ΔΝΤ: γεμάτη σπίτια η Ελλάδα, αλλά χωρίς προσιτή στέγη

Η Ελλάδα έχει σπίτια, αλλά της λείπει η προσιτή στέγη. Αυτό το παράδοξο το βάζει μαύρο σε άσπρο μια νέα ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) για την ελληνική αγορά κατοικίας, μέσα στον φετινό κύκλο του Article IV. Το εύρημα αφορά ακόμη κι όσους θεωρούν τον εαυτό τους καλυμμένο: το να έχεις δικό σου σπίτι έπαψε να σημαίνει οικονομική ασφάλεια.

Στο κέντρο της έκθεσης βρίσκεται ένα ζευγάρι αριθμών που εξηγεί σχεδόν τα πάντα. Από το 2016-2017, οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα ανέβηκαν περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο μόλις 47% (IMI Daily, Capital). Χρειάζεται προσοχή στη διατύπωση: το 85% αφορά κυρίως ζητούμενες, ονομαστικές τιμές (πόσα ευρώ ζητούν οι πωλητές, πριν αφαιρεθεί ο πληθωρισμός), όχι κλειδωμένες τιμές συναλλαγών. Το χάσμα όμως δεν εξαφανίζεται: η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ότι οι τιμές διαμερισμάτων ανέβηκαν άλλο 7,8% το 2025, μετά το 9,1% του 2024, σε ονομαστικούς όρους (Τράπεζα της Ελλάδος).

Εδώ έρχεται η έκπληξη που ανατρέπει τη λογική «χτίστε περισσότερα». Περίπου 35% του συνολικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία και το 12%-13% είναι εντελώς κενό (IMF Selected Issues, Greek Reporter). Το ίδιο το ΔΝΤ όμως βάζει φρένο στον ενθουσιασμό για τα «700.000 άδεια σπίτια». Περίπου τα δύο τρίτα αυτών των κενών κατοικιών είναι δεύτερες ή εξοχικές, που κατοικούνται λίγους μήνες τον χρόνο. Το πραγματικά αξιοποιήσιμο απόθεμα είναι πολύ μικρότερο από τον εντυπωσιακό τίτλο, μπλοκαρισμένο από παλαιότητα, νομικές και κληρονομικές εκκρεμότητες, κόστος ανακαίνισης και λάθος γεωγραφία.

Σε αυτό ακριβώς το αδρανές απόθεμα στοχεύει η δεκαετής Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής 2026-2035, ύψους 6,5 δισ. ευρώ, που η Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής ενέκρινε στις 23 Ιουλίου (To Brief). Το πακέτο τρέχει σε δύο ταχύτητες. Από τη μία, το «Σπίτι μου II» ενισχύει τη ζήτηση, δίνοντας φθηνό δανεισμό σε αγοραστές χωρίς να προσθέτει ούτε ένα σπίτι (stegasi.gov.gr). Από την άλλη, το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» χτυπά την προσφορά, επιδοτώντας κλειστά ακίνητα για να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση (gov.gr). Ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας τα χαρακτήρισε «βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση», προειδοποιώντας όμως ότι θα χρειαστούν χρόνο και ότι η πίεση στην προσιτότητα θα επιμείνει (BIS). Ο κίνδυνος είναι απλός: σε μια αγορά που ήδη τρέχει πιο γρήγορα από τα εισοδήματα, τα φθηνά δάνεια μπορεί να κεφαλαιοποιηθούν στις τιμές αντί να τις ρίξουν.

Και εδώ βρίσκεται το πιο αναπάντεχο στοιχείο, αυτό που τσακίζει τον μύθο ότι στην Ελλάδα «όλοι έχουν σπίτι, άρα όλοι είναι εντάξει». Ακόμη και ανάμεσα στους ιδιοκτήτες που δεν χρωστούν ούτε ευρώ σε τράπεζα, το 25,7% δίνει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για να συντηρήσει το σπίτι του, το υψηλότερο ποσοστό σε ολόκληρη την ΕΕ (Athens Times, data.europa.eu). Δεν υπάρχει δόση, υπάρχει όμως ρεύμα, φόροι, επισκευές, θέρμανση. Το 19% του πληθυσμού δεν μπορούσε να κρατήσει το σπίτι επαρκώς ζεστό το 2024 (Eurostat), σε ένα απόθεμα όπου πάνω από τις μισές κατοικίες χτίστηκαν πριν το 1980 και σχεδόν οι μισές δεν έχουν θερμομόνωση (Greek Reporter).

Το σωστό framing δεν είναι «οι ιδιοκτήτες φτώχυναν». Είναι ταξικό και πιο σκληρό: ένα κομμάτι ιδιοκτητών είναι πλούσιο σε ακίνητο στο χαρτί και φτωχό σε ρευστό στην πράξη, κρατώντας μια περιουσία που ακριβαίνει χωρίς να βελτιώνει την καθημερινότητά του. Η ελληνική ιδιοκατοίκηση προστατεύει όσους μπήκαν νωρίς, όχι όσους πρέπει να αγοράσουν, να νοικιάσουν ή απλώς να πληρώσουν το ρεύμα σήμερα.