Νέο ρεκόρ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις εν μέσω στεγαστικής κρίσης

Το 2025 η Ελλάδα έκανε κάτι που, στα χαρτιά, μοιάζει με επιτυχία: έσπασε νέο ρεκόρ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, με διαθέσιμη προσφορά που ξεπέρασε το 1 εκατομμύριο κλίνες σε μήνες αιχμής. Το ίδιο διάστημα, όμως, η στέγη για τους μόνιμους κατοίκους μετατράπηκε σε πρόβλημα πρώτης γραμμής, ειδικά στην Αθήνα και σε άλλες «τουριστικοποιημένες» ζώνες. Αυτό το παράδοξο (τουριστική έκρηξη, στεγαστική ασφυξία) δεν είναι απλώς κοινωνική ιστορία. Είναι καθαρά οικονομική. Διότι μιλάμε για μια αγορά που ανακατανέμει εισόδημα, αλλάζει χρήσεις γης, ανεβάζει αποδόσεις ακινήτων, πιέζει μισθούς μέσω κόστους ζωής και τελικά δοκιμάζει το ίδιο το μοντέλο ανάπτυξης της χώρας.

Η βασική ιδέα είναι απλή: όταν ένα διαμέρισμα «φεύγει» από τη μακροχρόνια ενοικίαση και πηγαίνει στη βραχυχρόνια, μειώνεται η προσφορά κατοικίας για όσους ζουν και δουλεύουν στην πόλη. Όταν αυτό συμβαίνει μαζικά και συγκεντρωμένα σε συγκεκριμένες γειτονιές, η αγορά αντιδρά όπως πάντα: ανεβάζει τιμές. Και κάπου εδώ τελειώνει η ρομαντική αφήγηση της «οικονομίας διαμοιρασμού» και αρχίζει η πραγματική οικονομία, δηλαδή ποιος πληρώνει και ποιος κερδίζει.

Τι ακριβώς συνέβη το 2025 (και γιατί μετράει)

Το 2025, τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων δείχνουν μια προσφορά που όχι μόνο μεγάλωσε, αλλά και απλώθηκε χρονικά, δηλαδή δεν περιορίστηκε στον Ιούλιο και τον Αύγουστο. Αυτό έχει σημασία, διότι όταν η σεζόν «μακραίνει», αυξάνει το κίνητρο για έναν ιδιοκτήτη να κρατήσει το ακίνητο μόνιμα στη βραχυχρόνια αγορά αντί να το διαθέσει σε μόνιμο ενοικιαστή.

Εδώ χρειάζεται μια βασική διευκρίνιση: άλλο «κλίνες» και άλλο «καταλύματα». Οι «κλίνες» μετρούν δυναμικότητα φιλοξενίας (π.χ. ένα διαμέρισμα με 4 θέσεις ύπνου προσθέτει 4 κλίνες), ενώ τα «καταλύματα» είναι οι μονάδες (τα ακίνητα/καταχωρίσεις). Άρα, όταν ακούτε «1 εκατ. κλίνες», δεν σημαίνει «1 εκατ. σπίτια». Σημαίνει «1 εκατ. θέσεις φιλοξενίας» σε σπίτια που λειτουργούν τουριστικά.

Παράλληλα, το 2025 εφαρμόστηκαν περιορισμοί νέων εγγραφών σε τμήματα του κέντρου της Αθήνας, ως μονοετές «πάγωμα» νέων εγγραφών. Στόχος ήταν να ανακοπεί η περαιτέρω αποστράγγιση κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά. Το μέτρο τέθηκε σε ισχύ από 1/1/2025. (https://www.euronews.com/travel/2025/01/01/athens-limits-short-term-rentals-for-one-year-in-bid-to-alleviate-housing-shortage)

