Η αγορά κατοικίας συνεχίζει να ακριβαίνει με πιο ήπιο ρυθμό

Ηπιότερος ρυθμός ανόδου δεν σημαίνει πτώση. Σημαίνει ότι οι τιμές κατοικίας συνεχίζουν να ανεβαίνουν, απλώς πιο αργά από την έξαρση του 2021-2023. Όπως καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος, και τα νεόδμητα (ηλικίας έως 5 ετών) και τα παλαιά (άνω των 5 ετών) παρέμειναν σε ανοδική τροχιά μέσα στο 2025 (Bank of Greece). Η κατεύθυνση δεν άλλαξε. Άλλαξε μόνο η ταχύτητα.

Το πραγματικά ενδιαφέρον δεν είναι ο ρυθμός, αλλά πού πάει η πίεση. Η έκθεση της Savills Hellas δείχνει ότι τα νεόδμητα επιβραδύνουν περισσότερο (Savills). Διαβασμένο μαζί με τα στοιχεία για την προσιτότητα, αυτό δεν σημαίνει ότι η αγορά ηρεμεί. Σημαίνει ότι το νέο απόθεμα έχει βγει εκτός εμβέλειας για τον μέσο αγοραστή, και η ζήτηση που δεν χωράει εκεί κατεβαίνει κατηγορία, στο παλιό διαμέρισμα.

Γιατί τα 40.000 ευρώ αλλάζουν τα πάντα

Το εμπόδιο δεν είναι μόνο η τιμή ανά τετραγωνικό. Είναι η ίδια συμμετοχή. Όταν μια τράπεζα δανείζει με loan-to-value 80% (δηλαδή καλύπτει το 80% της αξίας), για ένα σπίτι 200.000 ευρώ δίνει 160.000 και ζητάει 40.000 ευρώ μετρητά από τον αγοραστή (ΤτΕ). Και αυτά είναι πριν από φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά, κτηματολόγιο και τραπεζικά έξοδα (ΑΑΔΕ).

Στο νεόδμητο, ο λογαριασμός εκτοξεύεται. Για ακίνητο 300.000 ευρώ με πιο σφιχτό LTV 70%, η ίδια συμμετοχή φτάνει τις 90.000 ευρώ και η δόση τα περίπου 1.000 ευρώ τον μήνα. Λίγα ελληνικά νοικοκυριά διαθέτουν αυτό το αρχικό κεφάλαιο, ειδικά όταν τα πραγματικά εισοδήματα (αφού αφαιρεθεί ο πληθωρισμός) ανεβαίνουν πιο αργά από τις τιμές (Eurostat). Γι' αυτό το affordability gap σήμερα είναι διπλό: λείπει η προκαταβολή, και η δόση τρώει μεγάλο μέρος του μισθού.

Εδώ ξεκινά το ντόμινο. Ο αγοραστής που δεν «βγαίνει» στο νεόδμητο δεν εξαφανίζεται από την αγορά. Στρέφεται στο «καλό παλιό»: διαμέρισμα μεγαλύτερης ηλικίας, χαμηλότερης τιμής εισόδου, αλλά τραπεζικά χρηματοδοτήσιμο και νομικά καθαρό. Αυτή η μετακίνηση φουσκώνει τη ζήτηση ακριβώς εκεί όπου η προσφορά είναι ήδη στενή, και σπρώχνει και τις τιμές των παλιών προς τα πάνω. Πρέπει να ειπωθεί με ακρίβεια: δεν υπάρχει δημόσιο dataset τελικών συμβολαίων που να χωρίζει «νεόδμητα Αττικής έναντι παλαιών Αττικής», οπότε ο μηχανισμός δεν αποδεικνύεται μηχανικά. Επιβεβαιώνεται όμως έμμεσα. Τα asking-price δεδομένα του Spitogatos (ζητούμενες, όχι τελικές τιμές) δείχνουν ότι η ψαλίδα νεόδμητων-παλιών παραμένει μεγάλη (Spitogatos), ενώ η επαρχία τρέχει ταχύτερα από την Αθήνα, ένδειξη ότι η πίεση έχει διαχυθεί στο φθηνότερο απόθεμα (To Brief).

Γιατί η ΕΚΤ δεν αρκεί

Ένα εύλογο ερώτημα: αν τα επιτόκια ανέβηκαν, γιατί δεν έπεσαν οι τιμές; Διότι η ΕΚΤ μπορεί να ακριβύνει τα δάνεια, δεν μπορεί όμως να χτίσει σπίτια. Τα υψηλά επιτόκια κόβουν τη ζήτηση από τους δανειολήπτες, αλλά όταν η προσφορά κατοικιών είναι στενή, λιγότεροι αγοραστές δεν φέρνουν αυτόματα φθηνότερα σπίτια (ECB).

Η Ελλάδα έχει και δικά της χαρακτηριστικά. Η δεκαετία της κρίσης άφησε λίγο νέο απόθεμα, ενώ το κόστος οικοδομής παραμένει υψηλό μετά το ενεργειακό σοκ (Eurostat). Και όταν μέρος της ζήτησης είναι επενδυτικό ή λιγότερο εξαρτημένο από τράπεζα, η νομισματική σύσφιξη χτυπά κυρίως τον εγχώριο δανειολήπτη, όχι ολόκληρη την αγορά (OECD).

Αυτή η δυναμική δεν είναι ουδέτερη. Έχει ξεκάθαρους ωφελημένους: τους υφιστάμενους ιδιοκτήτες, που βλέπουν την αξία τους να ανεβαίνει χωρίς να κάνουν τίποτα. Τους developers του νεόδμητου, που πουλούν premium προϊόν σε αγοραστές με ρευστότητα. Και το κράτος, μέσω ΕΝΦΙΑ και φόρων μεταβίβασης (ΑΑΔΕ).

Η «εξομάλυνση», λοιπόν, είναι αληθινή αλλά παραπλανητική. Η αγορά δεν επιστρέφει σε προσιτές τιμές. Απλώς ανεβαίνει λιγότερο γρήγορα, ενώ το εμπόδιο μετατοπίστηκε από τη μηνιαία δόση στην ίδια την είσοδο στην αγορά. Για τον μέσο μισθωτό, το παλιό διαμέρισμα δεν θα είναι για πάντα η φθηνή λύση. Γίνεται το επόμενο πεδίο ανταγωνισμού.