεις δείχνουν πού πονάει. Ο ΣΕΤΕ χαιρέτισε τη «θεσμική εξέλιξη» αλλά απέρριψε τους «οριζόντιους περιορισμούς», ενώ ο πρόεδρος της ΠΟΞ Γιάννης Χατζής δήλωσε ότι ο πυρήνας των περιορισμών έμεινε αμετάβλητος (news247). Απέναντι, η ΕΛΛΕΤ ζητά αυστηρότερα φρένα και να μετρώνται και οι κλίνες Airbnb στη φέρουσα ικανότητα (ΕΛΛΕΤ). Σε ευρωπαϊκό πλαίσιο, η Ελλάδα δεν πάει στο μοντέλο της Βαρκελώνης, που μηδενίζει τα τουριστικά διαμερίσματα έως το 2028 (Barcelona Metròpolis). Κρατά ανοιχτή την επενδυτική οδό, απλώς τη στενεύει.

Το πλαίσιο, λοιπόν, δεν παγώνει τον τουρισμό. Αλλάζει ποιος έχει το κλειδί: όχι πια ο καθένας με ένα οικόπεδο, αλλά όποιος έχει το μέγεθος και τον χρόνο να παίξει με τους νέους κανόνες. Στη Σαντορίνη των 220 τουριστών ανά μόνιμο κάτοικο (To Brief), αυτό δεν είναι λεπτομέρεια, είναι όλη η ουσία.