Κι όμως, η εικόνα της αγοράς δείχνει ότι οι μηχανισμοί έχουν ήδη αποκτήσει αδράνεια: όταν υπάρχει υψηλή ζήτηση και ήδη μεγάλο «στοκ» καταχωρίσεων, το απλό «πάγωμα νέων εγγραφών» μπορεί να μη φτάνει, ειδικά αν βρίσκονται παράθυρα (π.χ. αλλαγές στο πώς δηλώνεται ένα ακίνητο, αλλαγές διαχείρισης, εξαιρέσεις). Η ίδια η φορολογική διοίκηση χρειάστηκε να εκδώσει διευκρινίσεις για διακοπές ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) και εξαιρέσεις. (https://www.businessdaily.gr/oikonomia/153063_aade-nees-odigies-gia-ama-kai-eggrafes-akiniton-se-brahyhronies)

Πώς φτάσαμε εδώ: από τον νόμο, στο μητρώο, στο μορατόριουμ

Η Ελλάδα δεν «ξύπνησε» το 2025 και ανακάλυψε το Airbnb. Το πλαίσιο χτίστηκε σταδιακά:

• Το 2016 θεσπίστηκε ο βασικός νόμος που έβαλε τους πρώτους κανόνες για βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών. (https://www.e-nomothesia.gr/kat-oikonomia/nomos-4446-2016-fek-240a-22-12-2016.html)
• Το 2017 ενισχύθηκε η ρυθμιστική και φορολογική αντιμετώπιση του εισοδήματος από αυτές τις μισθώσεις. (https://www.e-nomothesia.gr/suntaksiodotika/nomos-4472-2017-fek-74a-19-5-2017.html)
• Το 2018 η ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, δηλαδή η φορολογική διοίκηση) έθεσε σε λειτουργία το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις ηλεκτρονικές δηλώσεις. Αυτό είναι κρίσιμο, διότι χωρίς μητρώο δεν έχεις ούτε μέτρηση ούτε έλεγχο. (https://www.aade.gr/sites/default/files/2019-01/dt_30.08.2018.pdf)

Το 2024 προαναγγέλθηκαν αλλαγές και περιορισμοί για την Αθήνα, με προθεσμίες για καταχώριση πριν κλείσει το «παράθυρο» σε συγκεκριμένες ζώνες. (https://www.eea.gr/arthra-eea/oles-oi-allages-gia-tin-agora-tis-vrachychronias-misthosis-apo-1i-ianoyarioy-2025/)

Και το 2025, η συζήτηση κλιμακώθηκε: από τη μία πλευρά η κυβέρνηση και οι αρχές μιλούσαν για κανόνες και προδιαγραφές, από την άλλη η αγορά έδειχνε ότι το οικονομικό κίνητρο παραμένει ισχυρό. (https://apnews.com/article/b8a2df1326db28e8564ab17a4123e0ea)

Ο μηχανισμός: γιατί η βραχυχρόνια «τραβάει» σπίτια από τη μακροχρόνια

Η απόφαση ενός ιδιοκτήτη είναι, κατά βάση, σύγκριση αποδόσεων και ρίσκου.

• Μακροχρόνια μίσθωση: πιο σταθερό εισόδημα, λιγότερο λειτουργικό κόστος (λιγότερες αλλαγές ενοικιαστή), αλλά ρυθμιστικό ρίσκο (π.χ. καθυστερήσεις πληρωμών, δυσκολία έξωσης) και συχνά χαμηλότερη απόδοση σε «καυτές» τουριστικές περιοχές.
• Βραχυχρόνια μίσθωση: δυνητικά υψηλότερο εισόδημα ανά μήνα (ιδίως στην αιχμή), αλλά μεγαλύτερο λειτουργικό κόστος (καθαρισμοί, διαχείριση, πλατφορμικές προμήθειες), μεγαλύτερη μεταβλητότητα και αυξημένος κίνδυνος νέας ρύθμισης.

Όταν όμως η τουριστική ζήτηση είναι τόσο υψηλή ώστε να γεμίζει και τους μήνες «ώμου» (Απρίλιο, Μάιο, Οκτώβριο), τότε η μεταβλητότητα μειώνεται. Και όταν μειώνεται η μεταβλητότητα, η βραχυχρόνια γίνεται «πιο μόνιμη» επιλογή.

