Η ΕΕ βάζει αυστηρές προϋποθέσεις για φρένο στα Airbnb

Ένας δήμος που θέλει να βάλει φρένο στα Airbnb μιας πιεσμένης γειτονιάς θα κληθεί στο εξής να περάσει ένα τεστ τριών σκελών: να αποδείξει ότι το σπίτι εκεί κοστίζει τουλάχιστον οκτώ φορές το ετήσιο εισόδημα, να τεκμηριώσει επί τριετία συγκεκριμένη βλάβη από τη δραστηριότητα που θέλει να περιορίσει, και να δείξει ότι δοκίμασε πρώτα κάτι ηπιότερο. Αυτά ορίζει η πρόταση Κανονισμού για την Προσιτή Στέγαση (ο «Affordable Housing Act»), που το Κολέγιο των Επιτρόπων ενέκρινε επίσημα στις 9 Σεπτεμβρίου· το κείμενο που ως χθες κυκλοφορούσε ως ανυπόγραφο σχέδιο απέκτησε δεσμευτικά κατώφλια (To Brief).

Το «οκτώ», το «δέκα» και τα δεδομένα που λείπουν

Το πρώτο κατώφλι είναι ένας δείκτης, ο λόγος τιμής κατοικίας προς εισόδημα. Παίρνεις την αντιπροσωπευτική τιμή μιας τυπικής κατοικίας σε μια περιοχή και τη διαιρείς με το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο. Λόγος 8 σημαίνει, απλά, ότι το μέσο σπίτι κοστίζει όσο οκτώ ολόκληρα χρόνια εισοδήματος ενός κατοίκου (JRC).

Η επίσημη πρόταση προσθέτει κάτι που το σχέδιο δεν είχε: δύο διαδρομές. Για περιοχή με λόγο από 8 έως 10, η αρχή πρέπει να δείξει σωρευτικά ότι ο δείκτης ανέβηκε την τελευταία δεκαετία και ότι η πίεση δεν θα υποχωρήσει την επόμενη τριετία. Για λόγο 10 και πάνω, παραλείπεται μόνο η απαίτηση της δεκαετούς ανόδου, με τη δυσμενή τριετή πρόβλεψη να παραμένει. Κάτω από το 8, η περιοχή δεν περνά, όσο γρήγορα κι αν τρέχουν οι τιμές (COM 2026/599).

Ακούγεται καθαρό στο χαρτί. Στην πράξη, για να υπολογίσει λόγο οκτώ, μια ελληνική πόλη χρειάζεται πραγματικές τιμές συναλλαγών και εισόδημα ανά κάτοικο, στην ίδια στενή ζώνη, για μια δεκαετία. Η Τράπεζα της Ελλάδος δίνει δείκτες από τραπεζικές εκτιμήσεις για ευρείες περιοχές, όχι συμβόλαια ανά δημοτικό διαμέρισμα (ΤτΕ), και η ΕΛΣΤΑΤ δεν δημοσιεύει ετήσιο εισόδημα ανά δημοτική κοινότητα. Το σύνολο δεδομένων που θα περνούσε το τεστ, απλώς, δεν υπάρχει δημόσια.

Δεν φτάνει να είναι ακριβά, πρέπει να φταίει το Airbnb

Η δεύτερη απόδειξη είναι το σκληρό σημείο. Η αρχή οφείλει να τεκμηριώσει χωριστά ότι η δραστηριότητα που θέλει να χτυπήσει είχε σημαντική αρνητική επίδραση στη διαθεσιμότητα ή την προσιτότητα κατοικίας επί τουλάχιστον τρία προηγούμενα χρόνια. Υψηλές τιμές και πολλά Airbnb μαζί δεν αποδεικνύουν, από μόνα τους, ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προκάλεσαν την πίεση.

Ο ευρωπαϊκός μηχανισμός δεδομένων βοηθά εδώ λίγο. Ο Κανονισμός 2024/1028, που ισχύει από τις 20 Μαΐου 2026, δείχνει ποιος νοικιάζει, πού και πόσο συχνά (Επιτροπή), όχι όμως τιμές πώλησης, μακροχρόνια ενοίκια, εισοδήματα ή το τι θα συνέβαινε σε μια γειτονιά χωρίς Airbnb. Η πρόταση αρκείται στο να λαμβάνονται υπόψη αυτά τα στοιχεία «όπου υπάρχουν»· ο φάκελος μπορεί να στηθεί και με άλλες πηγές. Κι επειδή το μητρώο μετρά μόλις λίγους μήνες, η τριετία θα καλυφθεί με παλιότερες εθνικές σειρές (EUR-Lex).

