Στεγαστική ασφυξία: 750.000 σπίτια «φαντάσματα» και δαπάνες στο 35,5% του εισοδήματος

Οι γερανοί στο Ελληνικό και τα Νότια Προάστια αφηγούνται μια παραπλανητική ιστορία ανάπτυξης. Ενώ η οικοδομική δραστηριότητα φαίνεται να καλπάζει, η πραγματικότητα για τον μέσο Έλληνα είναι ασφυκτική: τα νοικοκυριά δαπανούν πλέον το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση — το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη, σχεδόν διπλάσιο από τον μέσο όρο της ΕΕ (Eurostat).

Το πρόβλημα δεν είναι απλώς ότι "ακρίβυναν τα υλικά". Είναι ότι η αγορά παράγει πλέον επενδυτικά προϊόντα, όχι κατοικίες.

Το παράδοξο της προσφοράς

Η χώρα αντιμετωπίζει ένα δομικό έλλειμμα 180.000 κατοικιών. Ωστόσο, οι νέες κατασκευές δεν απευθύνονται στη μεσαία τάξη. Μεγάλοι παίκτες όπως η Lamda Development και η Ten Brinke στοχεύουν ξεκάθαρα σε premium αγοραστές. Με το κόστος κατασκευής να αγγίζει τα €3.500/τ.μ. και τις τιμές πώλησης στο Ελληνικό να ξεκινούν από €9.400/τ.μ. (Lamda), η νέα κατοικία είναι μαθηματικά απρόσιτη για τον μέσο μισθό των €18.000 ετησίως.

Γιατί 750.000 σπίτια παραμένουν "φαντάσματα";

Την ίδια ώρα, ένα τεράστιο απόθεμα 750.000+ ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς (Alpha Bank). Δεν πρόκειται μόνο για εγκαταλελειμμένα κτίρια, αλλά για μια ορθολογική οικονομική «άμυνα» των ιδιοκτητών:

• Φόβος επισφαλειών: Ο νομικός φόβος για κακοπληρωτές και χρονοβόρες εξώσεις κρατά τα κλειδιά στην τσέπη.
• Κόστος ανακαίνισης: Το 60% των κατοικιών είναι παλαιότερες του 1990. Χωρίς κεφάλαια για ενεργειακή αναβάθμιση, δεν μπορούν να νοικιαστούν νόμιμα ή ανταγωνιστικά.
• Κληρονομικός λαβύρινθος: Η πολυιδιοκτησία ακινητοποιεί χιλιάδες διαμερίσματα σε νομική ομηρία.

Ποιος αγοράζει τελικά;

Το κενό καλύπτεται από ξένα κεφάλαια. Όχι μόνο μέσω της Golden Visa (η οποία αφορά μόλις το 8% των αγοραστών), αλλά μέσω cash buyers από το Ισραήλ, την Τουρκία και την Ευρώπη που αναζητούν ασφαλή καταφύγια ή αποδόσεις. Τα στοιχεία δείχνουν εισροές €2,75 δισ. το 2024 (Bank of Greece), πιέζοντας τις τιμές στην Αθήνα κατά 37,4% σε μια τριετία. Ο Έλληνας αγοραστής, που εξαρτάται από τον τραπεζικό δανεισμό, δεν μπορεί να ανταγωνιστεί το «ζεστό» χρήμα.

Η επόμενη μέρα: Το αποτέλεσμα είναι δημογραφικά καταστροφικό. Με το 67% των νέων να μένουν στο πατρικό τους (Eurostat), η στεγαστική κρίση μετατρέπεται στον κυριότερο ανασταλτικό παράγοντα για τη δημιουργία οικογένειας. Όσο η αγορά χτίζει για επενδυτές και το κράτος επιδοτεί ανακαινίσεις με το σταγονόμετρο, η "προσιτή στέγη" θα παραμένει σύνθημα χωρίς αντίκρισμα.