Ρεπορτάζ μέσα στο 2025 περιέγραψαν την «έκρηξη» σε αριθμούς εγγραφών/ακινήτων με ΑΜΑ και την κλιμάκωση των εσόδων. (https://www.businessdaily.gr/oikonomia/136748_ekrixi-brahyhronias-misthosis-ayxisi-katalymaton-52-se-dyo-hronia)

Πλαίσιο 1: Νομισματική πολιτική (τα επιτόκια της ΕΚΤ και η στεγαστική πίεση)

Η ΕΚΤ (Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, που ελέγχει τα επιτόκια στην ευρωζώνη) δεν ρυθμίζει «Airbnb». Ρυθμίζει όμως το κόστος του χρήματος. Και αυτό περνάει στη στέγη με τρεις τρόπους:

1. Στεγαστικά δάνεια: όταν τα επιτόκια είναι υψηλά, το να αγοράσεις σπίτι γίνεται πιο ακριβό. Άρα περισσότεροι μένουν στο ενοίκιο. Με σταθερή ή μειούμενη προσφορά ενοικιαζόμενων, το ενοίκιο ανεβαίνει.
2. Αποδόσεις επενδύσεων: όσο τα επιτόκια ανεβαίνουν, θεωρητικά οι επενδύσεις σε ακίνητα πρέπει να «ανταγωνιστούν» το ομόλογο ή την προθεσμιακή. Για να συμβεί αυτό, ή πέφτουν οι τιμές ή ανεβαίνουν τα ενοίκια/αποδόσεις. Στην Ελλάδα, η δυναμική του τουρισμού έσπρωξε προς τα πάνω το εισόδημα από ακίνητα, άρα το real estate κράτησε την ελκυστικότητά του.
3. Κόστος ανακαίνισης/χρηματοδότησης: ακριβότερο χρήμα σημαίνει ακριβότερη ανακαίνιση, άρα δυσκολότερη η αύξηση της προσφοράς «κανονικών» κατοικιών μέσω αναβάθμισης παλιού αποθέματος.

Το πολιτικό συμπέρασμα είναι σκληρό αλλά χρήσιμο: ακόμα κι αν η Ελλάδα θέλει χαμηλότερα επιτόκια για να ανακουφίσει τη στέγη, δεν τα αποφασίζει η ίδια. Ζει μέσα στο κοινό νόμισμα.

Πλαίσιο 2: Δημοσιονομικά (τι μπορεί να κάνει το κράτος με υψηλό χρέος)

Η στεγαστική πολιτική κοστίζει. Κοινωνική κατοικία, επιδοτήσεις ενοικίου, προγράμματα ανακαίνισης, φορολογικά κίνητρα, όλα έχουν δημοσιονομικό αποτύπωμα.

Η Ελλάδα, με υψηλό δημόσιο χρέος, δεν έχει απεριόριστο χώρο για μεγάλα, ακριβά προγράμματα πολλών ετών χωρίς να εξηγήσει «από πού θα βρεθούν τα λεφτά». Εδώ μπαίνει και μια δεύτερη πραγματικότητα: ο τουρισμός φέρνει έσοδα (άμεσα και έμμεσα), άρα η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι απλώς «πρόβλημα», είναι και φορολογική βάση.

Αυτό οδηγεί σε μια κλασική ελληνική ισορροπία: μέτρα που προσπαθούν να περιορίσουν την πίεση στις πόλεις χωρίς να «σκοτώσουν» την τουριστική δυναμική. Το 2025, το εργαλείο που είδαμε ήταν κυρίως διοικητικό (μορατόριουμ εγγραφών, κανόνες μητρώου, προδιαγραφές), όχι ένα μαζικό πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας.

Πλαίσιο 3: Εμπόριο και εφοδιαστικές αλυσίδες (ο τουρισμός ως «εξαγωγή»)

Ο τουρισμός είναι εξαγωγή υπηρεσίας. Δεν χρειάζεται να φορτώσεις κοντέινερ. Πουλάς «διανυκτέρευση» και «εμπειρία» σε ξένο εισόδημα. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, πρακτικά, αύξησαν τη «χωρητικότητα» της χώρας χωρίς να χτιστούν νέα ξενοδοχεία με την ίδια ταχύτητα.

