Η Κομισιόν ετοιμάζει κοινά κριτήρια για περιορισμούς στα Airbnb

Ένας δήμος που θέλει να βάλει φρένο στα Airbnb του κέντρου θα κληθεί στο εξής να αποδείξει δύο πράγματα πριν το κάνει: ότι η στέγη εκεί έχει γίνει πραγματικά ασήκωτη, και ότι ο περιορισμός που επιλέγει είναι το λιγότερο επαχθές μέτρο. Αυτό προβλέπει προσχέδιο κανονισμού που κυκλοφόρησε στις Βρυξέλλες και παρουσιάζεται επίσημα στις 9 Σεπτεμβρίου (Euronews). Δεν πρόκειται για καθολική απαγόρευση του Airbnb ή των δεύτερων κατοικιών· πρόκειται για ένα κοινό νομικό τεστ.

Ας δούμε την «αίτηση» από τη σκοπιά της αρχής που την καταθέτει. Το άρθρο 6 του σχεδίου θέτει τρεις προϋποθέσεις που πρέπει να ισχύουν μαζί. Πρώτη: το μέσο σπίτι να κοστίζει τουλάχιστον οκτώ φορές το ετήσιο διάμεσο διαθέσιμο εισόδημα της περιοχής. Δεύτερη: ο λόγος αυτός να έχει ανέβει την τελευταία δεκαετία. Τρίτη: να μην αναμένεται αποκλιμάκωση την επόμενη τριετία (προσχέδιο, Sky TG24). Ο πήχης είναι υψηλός: το «οκτώ» σημαίνει ότι το μέσο διαμέρισμα κοστίζει τα εισοδήματα οκτώ ολόκληρων ετών εργασίας.

Τι μπορεί να περιοριστεί και τι εξαιρείται

Αν η περιοχή περάσει το τεστ, το άρθρο 5 της επιτρέπει δύο ειδών μέτρα: περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου που δεν είναι η κύρια κατοικία του οικοδεσπότη, και περιορισμούς στην αγορά ή χρήση κατοικιών και γης που δεν προορίζονται για κύρια κατοικία (προσχέδιο). Προστατεύεται δηλαδή μόνο το σπίτι στο οποίο μένει κανείς. Όποιος νοικιάζει το δεύτερο διαμέρισμά του εμπίπτει στον κανόνα, ακριβώς όπως ο επαγγελματίας με δεκάδες ακίνητα. Και η αρχή δεν αρκεί να δείξει ότι οι τιμές είναι υψηλές: οφείλει να αποδείξει, χωριστά, αρνητική επίδραση της συγκεκριμένης δραστηριότητας επί τρία τουλάχιστον προηγούμενα χρόνια. Πρέπει επίσης να περιορίσει το μέτρο γεωγραφικά στο ελάχιστο αναγκαίο και να δείξει ότι δεν υπάρχει ηπιότερη λύση εξίσου αποτελεσματική.

Προσοχή όμως στη χρονική στιγμή. Το κείμενο φέρει ακόμη κεφαλίδα χωρίς αριθμό COM, δηλαδή είναι εργασιακό σχέδιο και όχι υιοθετημένη πρόταση. Στηρίζεται στο άρθρο 114 της Συνθήκης, την εναρμόνιση κανόνων που αφορούν την ενιαία αγορά (EUR-Lex), και πολιτικά τον φάκελο τον έχει ο επίτροπος Ενέργειας και Στέγασης Dan Jørgensen, που τον παρουσιάζει στο Ευρωκοινοβούλιο (ΕΚ). Για να γίνει δεσμευτικός κανονισμός, θα πρέπει να τον εγκρίνουν με το ίδιο ακριβώς κείμενο το Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο. Μέχρι τότε, κανένας ευρωπαϊκός δήμος δεν έχει αποκτήσει νέα εξουσία από αυτό το χαρτί.