Πάνω σε όλα αυτά κάθεται ο έλεγχος αναλογικότητας. Ο θεμιτός στόχος δεν αρκεί: το μέτρο πρέπει να μπορεί να λειτουργήσει, να μην είναι βαρύτερο από όσο χρειάζεται, και η αρχή να εξηγήσει γιατί δεν έφτανε κάτι ηπιότερο, ένα μικρότερο πλαφόν ημερών ή μια στενότερη ζώνη (Cali Apartments). Τα στοιχεία μιας πιεσμένης συνοικίας δεν δικαιολογούν αυτόματα φρένο σε ολόκληρο τον δήμο. Η τεκμηρίωση δημοσιοποιείται και μπορεί να προσβληθεί στα δικαστήρια. Κάθε μέτρο εξάλλου διαρκεί το πολύ πέντε χρόνια, και η παράταση ξαναπερνά από όλες τις προϋποθέσεις (COM 2026/599).

Η ίδια η Κομισιόν κρατά χαμηλά τον πήχη. Οι επίτροποι Dan Jørgensen και Teresa Ribera, που παρουσίασαν το κείμενο, τόνισαν ότι δεν επιβάλλει περιορισμούς ούτε δίνει από μόνο του νέες εξουσίες στους δήμους: διαμορφώνει ένα κοινό τεστ για μέτρα που ήδη επιτρέπει το εθνικό δίκαιο (Euronews). Η Airbnb απάντησε ότι η προτεραιότητα πρέπει να είναι η αύξηση της προσφοράς. Ο Κανονισμός δεν εφαρμόζεται αναδρομικά: τα καθεστώτα της Βαρκελώνης και του Παρισιού, από τα πιο σκληρά της Ευρώπης, δεν ξαναπερνούν από τα νέα κατώφλια (France24).

Ποιος κερδίζει και ποιος πληρώνει; Ωφελούνται μόνιμοι ενοικιαστές και υποψήφιοι αγοραστές στις γειτονιές όπου ολόκληρα σπίτια έφυγαν πράγματι από τη συμβατική αγορά, καθώς και τα ξενοδοχεία. Η παγίδα είναι ότι η μόνη ρητή εξαίρεση αφορά την κύρια κατοικία: ο ιδιοκτήτης ενός και μόνο δεύτερου διαμερίσματος μπορεί να χτυπηθεί όπως κι ο πολυϊδιοκτήτης. Τα διεθνή στοιχεία πάντως δεν συμφωνούν μεταξύ τους: στη Βαρκελώνη η εξάπλωση του Airbnb εκτιμήθηκε ότι ανέβασε τα ενοίκια περίπου 1,9% σε περιοχές μέσης έκθεσης (Barcelona), ενώ σε αμερικανικά στοιχεία, όταν η αύξηση ήρθε κυρίως από περιστασιακούς ιδιοκατοίκους, δεν μειώθηκε καθόλου η μακροχρόνια προσφορά (Journal of Regional Science).

Το ελληνικό στοίχημα είναι, τελικά, διοικητικό. Η Ελλάδα δεν ξεκινά από το μηδέν: ισχύει ήδη πάγωμα νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας έως το τέλος του 2026, και στην Α΄ Κοινότητα Θεσσαλονίκης (forin.gr). Η εξαγγελθείσα παράταση ως το 2027 πάντως δεν έχει γίνει ακόμη πράξη. Όμως αυτά τα παγώματα τα θεσπίζει το κράτος και τα εφαρμόζει η ΑΑΔΕ, όχι ο δήμος· κανένας ελληνικός δήμος δεν αποκτά από το ευρωπαϊκό κείμενο εξουσία να παγώσει μόνος του τους αριθμούς που δηλώνουν κάθε ακίνητο στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ο δήμος που θα καταθέσει πρώτος φάκελο θα είναι εκείνος που πρώτος μέτρησε τις τιμές και τα εισοδήματα των γειτονιών του επί μια δεκαετία. Πριν από κάθε κόφτη, τα δεδομένα τα χρωστά η ίδια η πολιτεία.