Αυτό είναι καλό για το ΑΕΠ και για το ισοζύγιο υπηρεσιών, αλλά έχει παρενέργεια: μετατρέπει μέρος του οικιστικού αποθέματος σε τουριστική υποδομή. Και σε μια χώρα όπου η οικοδομή δεν τρέχει με ρυθμούς που να καλύπτουν τη ζήτηση κατοικίας, αυτή η μετατροπή λειτουργεί σαν αφαίρεση προσφοράς από την καθημερινή οικονομία.

Τα στοιχεία για τη μεγάλη κλίμακα της αγοράς STR στην Ελλάδα το 2025 έχουν παρουσιαστεί και από διεθνείς/αγγλόφωνες αναφορές που επικαλούνται κλαδικές μετρήσεις, δείχνοντας ότι η Ελλάδα είναι πια «μεγάλος παίκτης» στην ευρωπαϊκή STR σκηνή. (https://greekcitytimes.com/2025/08/29/airbnb-record-greece/?utm_source=openai)

Πλαίσιο 4: Τράπεζες και χρηματοπιστωτικό σύστημα (ποιος χρηματοδοτεί τη νέα πραγματικότητα)

Οι τράπεζες επηρεάζουν το real estate με δύο τρόπους:

• Δανείζουν για αγορά ακινήτου (άρα επηρεάζουν τη ζήτηση).
• Διαμορφώνουν την αξία εξασφαλίσεων (collateral), άρα πόσο «ασφαλές» θεωρείται το ακίνητο ως περιουσιακό στοιχείο.

Σε μια χώρα όπου η κρίση άφησε μεγάλο ποσοστό νοικοκυριών επιφυλακτικό απέναντι στο χρέος, το στεγαστικό δάνειο δεν είναι πάντα ο δρόμος. Αυτό αυξάνει τη σημασία του ενοικίου. Και όταν η αγορά ενοικίου πιέζεται από τη βραχυχρόνια, η πίεση γίνεται κοινωνική.

Παράλληλα, αναπτύχθηκε μια ολόκληρη μικρο-βιομηχανία «διαχείρισης» βραχυχρόνιων μισθώσεων (property managers, καθαρισμοί, check-in υπηρεσίες). Αυτό είναι χρηματοοικονομικά ενδιαφέρον διότι μετατρέπει ένα ακίνητο από «παθητικό» εισόδημα σε «επιχείρηση υπηρεσιών».

Πλαίσιο 5: Ανισότητα (ποιος κερδίζει και ποιος χάνει)

Εδώ είναι το κέντρο της ιστορίας.

Οι κερδισμένοι

1. Ιδιοκτήτες ακινήτων σε hotspots: κερδίζουν είτε από υψηλότερα έσοδα βραχυχρόνιας είτε από υψηλότερες τιμές πώλησης, διότι η αξία του ακινήτου ενσωματώνει το τουριστικό του «cash flow».
2. Επαγγελματίες διαχειριστές: κερδίζουν προμήθειες και κλίμακα, ειδικά όταν διαχειρίζονται πολλά ακίνητα.
3. Πλατφόρμες: κερδίζουν προμήθεια επί της συναλλαγής. Η Airbnb (η πλατφόρμα) στο εταιρικό της υλικό περιγράφει καθαρά ότι λειτουργεί ως marketplace, ότι δεν «ορίζει τιμές» (οι hosts ορίζουν) και ότι τα έσοδά της είναι service fees ως ποσοστό του booking value. (https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1559720/000155972025000010/abnb-20241231.htm)
4. Τοπικές επιχειρήσεις τουρισμού: εστίαση, μεταφορές, εμπειρίες, λιανεμπόριο σε τουριστικές γειτονιές.

Οι χαμένοι

1. Ενοικιαστές: ειδικά νέοι, οικογένειες, εργαζόμενοι υπηρεσιών με μεσαίους ή χαμηλούς μισθούς. Όταν το ενοίκιο ανεβαίνει πιο γρήγορα από τον μισθό, το αποτέλεσμα δεν είναι «λίγο πιο δύσκολα». Είναι μετακόμιση, συνωστισμός, ή έξοδος από την πόλη.
2. Η ίδια η πόλη ως κοινότητα: όταν μειώνονται οι μόνιμοι κάτοικοι, μειώνονται σχολεία, υπηρεσίες γειτονιάς, καθημερινή οικονομία. Η περιοχή γίνεται «τουριστικό προϊόν» με διαφορετικές ανάγκες (και συχνά χωρίς τις αντίστοιχες υποδομές).
3. Μικρές επιχειρήσεις μη τουριστικού χαρακτήρα: όταν ο πληθυσμός αλλάζει, αλλάζει και η κατανάλωση.

