Τέλος στα εκτός σχεδίου εργοστάσια Αττικής και Θεσσαλονίκης

Μια μικρή μεταποιητική επιχείρηση ή εταιρεία αποθηκών που έψαχνε πέρυσι χώρο στην Αττική ή στη Θεσσαλονίκη είχε μια εύκολη πρώτη επιλογή: ένα φθηνότερο οικόπεδο εκτός σχεδίου, κοντά σε κάποιον δρόμο. Αυτή την εβδομάδα η ίδια επιλογή οδηγεί σε τοίχο, καθώς τέθηκε σε ισχύ το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τη βιομηχανία και την εφοδιαστική αλυσίδα. Ο κανόνας του είναι απλός: νέο εργοστάσιο ή μεγάλη αποθήκη μπαίνει πλέον κατ’ αρχήν σε οργανωμένο επιχειρηματικό πάρκο ή σε ζώνη όπου η βιομηχανική χρήση είναι ήδη γραμμένη στον εγκεκριμένο σχεδιασμό, αυτό που το πλαίσιο ονομάζει «θεσμοθετημένη χρήση» (ΥΠΕΝ).

Στις 27 Αυγούστου, ο Σταύρος Παπασταύρου (Περιβάλλοντος και Ενέργειας) και ο Τάκης Θεοδωρικάκος (Ανάπτυξης) υπέγραψαν, με τους αρμόδιους υφυπουργούς, την κοινή υπουργική απόφαση για το νέο πλαίσιο, που αντικαθιστά το προηγούμενο χωροταξικό της βιομηχανίας του 2009. Η απόφαση ισχύει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ Β΄ 4361). Το χωροταξικό έρχεται σε συνέχεια του κυβερνητικού σχεδίου των 3,7 δισ. ευρώ για τη βιομηχανική αναβίωση (Ναυτεμπορική, To Brief) και φιλοδοξεί να ξεκαθαρίσει πού θα πάνε αυτές οι επενδύσεις.

Το πιο αυστηρό σημείο του νέου χάρτη είναι οι δύο μεγάλες αγορές. Στην Περιφέρεια Αττικής και στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης «απαγορεύεται η ίδρυση νέων μονάδων εκτός Επιχειρηματικών Πάρκων ή ζωνών με θεσμοθετημένες βιομηχανικές χρήσεις», με εξαιρέσεις που ορίζει το ίδιο το Πλαίσιο (ΥΠΕΝ). Η Αττική μόνη της συγκεντρώνει το 60%-70% των αποθηκευτικών χώρων της χώρας, με επίκεντρο το Θριάσιο και τον Ασπρόπυργο (Mononews). Ο κανόνας κλείνει τη διάσπαρτη νέα εγκατάσταση εκεί ακριβώς που τη ζητούσαν οι περισσότεροι.

Οι πόρτες που μένουν ανοιχτές είναι στοχευμένες. Το πλαίσιο εξαιρεί τις επενδύσεις υψηλής τεχνολογίας, τις βιομηχανικές επενδύσεις μείζονος σημασίας για την εθνική οικονομία και όσες δραστηριότητες χρειάζονται άμεση πρόσβαση στη θάλασσα ή σε υποδομές συνδυασμένων μεταφορών, εκεί όπου πλοίο, τρένο και φορτηγό συναντώνται (Euro2day). Προτεραιότητα παίρνουν επίσης οι κλάδοι που το κράτος θεωρεί στρατηγικούς: data centers, κρίσιμες πρώτες ύλες, φάρμακα, ημιαγωγοί, αμυντικά συστήματα (OT).

Το ΦΕΚ όμως δεν φτιάχνει γη. Ένα εθνικό χωροταξικό λέει πού προκρίνεται η βιομηχανία· δεν φτιάχνει από μόνο του ούτε ένα έτοιμο οικόπεδο με δρόμο, ρεύμα, νερό και άδεια. Αυτή τη δουλειά την κάνουν τα Τοπικά και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, που μεταφράζουν την κατεύθυνση σε συγκεκριμένες χρήσεις γης ανά δημοτική ενότητα. Το ΥΠΕΝ εκπονεί 227 τοπικά και 18 ειδικά σχέδια που καλύπτουν περίπου το 80% της χώρας (ΥΠΕΝ, OT), αλλά μεγάλο μέρος τους παραμένει σε μεταβατικό στάδιο, χωρίς τελική θεσμοθέτηση.

Και η ίδια η οργανωμένη γη είναι λιγότερη απ’ ό,τι δείχνει ο αριθμός των πάρκων. Το υπουργείο Ανάπτυξης μετρά 27 Επιχειρηματικά Πάρκα υπαγμένα στο νέο ενιαίο πλαίσιο (Υπ. Ανάπτυξης), όμως αυτό δείχνει θεσμικούς υποδοχείς, όχι διαθέσιμα οικόπεδα. Δεν υπάρχει δημόσιος πίνακας για το πόσα έτοιμα στρέμματα απομένουν ανά πάρκο· στο FAQ της, η ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ εμφανίζει ελεύθερα οικόπεδα κυρίως σε Φλώρινα, Τρίπολη και Σέρρες (ΕΤΒΑ), ούτε στην Αττική ούτε στη Θεσσαλονίκη, δηλαδή μακριά από τη ζήτηση. Ακόμη και το μεγαλύτερο στοίχημα, τα Οινόφυτα, καθυστερεί: μια άτυπη συγκέντρωση σχεδόν 12.000 στρεμμάτων, όπου εργοστάσια μαζεύτηκαν χωρίς σχέδιο και χωρίς πλήρεις υποδομές, θα έχει τα βασικά της έργα έτοιμα μόλις στο τέλος του 2028 (ΕΑΝΕΠ).

Στην αγορά η πίεση φαίνεται ήδη. Τα κατάλληλα σύγχρονα κτίρια logistics σπανίζουν, με ό,τι διαθέσιμο απομένει να έχει πέσει γύρω στο 4% και τα ενοίκια των καλύτερων αποθηκών να αγγίζουν περίπου τα 6 ευρώ το τετραγωνικό τον μήνα (Geoaxis). Η αντίδραση πάντως δεν περιορίζεται στους εκτός σχεδίου. Ο Κώστας Χρηστάκος, από τη Βιομηχανική Περιοχή (ΒΙΠΕ) του Ηρακλείου, προειδοποίησε για «τρεις ταχύτητες βιομηχανιών» (Neakriti): ο φόβος είναι ότι ο νέος χάρτης θα ευνοήσει όσους έχουν ήδη γη και κεφάλαιο, ακόμη και μέσα στο ίδιο σύστημα.

Η λογική συμβαδίζει με την ευρωπαϊκή κατεύθυνση, να συγκεντρώνεται η βιομηχανία εκεί που υπάρχουν ενέργεια, δίκτυα και προβλέψιμη αδειοδότηση αντί να απλώνεται αποσπασματικά (Ευρωπαϊκή Επιτροπή). Ο κανόνας όμως προηγείται της γης. Αν το απόθεμα έτοιμων οικοπέδων σε πάρκα και θεσμοθετημένες ζώνες δεν αυξηθεί γρήγορα, η χωροταξική τάξη θα εμφανιστεί πρώτα όχι ως βιομηχανική αναβίωση, αλλά ως ακριβότερη και δυσκολότερη είσοδος για τη μικρή επιχείρηση, ακριβώς τη στιγμή που το κράτος με τα 3,7 δισ. της ζητά να επενδύσει.