Ο εξωδικαστικός αλλάζει: σώζεις το σπίτι, χάνεις το εξοχικό

Από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026, η κρατική πλατφόρμα ρύθμισης χρεών (ο εξωδικαστικός μηχανισμός) αποκτά μια νέα επιλογή για όποιον κινδυνεύει να χάσει το σπίτι του. Ο οφειλέτης μπορεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του με χαμηλότερη δόση και μεγαλύτερο «κούρεμα», αρκεί να δεχθεί η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του, το εξοχικό, το οικόπεδο, το χωράφι ή το μαγαζί, να βγει σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό.

Αυτό είναι το πραγματικό περιεχόμενο της ρύθμισης που ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας Κυριάκος Πιερρακάκης παρουσιάζει ως «προστασία της πρώτης κατοικίας». Το χρονοδιάγραμμα το έβαλε επίσημα το υπουργείο στις 13 Ιουλίου 2026: πρώτα οι 72 δόσεις για το Δημόσιο, μετά ο διευρυμένος εξωδικαστικός από τις 26 Ιουλίου για οφειλές από 5.000 ευρώ (ΥΠΕΘΟ), και τρίτο βήμα το ειδικό εργαλείο για την κατοικία τον Σεπτέμβριο. Το άνοιγμα της πλατφόρμας από τα 5.000 ευρώ, που θεωρητικά αγγίζει έως 1 εκατομμύριο επιπλέον οφειλέτες, το είχαμε δει πριν λίγες εβδομάδες (To Brief).

Ποιος είναι ο κανόνας

Το νομικό σώμα βρίσκεται στον ν. 5313/2026 (ΦΕΚ Α’ 102/25.06.2026), που τροποποιεί τον Κώδικα Διευθέτησης Οφειλών (ΦΕΚ). Ο πυρήνας: οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να καταθέσουν αντιπρόταση που περιλαμβάνει εκποίηση των λοιπών ακινήτων του οφειλέτη, «πλην της κύριας κατοικίας», ενώ για τον υπολογισμό των δόσεων λαμβάνεται υπόψη μόνο η αξία της κύριας κατοικίας (e-nomothesia). Δεν πρόκειται για γενική ασυλία από τον πλειστηριασμό, τύπου παλιού νόμου Κατσέλη. Είναι συναλλαγή: κρατάς το σπίτι όπου μένεις, αν δεχθείς να ρευστοποιηθούν τα υπόλοιπα.

Μέχρι τώρα ο αλγόριθμος μετρούσε όλη την ακίνητη περιουσία, άρα έβγαζε μικρότερο κούρεμα και υψηλότερη δόση. Πλέον μετρά μόνο την κύρια κατοικία. Ας δούμε τι σημαίνει αυτό με δύο υποθετικά σενάρια, καθώς επίσημο κυβερνητικό παράδειγμα με πλήρη ποσά δεν έχει δημοσιευθεί. Οφειλέτης χρωστά 150.000 ευρώ και έχει μόνο την κατοικία του, αποτιμημένη στις 80.000 ευρώ: η ρύθμιση «πατά» πλέον στα 80.000, το δυνητικό κούρεμα πλησιάζει τα 70.000 ευρώ και η δόση, σε 240 δόσεις, πέφτει γύρω στα 333 ευρώ προ τόκων (Politica).

Για κάποιον με δεύτερο ακίνητο, η εικόνα αλλάζει ουσιαστικά. Έστω κατοικία 120.000 ευρώ, δεύτερο ακίνητο 50.000 και χρέος 280.000: το δεύτερο ακίνητο ρευστοποιείται πρώτο, το χρέος πέφτει στις 230.000 και η ρύθμιση για το σπίτι στηρίζεται στα 120.000. Το εξοχικό γίνεται η «δεξαμενή αποπληρωμής» ώστε να ελαφρύνει η δόση της κατοικίας. Πρώτος επισπεύδει τον πλειστηριασμό ο πιστωτής με τη μεγαλύτερη ενυπόθηκη απαίτηση και, αν αδρανήσει τρεις μήνες, τον υποκαθιστά άλλος χωρίς δικαστική άδεια (BankingNews).

Ποιος πραγματικά ωφελείται

Πόσοι μπορεί να μπουν στη νέα λογική; Ως το τέλος Ιουλίου είχαν κατατεθεί 148.840 αιτήσεις στον εξωδικαστικό και είχαν ολοκληρωθεί 66.578 ρυθμίσεις (News247). Η διαφημιζόμενη «80% έγκριση» αφορά στενό υποσύνολο αξιολογημένων φακέλων· στο σύνολο των αιτήσεων ο πραγματικός δείκτης επιτυχίας είναι 44,7% (Newsbomb). Οι διαγραφές χρέους φτάνουν τα 6,53 δισ. ευρώ, περίπου το ένα τρίτο όσων ρυθμίστηκαν (HuffPost).

Οι καθαρότεροι κερδισμένοι είναι όσοι έχουν μόνο ένα σπίτι και τίποτε άλλο: γι’ αυτούς η ρύθμιση γίνεται ελαφρύτερη χωρίς να θυσιάσουν κάτι. Οι μικροϊδιοκτήτες με δεύτερο ακίνητο κερδίζουν το σπίτι διαβίωσης, χάνουν όμως το οικογενειακό χαρτοφυλάκιο. Και ωφελείται ένας τρίτος που μιλά λιγότερο: οι servicers και τα funds. Διαχειρίζονται 79,4 δισ. ευρώ δανείων, εκ των οποίων 25,3 δισ. στεγαστικά (Τράπεζα της Ελλάδος), και η νέα διαδικασία τους δίνει ένα καθαρότερο, ταχύτερο κανάλι ρευστοποίησης της δεύτερης περιουσίας. Η ΕΚΤ το είχε επισημάνει τον Μάρτιο: η Ελλάδα καθάρισε τους ισολογισμούς των τραπεζών, όχι των νοικοκυριών (ECB).

Η νέα ρύθμιση δεν καταργεί τον πλειστηριασμό, τον μετακινεί: από το σπίτι όπου κοιμάσαι, στο ακίνητο που έχτισες για τα παιδιά σου.