Από μαρτυρίες κατοίκων που έχουν δημοσιοποιηθεί, η καθημερινή εμπειρία συνοψίζεται σε μια φράση: «τα ενοίκια είναι δυσανάλογα με τους μισθούς». Αυτή είναι η ουσία της ανισότητας στη στέγη: δεν έχει σημασία μόνο η τιμή. Έχει σημασία η τιμή σε σχέση με το εισόδημα.

Πλαίσιο 6: Αγορές vs πραγματική οικονομία (τι “γράφει” το ακίνητο και τι “ζεις” ως μισθωτός)

Η αγορά ακινήτων μπορεί να δείχνει «υγεία» (αύξηση τιμών, υψηλή ζήτηση) την ώρα που η πραγματική οικονομία πιέζεται.

• Για έναν ιδιοκτήτη, η αύξηση τιμής είναι πλούτος (wealth effect).
• Για έναν ενοικιαστή, είναι κόστος.
• Για έναν νέο που θέλει να αγοράσει σπίτι, είναι κλειστή πόρτα.

Και υπάρχει κι άλλο: η τουριστική επιτυχία δημιουργεί «αφήγημα» ότι όλα πάνε καλά. Όμως, το ΑΕΠ δεν πληρώνει ενοίκιο. Το πληρώνει ο μισθός.

Πλαίσιο 7: Συνάλλαγμα (ευρώ, δολάριο και τουριστική ζήτηση)

Η Ελλάδα δεν έχει δικό της νόμισμα, έχει το ευρώ. Η ισοτιμία ευρώ-δολαρίου επηρεάζει έμμεσα τη βραχυχρόνια μίσθωση:

• Όταν το ευρώ είναι ισχυρό, ο Αμερικανός τουρίστας βλέπει την Ελλάδα ακριβότερη.
• Όταν το ευρώ είναι πιο αδύναμο, η Ελλάδα «φθηναίνει» για χώρες εκτός ευρωζώνης, αλλά ακριβαίνουν οι εισαγωγές ενέργειας (που τιμολογούνται σε δολάριο), άρα ανεβαίνει το κόστος ζωής και μέσω πληθωρισμού πιέζει ακόμη περισσότερο η στέγη.

Αυτό είναι κρίσιμο διότι δείχνει κάτι που συχνά χάνεται: η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο «εγχώριο πρόβλημα». Είναι δεμένη με διεθνείς τιμές, τουριστικές ροές και νομισματική πολιτική.

Πλαίσιο 8: Μοντέλο ανάπτυξης (πόσο τουρισμό “αντέχει” η κατοικία)

Το ερώτημα δεν είναι αν ο τουρισμός είναι καλός ή κακός. Είναι τι είδους τουρισμό χτίζεις και τι θυσιάζεις για να τον εξυπηρετήσεις.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτούργησαν σαν «επέκταση ξενοδοχειακής δυναμικότητας» χωρίς να περάσουν από τα ίδια φίλτρα χωροταξίας, υποδομών και επενδυτικής αδειοδότησης που περνά ένα ξενοδοχείο. Αυτό έκανε την ανάπτυξη γρήγορη. Ταυτόχρονα όμως μετέφερε κόστος στις γειτονιές (θόρυβος, απορρίμματα, αλλαγή χρήσεων) και κυρίως στη στεγαστική επάρκεια.

Η Ευρώπη βλέπει πλέον το θέμα ως πανευρωπαϊκό. Η Κομισιόν παρουσίασε σχέδιο για προσιτή στέγη που περιλαμβάνει και αναφορά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές με στεγαστική πίεση. (https://housing.ec.europa.eu/news/commission-takes-action-more-affordable-housing-across-europe-2025-12-16_en)

Αυτό έχει σημασία για την Ελλάδα διότι, όσο πιο «ευρωπαϊκό» γίνεται το ζήτημα, τόσο πιο πιθανό είναι να δούμε κοινά πρότυπα διαφάνειας και δεδομένων, άρα πιο ισχυρό enforcement.

