Γιατί τα στεγαστικά προγράμματα χάνουν 800.000 κλειστά σπίτια

Η αριθμητική της ελληνικής στέγασης μοιάζει με κακό αστείο. Το «Σπίτι μου ΙΙ» δέχτηκε πάνω από 102.000 αιτήσεις σε 20 ημέρες για έναν σχεδιασμό που χωράει περίπου 20.000 δικαιούχους (ethnos). Το νέο «Ανακαινίζω» στοχεύει 15.000-20.000 κατοικίες πάνω σε ένα απόθεμα 800.000 με 900.000 κλειστών διαμερισμάτων (iefimerida). Πρακτικά, ακόμη και αν όλα πάνε καλά, τα προγράμματα αγγίζουν το 2% του προβλήματος. Το ερώτημα δεν είναι αν θα βοηθήσουν κάποιους. Είναι αν αλλάζουν την αγορά.

Τι δίνουν, σε ποιον, με ποιους όρους

Τα τρία προγράμματα κάνουν διαφορετική δουλειά. Το ενεργό «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» καλύπτει επιλέξιμη δαπάνη έως 13.500 ευρώ με επιδότηση 60% (μέγιστη ενίσχυση 8.100 ευρώ), για κατοικίες έως 100 τ.μ. που θα μπουν σε μίσθωση τουλάχιστον τριών ετών. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει εισόδημα έως 40.000 ευρώ, ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ και να έχει δηλώσει το ακίνητο κενό στο Ε2 για τρία χρόνια (4green).

Το νέο «Ανακαινίζω» 2026 είναι μεγαλύτερο: προϋπολογισμός 500 εκατ. ευρώ, πλαφόν 36.000 ευρώ ανά κατοικία, επιδότηση έως 95% για ορισμένες κατηγορίες, με 5ετή εκμίσθωση και πάγωμα ενοικίου για τα τρία πρώτα χρόνια (Newsit, proson).

Το «Σπίτι μου ΙΙ» δεν είναι επιδότηση. Είναι χαμηλότοκο στεγαστικό δάνειο που καλύπτει έως 90% της αξίας του ακινήτου, με ανώτατο ποσό 190.000 ευρώ, για πρώτους αγοραστές 25-50 ετών. Τα εισοδηματικά όρια κινούνται στα 25.000 ευρώ για άγαμο και 35.000 για ζευγάρι (Protothema). Από τις 102.000 αιτήσεις, έχουν φτάσει σε συμβασιοποίηση περίπου 11.500 (Enikos). Η προθεσμία υπογραφής παρατάθηκε έως 31 Αυγούστου 2026 για όσους έχουν ήδη πάρει έγκριση.

Γιατί δεν ανοίγουν τα 800.000 σπίτια

Το νούμερο των κλειστών κατοικιών δεν είναι μύθος — προέρχεται από την Απογραφή του 2021 και φορολογικά δεδομένα (ELSTAT, Newsbeast). Δεν σημαίνει όμως ότι υπάρχουν 800.000 διαμερίσματα έτοιμα να μπουν αύριο σε ενοικίαση.

Το πρώτο και πιο μετρήσιμο εμπόδιο είναι η γραφειοκρατία. Σύμφωνα με την έκθεση Subnational Business Ready της Παγκόσμιας Τράπεζας, μια μεταβίβαση χρειάζεται από 56 έως 213 ημέρες, η εγγραφή στο Κτηματολόγιο από 5 έως 195 ημέρες, ενώ ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης χρησιμοποιείται σε λιγότερο από 1% των πράξεων (Newsbeast). Η ψηφιοποίηση υπάρχει στο gov.gr, αλλά πρακτικά η αγορά τρέχει ακόμη με φακέλους και συμβολαιογράφους.

Από εκεί και πέρα μπαίνουν οι δομικοί λόγοι. Η πολυϊδιοκτησία είναι ο πιο συχνά αναφερόμενος: ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει τρεις ή πέντε συγκληρονόμους που δεν συμφωνούν ποιος αναλαμβάνει το κόστος, ποιος υπογράφει μίσθωση, ποιος εισπράττει. Δεύτερον, τα νομικά βάρη — υποθήκες, εκκρεμότητες δασικών χαρτών, αυθαίρετα χωρίς τακτοποίηση, ελλιπείς ηλεκτρονικές ταυτότητες κτιρίου. Τρίτον, το κόστος ανακαίνισης: ένα παλιό ακίνητο χωρίς θέρμανση, με αμίαντο ή ηλεκτρολογική εγκατάσταση του 1970, συχνά χρειάζεται 30.000 ή 50.000 ευρώ ρευστού. Η επιδότηση επιστρέφει χρήματα εκ των υστέρων, οπότε ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να βάλει από την τσέπη του. Τέταρτον, οι φόροι και ο φόβος κακοπληρωτή: η ΠΟΜΙΔΑ καταγράφει πάνω από 45 φόρους και επιβαρύνσεις που σχετίζονται με την ιδιοκτησία (Enikos).

Πόσο βαρύ είναι κάθε εμπόδιο; Μόνο η γραφειοκρατία και το κόστος είναι αυστηρά τεκμηριωμένα. Η συμβολή της πολυϊδιοκτησίας, της φοροδιαφυγής ενοικίων και της αναμονής υπεραξιών παραμένει εκτίμηση αγοράς — όχι επειδή δεν υπάρχει, αλλά επειδή κανείς δεν την έχει μετρήσει.

Το μάθημα από έξω

Η ευρωπαϊκή εμπειρία είναι σαφής: δεν υπάρχει μέτρο-φάρμακο. Όπου η στέγαση λειτουργεί, ο ΟΟΣΑ βρίσκει συνδυασμό κοινωνικής κατοικίας, μητρώων ακινήτων, ελέγχου βραχυχρόνιων μισθώσεων και επιδοτήσεων με δεσμεύσεις διάρκειας και ενοικίου (OECD, Housing Europe). Η ΕΕ προχώρησε το 2024 σε κοινό πλαίσιο διαβίβασης δεδομένων από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης προς τις αρχές (EUR-Lex). Η Τράπεζα της Ελλάδος περιγράφει επίμονη ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης, και η ΕΚΤ καταγράφει πανευρωπαϊκή πίεση σε τιμές και ενοίκια (Bank of Greece, ECB).

Η ελληνική περίπτωση έχει μια ιδιαιτερότητα που δύσκολα διορθώνεται με προγράμματα: το κόστος στέγασης απορροφά πάνω από 35% του διαθέσιμου εισοδήματος, και το «Σπίτι μου ΙΙ» γράφει 11.500 συμβάσεις ενώ τρέχουν 11.568 προγραμματισμένοι πλειστηριασμοί κατοικίας μέχρι τον Νοέμβριο (To Brief). Όσο το ένα χέρι του κράτους ανοίγει στεγαστικά και το άλλο εκποιεί, η αγορά δεν αποσυμπιέζεται — αναδιανέμει. Η επιδότηση πάει στον τεχνικό κλάδο και τις τράπεζες. Το ακίνητο μένει εκεί που ήταν. Και ο ψηφιακός φάκελος, πέντε χρόνια μετά τη θέσπισή του, εξακολουθεί να χρησιμοποιείται κάτω από 1%.