Στεγαστικό Σπίτι μου 3: 70.000 ευρώ μετρητά για σπίτι 300.000

Φαντάσου κάποιον που βρήκε το διαμέρισμα των 300.000 ευρώ και υπολογίζει ότι, με ένα κρατικά επιδοτούμενο στεγαστικό δάνειο, θα το αγοράσει σχεδόν χωρίς δικά του χρήματα. Το εργαλείο για να το κάνει λέγεται «Σπίτι μου 3», ο τρίτος κύκλος ενός προγράμματος φθηνής στέγασης για νέους αγοραστές (To Brief). Στο ακριβότερο επιτρεπτό σπίτι, όμως, τα νούμερα δεν βγαίνουν όπως τα φαντάζεται: το δάνειο σταματά στις 230.000 ευρώ, άρα ο ίδιος πρέπει να βάλει από την τσέπη του τουλάχιστον 70.000 ευρώ, και με τα έξοδα αγοράς περίπου 86.200.

Το πρόγραμμα ανακοινώθηκε από τον Κυριάκο Μητσοτάκη στη ΔΕΘ στις 5 Σεπτεμβρίου. Δύο μέρες αργότερα, η ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας εξειδίκευσε τους όρους (Πρωθυπουργός, ΥΠΕΘΟΟ). Σε σχέση με το «Σπίτι μου 2», το βασικό που αλλάζει είναι δύο πλαφόν: η ανώτατη αξία κατοικίας ανεβαίνει στα 300.000 ευρώ και το δάνειο στις 230.000, ενώ διευρύνονται τα εισοδηματικά όρια (έως 35.000 ευρώ για ζευγάρι) και η ηλικία φτάνει έως τα 55 έτη (ot.gr, stegasi.gov.gr).

Τι αλλάζει, με μια ματιά:

• Αξία κατοικίας: έως 300.000 ευρώ (από 250.000)
• Δάνειο: έως 230.000 ευρώ και ως το 90% της αξίας (από 190.000)
• Ηλικία: 25-55 ετών (από 25-50)
• Εισόδημα: έως 25.000 ευρώ ο άγαμος, έως 35.000 το ζευγάρι, συν 7.000 ανά παιδί

Ο τελικός εφαρμοστικός κανονισμός, με ημερομηνία αιτήσεων και επιτοκιακή δομή, δεν έχει δημοσιευθεί ακόμη· η ενεργοποίηση σχεδιάζεται για τον Ιανουάριο του 2027.

Πόσο πιάνει στην πράξη η επιδότηση

Αν κρατηθεί η δομή του προηγούμενου κύκλου (το μισό δάνειο άτοκο δημόσιο κεφάλαιο, το άλλο μισό τραπεζικό), το όφελος είναι υπαρκτό. Για σπίτι 150.000 ευρώ, η μηνιαία δόση πέφτει από περίπου 678 σε 564 ευρώ, δηλαδή 114 ευρώ λιγότερα, και οι συνολικοί τόκοι σχεδόν στο μισό, από 68.400 σε 34.200 ευρώ, με βάση το μέσο νέο κυμαινόμενο επιτόκιο του 3,53% τον Ιούλιο (Τράπεζα της Ελλάδος). Σε σπίτι 220.000 ευρώ η εξοικονόμηση τόκων φτάνει τις 50.000 ευρώ. Το πρόβλημα εμφανίζεται ψηλότερα: στα 300.000 ευρώ το πλαφόν των 230.000 μετατρέπει το επιδοτούμενο δάνειο σε βοήθημα για όσους έχουν ήδη μεγάλη αποταμίευση.

Εκεί κρίνεται ποιος περνά την πόρτα. Τα υψηλότερα όρια ανοίγουν τυπικά τον δρόμο σε περισσότερους, ιδίως σε ζευγάρια με παιδιά και σε ανθρώπους 50-55 ετών. Η ουσιαστική πρόσβαση, όμως, μένει στενότερη: θέλει σταθερό δηλωμένο εισόδημα, καθαρή πιστοληπτική εικόνα και αποταμίευση ή οικογενειακή βοήθεια για την προκαταβολή. Άνεργοι, επισφαλώς εργαζόμενοι και υπερχρεωμένοι μπορεί να πληρούν το ηλικιακό ή εισοδηματικό κριτήριο και να μην παίρνουν δάνειο. Η αφετηρία είναι άνιση: η διάμεση καθαρή περιουσία των 16-34 ετών εκτιμάται σε 9.900 ευρώ, έναντι 24.600 στην Ευρωζώνη (euronews). Ταυτόχρονα, το 56,3% των Ελλήνων 25-34 ετών ζει ακόμη με τους γονείς του (ethnos).