Πλαίσιο 9: Εγγραμματοσύνη δεδομένων (τι μετράμε, τι δεν μετράμε, και πού γίνεται η σύγχυση)

Η δημόσια συζήτηση συχνά κολλάει σε μια φαινομενική αντίφαση:

• Από τη μία βλέπουμε τεράστια κλίμακα προσφοράς (εκατοντάδες χιλιάδες καταχωρίσεις, πάνω από 1 εκατ. κλίνες σε αιχμές).
• Από την άλλη, μελέτες μπορούν να λένε ότι τα «αποκλειστικά» STR είναι μικρό ποσοστό του συνολικού αποθέματος.

Και τα δύο μπορεί να ισχύουν, ανάλογα με τον ορισμό.

“Αποκλειστικά STR” σημαίνει ακίνητα που λειτουργούν ουσιαστικά σαν ξενοδοχεία, δηλαδή είναι διαθέσιμα τις περισσότερες μέρες του χρόνου και δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Αν μετρήσεις μόνο αυτά, μπορεί το ποσοστό στο σύνολο των κατοικιών της Ελλάδας να βγαίνει μικρό.

Όμως, η στεγαστική κρίση δεν είναι «εθνικός μέσος όρος». Είναι τοπικό σοκ. Αν σε δύο ή τρεις γειτονιές το ποσοστό STR είναι διψήφιο, εκεί το πρόβλημα γίνεται εκρηκτικό, ακόμη κι αν πανελλαδικά φαίνεται «μικρό».

Υπάρχουν επίσης δεδομένα που δείχνουν ότι η αγορά STR είναι σε μεγάλο βαθμό μικροϊδιοκτητική (πολλοί hosts με 1-2 καταχωρίσεις) και ότι το μέσο εισόδημα ανά καταχώριση δεν είναι πάντα «χρυσός». Αυτό όμως δεν αναιρεί την πίεση στην προσφορά κατοικίας. Απλώς δείχνει ότι η πολιτική πρέπει να είναι έξυπνη: να στοχεύει την επαγγελματική, full-time εκμετάλλευση εκεί που υπάρχει στεγαστική ασφυξία, χωρίς να τιμωρεί οριζόντια όποιον νοικιάζει περιστασιακά. (https://news.gtp.gr/2025/07/24/greeces-housing-crisis-not-driven-by-short-term-rentals-study-finds/?utm_source=openai)

Η «ελληνική διάσταση»: τουρισμός, spreads, εποπτεία και πολιτικό περιθώριο

Η Ελλάδα έχει τρεις ιδιαιτερότητες:

1. Τουριστική εξάρτηση: μεγάλο κομμάτι της ανάπτυξης και των εισροών είναι τουριστικό. Άρα η πολιτική δεν μπορεί να είναι «κόβω τις βραχυχρόνιες και τελείωσα».
2. Δημοσιονομικός περιορισμός: υψηλό χρέος σημαίνει ότι η αγορά ομολόγων (και τα spreads, δηλαδή η διαφορά επιτοκίων μεταξύ ελληνικών και γερμανικών ομολόγων) παρακολουθεί στενά. Αυτό περιορίζει την ικανότητα για ακριβές, μόνιμες παροχές.
3. Ευρωπαϊκή εποπτεία και κανόνες δεδομένων: η ΕΕ προχωρά σε κανόνες που απαιτούν μεγαλύτερη διαφάνεια από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, δηλαδή registration και data-sharing προς τις αρχές. Αυτό αλλάζει το παιχνίδι της εφαρμογής. (https://www.europarl.europa.eu/topics/en/article/20231127STO15403/short-term-rentals-new-eu-rules-for-more-transparency?utm_source=openai)

