Ακίνητα με διεθνείς τιμές, στέγη με ελληνικούς μισθούς

Όπως είδαμε σήμερα το πρωί (To Brief), οι ζητούμενες τιμές κατοικιών έχουν απογειωθεί κατά περίπου 85% από το 2016, ενώ τα εισοδήματα έμειναν πολύ πίσω. Το αποτέλεσμα φαίνεται σε ένα νούμερο που δεν βγάζει νόημα με την πρώτη ματιά: η Ελλάδα διαθέτει εκατοντάδες χιλιάδες κενά σπίτια, αλλά τα νοικοκυριά της δαπανούσαν το 2024 περίπου 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγη, σχεδόν τα διπλάσια από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 19% (Eurostat).

Αυτή ακριβώς είναι η μετατόπιση που κωδικοποίησε το ΔΝΤ στις 26 Μαΐου 2026. Το πρόβλημα δεν εντοπίζεται στην έλλειψη κτιρίων, αλλά στην αδυναμία ενεργοποίησης όσων ήδη υπάρχουν. Το ΔΝΤ υπολογίζει ότι το 35% των ελληνικών κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία (IMF). Το μεγαλύτερο μέρος αυτών, περίπου το 22,5%, είναι δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες. Τα πραγματικά «κενά» διαμερίσματα περιορίζονται στο 12%-13%.

Γιατί ένα «κενό» σπίτι δεν είναι διαθέσιμο σπίτι

Εδώ κρύβεται η παρανόηση. Στη γλώσσα της απογραφής, «κενή κατοικία» δεν σημαίνει έτοιμο διαμέρισμα που περιμένει ενοικιαστή (Eurostat). Συχνά πρόκειται για παλιά διαμερίσματα που χρειάζονται ανακαίνιση την οποία ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί ή δεν θέλει να πληρώσει, για ακίνητα μπλοκαρισμένα σε κληρονομικές διαφορές, ή για σπίτια με τεχνικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες. Το απόθεμα υπάρχει στα χαρτιά, αλλά δεν είναι έτοιμο να γίνει σπίτι κάποιου.

Παράλληλα, ένα ολόκληρο κομμάτι του αποθέματος μετατράπηκε από κατοικία σε επενδυτικό προϊόν. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτοξεύτηκαν από κάτω από 100.000 καταχωρίσεις το 2017 σε πάνω από 230.000 το 2024, περίπου 3,5% του συνόλου, συγκεντρωμένες στην Αθήνα, τον Πειραιά και τις τουριστικές ζώνες (IMF). Ένα διαμέρισμα που αποδίδει ως Airbnb δεν μπαίνει στην αγορά του μισθωτή.

Πώς η τιμή αποσυνδέθηκε από τον μισθό

Το δεύτερο σκέλος του παράδοξου είναι ποιος ορίζει πλέον την τιμή. Όλο και περισσότερο, η αξία της κατοικίας καθορίζεται από διεθνές και επενδυτικό χρήμα, ενώ ο Έλληνας αγοραστής πληρώνει με εγχώριο εισόδημα. Οι καθαρές εισροές από μη κατοίκους για αγορά ακινήτων έφτασαν τα 2,75 δισ. ευρώ το 2024 (BoG). Η Golden Visa, η άδεια διαμονής έναντι επένδυσης σε ακίνητο, ανέβασε από τον Σεπτέμβριο 2024 το όριο στις 800.000 ευρώ σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και μεγάλα νησιά, ομολογία ότι ορισμένες ζώνες είχαν ήδη υπερθερμανθεί (Greek Reporter).

Ο μηχανισμός είναι απλός. Ένας ξένος αγοραστής ή ένας cash buyer δεν έχει το όριο που έχει ο μισθωτός ο οποίος χρειάζεται δάνειο, με τα νέα στεγαστικά να κινούνται γύρω στο 3,69% στο α΄ τρίμηνο 2025 (Hypo). Όταν η τιμή πατάει σε επενδυτικό κεφάλαιο και η ικανότητα πληρωμής σε εγχώριο μισθό, οι δύο γραμμές απομακρύνονται. Το βάρος πέφτει συγκεκριμένα: το 28,9% του πληθυσμού ξόδευε πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγη, έναντι 8,2% στην ΕΕ, και για τους νέους 15-29 το ποσοστό έφτασε το 30,3% (Eurostat).

Γιατί τα κρατικά μέτρα μπορεί να γίνουν καύσιμο

Η κρατική απάντηση εστιάζει στη ζήτηση. Προγράμματα όπως το «Σπίτι μου ΙΙ», με δάνεια έως 190.000 ευρώ (stegasi.gov.gr), ενισχύουν την αγοραστική δύναμη όσων εγκρίνονται. Όμως ο OECD προειδοποιεί ότι σε αγορές με ανελαστική προσφορά, οι ενισχύσεις προς τους αγοραστές συχνά ενσωματώνονται στις τιμές αντί να βελτιώνουν μόνιμα την προσιτότητα (OECD). Με άλλα λόγια, μέρος της επιδότησης καταλήγει στον πωλητή.

Πιο κοντά στο πραγματικό πρόβλημα στέκουν τα μέτρα προσφοράς. Το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» επιδοτεί 60% δαπανών έως 8.100 ευρώ για σπίτια που μπαίνουν σε μακροχρόνια μίσθωση (gov.gr), και το νέο «Ανακαινίζω» στοχεύει 15.000-20.000 κατοικίες (OT). Το ζήτημα είναι η κλίμακα: ως τον Μάιο 2026 οι συμβασιοποιήσεις του «Σπίτι μου ΙΙ» ήταν περίπου 11.500 (Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής), σταγόνα μπροστά στο απόθεμα που μένει αδρανές. Το JRC υπενθυμίζει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μόνο ένα τμήμα, και το πραγματικά δομικό ζήτημα παραμένει το απόθεμα που δεν λειτουργεί ως κύρια κατοικία (JRC).

Όσο τα εκατοντάδες χιλιάδες υπάρχοντα σπίτια παραμένουν κλειδωμένα σε εξοχικά, βραχυχρόνιες μισθώσεις και κληρονομικές εκκρεμότητες, κάθε νέα κρατική επιδότηση για αγορά κινδυνεύει να καταλήξει στην τσέπη του πωλητή αντί στον μισθωτό που ψάχνει σπίτι.