Από τα δεδομένα στη νομική βάση

Το τεστ έρχεται τώρα για έναν συγκεκριμένο λόγο. Από τις 20 Μαΐου λειτουργεί ήδη ο Κανονισμός 2024/1028, που δεν βάζει όρια ημερών αλλά υποχρεώνει κάθε κατάλυμα να έχει αριθμό μητρώου και τις πλατφόρμες να διαβιβάζουν στις αρχές διεύθυνση, νύχτες και αριθμό επισκεπτών (EUR-Lex, Κομισιόν). Το νέο σχέδιο επιχειρεί να μετατρέψει αυτά τα δεδομένα σε νομική βάση για αιτιολογημένους τοπικούς περιορισμούς. Η σύνδεση είναι πραγματική, αλλά μισή: τα στοιχεία δείχνουν όγκο και γεωγραφική συγκέντρωση, όχι τιμές πώλησης, ενοίκια, τοπικά εισοδήματα ή το τι θα συνέβαινε χωρίς Airbnb.

Γι' αυτό το προσχέδιο επιμένει στη στόχευση αντί για οριζόντια απαγόρευση. Ο Dan Jørgensen το υπερασπίζεται λέγοντας ότι, όταν χιλιάδες κατοικίες φεύγουν από μια ήδη πιεσμένη αγορά, η επίδραση στην προσιτότητα δεν μπορεί να αγνοηθεί (Politico). Τα στοιχεία, όμως, είναι πιο μπερδεμένα από το σύνθημα: σε 18 πόλεις της κομητείας του Λος Άντζελες, οι περιορισμοί μείωσαν περίπου 50% τις καταχωρίσεις και 2% τις τιμές πώλησης, χωρίς μετρήσιμη μεταβολή στα μακροχρόνια ενοίκια (Koster κ.ά.).

Στη Βοστώνη οι αγγελίες μειώθηκαν περίπου 56%, όμως από όσες απέμειναν μόνο το 41% είχε νόμιμη άδεια (Boston University). Λιγότερα Airbnb, δηλαδή, δεν σημαίνει αυτόματα περισσότερα σπίτια για μόνιμους κατοίκους. Η ίδια η Airbnb, μέσω της CCIA Europe (της ένωσης εταιρειών τεχνολογίας στην οποία συμμετέχει), ζητά να μη θεσπιστούν νέοι περιορισμοί πριν συγκεντρωθούν τα δεδομένα του υπάρχοντος κανονισμού (Seoul Economic Daily).

Η ελληνική δοκιμή εφαρμοσιμότητας

Η Ελλάδα δεν ξεκινά από το μηδέν. Ισχύει ήδη πάγωμα νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης (ΑΜΑ) στα τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, ενώ η κυβέρνηση εξήγγειλε στις 7 Σεπτεμβρίου παράταση έως το τέλος του 2027 και επέκταση στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, χωρίς αυτό να έχει ακόμη αποτυπωθεί σε ΦΕΚ (in.gr). Και η πίεση είναι υπαρκτή: ένα νοικοκυριό δίνει γύρω στο ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγη (To Brief).

Το πρόβλημα κρύβεται στους αριθμούς που θα ζητούσε το ευρωπαϊκό τεστ. Για να αποδείξει έναν λόγο οκτώ, ένας δήμος χρειάζεται μέσες πραγματικές τιμές συναλλαγών και διάμεσο εισόδημα ανά περιοχή. Η Τράπεζα της Ελλάδος δημοσιεύει δείκτες από τραπεζικές εκτιμήσεις για μεγάλες ζώνες, όχι πραγματικά συμβόλαια ανά δημοτικό διαμέρισμα (ΤτΕ), και η ΕΛΣΤΑΤ δεν δίνει έτοιμο διάμεσο εισόδημα ανά δήμο. Τα μητρώα ΑΜΑ, τα εισοδήματα και οι μισθώσεις δεν συνδέονται πουθενά σε ένα ενιαίο, ανοιχτό σύνολο.

Πριν από κάθε κόφτη, χρωστάει η ίδια η πολιτεία τα δεδομένα.