Επιπλέον, διεθνή ρεπορτάζ έχουν καταγράψει ότι η Ελλάδα κινείται προς αυστηρότερο πλαίσιο, ακριβώς επειδή η στεγαστική πίεση έχει γίνει πολιτικό ζήτημα. (https://www.reuters.com/world/europe/greece-gives-homeowners-incentives-ditch-short-term-rentals-2024-09-13/?utm_source=openai)

Follow the money: ποιος πληρώνει τον λογαριασμό και πού πάει το κέρδος

Αν ακολουθήσουμε το χρήμα, βλέπουμε μια αλυσίδα αξίας:

1. Ο τουρίστας πληρώνει (διανυκτέρευση).
2. Η πλατφόρμα κρατά προμήθεια (service fee). (https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1559720/000155972025000010/abnb-20241231.htm)
3. Ο ιδιοκτήτης εισπράττει έσοδο (μείον λειτουργικά).
4. Ο διαχειριστής/καθαρισμός/συντήρηση εισπράττει αμοιβές (μια νέα «μικροοικονομία υπηρεσιών» γύρω από το STR).
5. Η πόλη πληρώνει κόστος (υποδομές, φθορά, αλλαγή χρήσεων).
6. Ο ενοικιαστής πληρώνει το έμμεσο κόστος (ακριβότερο ενοίκιο, μετακόμιση, μεγαλύτερη απόσταση από εργασία).

Το πολιτικό πρόβλημα, τελικά, είναι πρόβλημα κατανομής: τα κέρδη είναι σχετικά συγκεντρωμένα (ιδιοκτήτες σε συγκεκριμένες περιοχές, managers, πλατφόρμες), ενώ το κόστος είναι διάχυτο (μισθωτοί, νέοι, οικογένειες).

Τι ακολουθεί: τα 3 ορόσημα που θα κρίνουν το 2026

1. Εφαρμογή και “καθάρισμα” του μητρώου: αν οι κανόνες παραμείνουν στα χαρτιά, η αγορά θα προσαρμοστεί και θα συνεχίσει. Αν όμως η ΑΑΔΕ εφαρμόσει αυστηρά το πλαίσιο, τότε θα δούμε πραγματικές διαγραφές και μείωση ενεργών καταχωρίσεων. Η λειτουργία του μητρώου από το 2018 δίνει τεχνική βάση για αυτό. (https://www.aade.gr/sites/default/files/2019-01/dt_30.08.2018.pdf)

2. Ευρωπαϊκή υποχρέωση δεδομένων: η ΕΕ πάει προς μεγαλύτερη διαφάνεια και ανταλλαγή δεδομένων με τις αρχές, που κάνει πιο εφικτό το enforcement σε επίπεδο πόλης και γειτονιάς. (https://www.europarl.europa.eu/topics/en/article/20231127STO15403/short-term-rentals-new-eu-rules-for-more-transparency?utm_source=openai)

3. Στεγαστική πολιτική πέρα από απαγορεύσεις: αν η Ελλάδα δεν αυξήσει προσφορά μακροχρόνιας κατοικίας (μέσω ανακαίνισης, κινήτρων επιστροφής στη μακροχρόνια, νέων έργων όπου γίνεται), το καλύτερο που μπορεί να πετύχει από περιορισμούς STR είναι να επιβραδύνει το πρόβλημα, όχι να το λύσει.

---

Το 2025 μας έδωσε ένα καθαρό μήνυμα: η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα δεν είναι πια «εναλλακτική». Είναι κομμάτι του τουριστικού μοντέλου και, ταυτόχρονα, παράγοντας που επηρεάζει άμεσα τη στέγη. Αν το δούμε μόνο ως τουριστική επιτυχία, θα χάσουμε το μισό της εικόνας. Αν το δούμε μόνο ως στεγαστικό πρόβλημα, θα χάσουμε το άλλο μισό. Η πραγματική πρόκληση είναι να ισορροπήσει η χώρα ανάμεσα στα έσοδα του τουρισμού και στο δικαίωμα των ανθρώπων να μπορούν να ζουν εκεί που δουλεύουν, χωρίς να αντιμετωπίζουν τη στέγη ως είδος πολυτελείας. (https://housing.ec.europa.eu/news/commission-takes-action-more-affordable-housing-across-europe-2025-12-16_en)