Η στενωπός είναι το απόθεμα

Ακόμη κι όποιος περάσει το τραπεζικό φίλτρο, πρέπει να βρει σπίτι που να χωρά στα κριτήρια. Τα 300.000 ευρώ αγοράζουν ενδεικτικά περίπου 71 τ.μ. στα νότια προάστια της Αθήνας, 130 τ.μ. στον μέσο όρο της Θεσσαλονίκης και 150 τ.μ. στην Αλεξανδρούπολη (Spitogatos). Μια προηγούμενη χαρτογράφηση, με πολύ αυστηρότερο πλαφόν 150.000 ευρώ, έβρισκε επιλέξιμο περίπου το 12% των αγγελιών στο κέντρο της Αθήνας και κάτω από 5% στον Πειραιά (iefimerida): η προσφορά στενεύει απότομα όταν μπαίνουν μαζί τιμή, παλαιότητα, νομιμότητα και τραπεζική αποτίμηση. Οι ζητούμενες τιμές, εξάλλου, ανέβαιναν ήδη το δεύτερο τρίμηνο του 2026 κατά 5,3% στην Αττική και 7,7% στη Θεσσαλονίκη, πριν καν ενεργοποιηθεί το πρόγραμμα (protothema).

Πόσο πυκνή είναι η ζήτηση το δείχνει ο προηγούμενος κύκλος: από τις 15.097 τελικές εγκρίσεις του «Σπίτι μου 2», οι 14.114 έγιναν υπογεγραμμένες συμβάσεις, δηλαδή το 93,5% (ΥΠΕΘΟΟ). Όταν σχεδόν κάθε έγκριση καταλήγει σε αγορά, η δεξαμενή των κατάλληλων σπιτιών αδειάζει γρήγορα.

Τι σημαίνει να ρίχνεις περισσότερη αγοραστική δύναμη σε τόσο στενή αγορά; Όταν η επιδότηση μεγαλώνει τη δυνατότητα αγοράς ταχύτερα απ' όσο αυξάνεται το κατάλληλο απόθεμα, μέρος του οφέλους κινδυνεύει να περάσει στον πωλητή μέσω υψηλότερης τιμής, αντί να μείνει στον αγοραστή. Η πιο καθαρή διεθνής ένδειξη έρχεται από το βρετανικό Help to Buy: όπου η προσφορά ήταν δεμένη, στο Λονδίνο, οι τιμές των νεόδμητων ανέβηκαν περίπου 6% χωρίς να χτιστούν περισσότερα σπίτια· όπου η προσφορά μπορούσε να ανταποκριθεί, χτίστηκαν περισσότερα και οι τιμές ανέβηκαν λιγότερο (μελέτη, βρετανική αξιολόγηση). Οι ελληνικές μεσιτικές εκτιμήσεις για αύξηση 5%-10% παραμένουν πρόβλεψη, όχι μετρημένο αποτέλεσμα.

Το παραδέχεται και η ίδια η κυβέρνηση: στις 7 Σεπτεμβρίου αναγνώρισε ότι τα προγράμματα αγοράς «δεν βοηθούν στο κομμάτι της προσφοράς» (Πρωθυπουργός). Εκεί κρίνεται το «Σπίτι μου 3»: το φθηνό δάνειο είναι πραγματικό όφελος για όποιον περνά ήδη το τραπεζικό φίλτρο, αλλά όσο δεν προστίθενται επιλέξιμες κατοικίες εκεί που υπάρχει η ζήτηση, ένα κομμάτι της κρατικής στήριξης κινδυνεύει να καταλήξει στην τσέπη του πωλητή, όχι του αγοραστή.