Εκατομμύρια κενά σπίτια, κι όμως τα διαμερίσματα ακριβαίνουν 5,5%

Στην απογραφή του 2021 καταγράφηκαν περίπου 2,28 εκατ. κενές κατοικίες. Την ίδια δεκαετία όμως τα κενά σπίτια που προσφέρονταν για ενοικίαση λιγόστεψαν κατά 10,4% και όσα προσφέρονταν για πώληση κατά 33,1%, σύμφωνα με μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής. Η απόσταση αυτή εξηγεί σε μεγάλο βαθμό ένα εύρημα της Τράπεζας της Ελλάδος στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της 22ας Οκτωβρίου: οι τιμές των διαμερισμάτων ανέβηκαν 5,5% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο και η στέγη γίνεται όλο και λιγότερο προσιτή (ΤτΕ).

Κενό δεν σημαίνει διαθέσιμο

Ένα σπίτι λέγεται κενό όταν δεν μένει κανείς μέσα. Διαθέσιμο είναι μόνο όταν μπορεί κάποιος να το νοικιάσει ή να το αγοράσει αύριο. Ανάμεσα στα δύο μπαίνουν νομικές εκκρεμότητες, η κακή κατάσταση του ακινήτου, η εποχική χρήση και τοποθεσίες όπου δεν υπάρχει ζήτηση (ΓΠΚΒ). Ένα πατρικό στο χωριό, ένα διαμέρισμα με τέσσερις κληρονόμους που δεν συμφωνούν, ένα ακίνητο δεσμευμένο για δάνειο που δεν πληρώνεται: όλα μετρούν ως κενά, κανένα δεν βγαίνει στην αγορά.

Η Τράπεζα της Ελλάδος βλέπει τα ίδια εμπόδια. Προσθέτει τα ακίνητα που μένουν δεσμευμένα ως εξασφαλίσεις προβληματικών δανείων, όσο η ρύθμιση του ιδιωτικού χρέους προχωρά αργά, καθώς και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (ΤτΕ). Η μελέτη της Βουλής υπολογίζει ότι η μειωμένη προσφορά σπιτιών που μπορούν πράγματι να πωληθούν ή να νοικιαστούν εξηγεί έως το 19,1% της πραγματικής ανόδου των τιμών το 2018–2025, σχεδόν δηλαδή το ένα πέμπτο της. Ο υπολογισμός στηρίζεται σε συγκεκριμένες παραδοχές (ΓΠΚΒ).

Από την πλευρά της προσφοράς, η λύση δεν έχει φτάσει ακόμη. Το πρόγραμμα επιδοτούμενης ανακαίνισης που ανακοίνωσαν στις 20 Οκτωβρίου τα υπουργεία Εθνικής Οικονομίας και Κοινωνικής Συνοχής δεν έχει ανοίξει για αιτήσεις (υπουργείο). Οι άδειες για νέες κατοικίες αυξήθηκαν 40,9% το α΄ εξάμηνο, όμως μια άδεια δεν είναι ακόμη έτοιμο διαμέρισμα (ΤτΕ).

Πιο αργή άνοδος δεν σημαίνει φθηνότερο σπίτι

Το 5,5% του β΄ τριμήνου είναι λίγο χαμηλότερο από το 5,7% του α΄ (ΤτΕ). Οι τιμές λοιπόν συνέχισαν να ανεβαίνουν, απλώς λίγο πιο αργά. Τα διαμερίσματα έως πέντε ετών ακρίβυναν 6,2% και η επαρχία εκτός μεγάλων πόλεων 7,1%. Ο γενικός δείκτης βρίσκεται πλέον περίπου 12% πάνω από το ρεκόρ του 2008, πριν αφαιρεθεί ο πληθωρισμός. Μετριέται με τις εκτιμήσεις αξίας των τραπεζών και όχι με το σύνολο των πωλήσεων (ΤτΕ, μεθοδολογία ΤτΕ).

Την ίδια περίοδο τα νοικοκυριά ξεκινούν με λιγότερα. Το α΄ τρίμηνο το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε 3,2% στα χαρτιά, όμως μετά τον πληθωρισμό μειώθηκε 0,4% (ΤτΕ). Πάνω σε αυτό έρχεται και η ενεργειακή ακρίβεια, που βαραίνει ήδη τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς (To Brief). Ακρίβυνε επίσης ο δανεισμός: το μέσο επιτόκιο στεγαστικού στην ευρωζώνη ανέβηκε στο 3,6% τον Αύγουστο, από 3,3% στο τέλος του 2025 (ΕΚΤ).

Το αποτέλεσμα φαίνεται στη στεγαστική επιβάρυνση, δηλαδή στο ποσοστό των ανθρώπων που ζουν σε νοικοκυριά τα οποία δίνουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τη στέγη. Στην ΕΕ ήταν 7,7% το 2025, ενώ στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη έφτασε 33,9% και στην Πελοπόννησο 33,3% (Eurostat).

Γιατί η ΤτΕ δεν ανησυχεί ακόμη για τις τράπεζες

Η Εφ.Συν. παρουσίασε την προειδοποίηση με εντονότερους τόνους (Εφ.Συν.). Η ΤτΕ μιλά για την «απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων» και διευκρινίζει ότι αυτοί δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Η διάκριση στηρίζεται σε δύο διαφορετικές ερωτήσεις. Η πρώτη είναι αν ένα νοικοκυριό αντέχει να αγοράσει ή να νοικιάσει. Η δεύτερη είναι πόσο θα ζημιωθεί το σύστημα αν οι δανειολήπτες σταματήσουν να πληρώνουν.

Στη δεύτερη ερώτηση τα νούμερα καθησυχάζουν. Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών ανέβηκαν σε 1,1 δισ. ευρώ το α΄ εξάμηνο, από 0,8 δισ. έναν χρόνο πριν. Το συνολικό υπόλοιπο όμως έπεσε στα 26,9 δισ., 1,2% χαμηλότερα από τον Δεκέμβριο. Με απλά λόγια, τα παλιά δάνεια ξοφλούνται ή φεύγουν από τους ισολογισμούς ταχύτερα απ' όσο δίνονται νέα. Από το 2025 ισχύουν και όρια. Όποιος αγοράζει χωρίς να έχει ήδη στεγαστικό δανείζεται έως το 90% της αξίας του σπιτιού, και οι δόσεις όλων των χρεών του δεν ξεπερνούν το 50% του εισοδήματος. Για τους υπόλοιπους τα όρια είναι 80% και 40% (ΤτΕ).

Γι' αυτό οι δύο εικόνες συνυπάρχουν χωρίς να αντιφάσκουν. Η τράπεζα δανείζει με φρένο, οπότε ένα σπίτι που ακριβαίνει δεν την απειλεί. Για το ζευγάρι που ψάχνει διαμέρισμα, το ίδιο φρένο σημαίνει κάτι άλλο: πρέπει να βρει μόνο του τουλάχιστον το ένα δέκατο μιας τιμής που ανεβαίνει ενώ το πραγματικό του εισόδημα πέφτει. Το σύστημα μένει ασφαλές επειδή όσοι δεν φτάνουν την τιμή δεν παίρνουν δάνειο.