Greek Government Launches New Measures to Tackle Deepening Housing Crisis

Η ελληνική κρίση κατοικίας μπαίνει στο 2026 με δύο ταυτόχρονες ταχύτητες που «δαγκώνουν» την ίδια κοινωνική ομάδα: από τη μία ανεβαίνουν οι τιμές αγοράς, από την άλλη ανεβαίνουν τα ενοίκια. Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι ζητούμενες τιμές πώλησης στις αγγελίες αυξήθηκαν περίπου 10% σε έναν χρόνο και τα ζητούμενα ενοίκια 7,2%, με υψηλότερους ρυθμούς (γύρω στο 12%) σε περιοχές πολύ υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας και τουριστικά σημεία. (https://www.ekathimerini.com/economy/real-estate/1283028/)

Στο παρασκήνιο, η Τράπεζα της Ελλάδος (η κεντρική τράπεζα της χώρας, στο Ευρωσύστημα) καταγράφει επίσης ισχυρή άνοδο στις τιμές διαμερισμάτων με βάση επίσημα στοιχεία, περίπου +7,7% σε ετήσια βάση στο γ’ τρίμηνο του 2025. (https://www.ekathimerini.com/economy/1287844/apartment-prices-seen-up-7-7-in-q3/) Και το ιστορικό πλαίσιο είναι βαρύ: η αγορά έχει ξαναπεράσει τα προ κρίσης υψηλά, που «μετριούνται» συνήθως με σημείο αναφοράς την κορύφωση του 2008. (https://www.imerisia.gr/epiheiriseis/real-estate/117760_akinita-se-istoriko-ypsilo-oi-times-ton-diamerismaton-espasan)

Σε αυτό το περιβάλλον η κυβέρνηση ανοίγει το 2026 με νέο πακέτο μέτρων, με αιχμή ένα πρόγραμμα ανακαίνισης 400 εκατ. ευρώ για να επιστρέψουν κλειστά, παλιά ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση, επιδότηση έως 90% και πλαφόν 36.000 ευρώ ανά κατοικία. (https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1289999/) Παράλληλα επεκτείνει τον περιορισμό νέων καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb και αντίστοιχες πλατφόρμες, δηλαδή ενοικίαση για λίγες ημέρες) στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, δίνει φορολογικά κίνητρα για «build-to-rent» (κατασκευή κατοικιών ειδικά για μακροχρόνια ενοικίαση) και επιχειρεί να απλοποιήσει κανόνες πολεοδομίας για μετατροπές κτιρίων από μη κατοικία σε κατοικία. (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)

Το ερώτημα, πρακτικά, δεν είναι αν «χρειάζεται» κάτι. Χρειάζεται. Το ερώτημα είναι πόσο μπορεί να αλλάξει η προσφορά κατοικιών (δηλαδή πόσα σπίτια θα βγουν στην αγορά) και ποιος τελικά θα πληρώσει και ποιος θα ωφεληθεί.

---

Πώς φτάσαμε εδώ, η αγορά μετά το σοκ της κρίσης

Για να καταλάβει κανείς γιατί το στεγαστικό έγινε τόσο γρήγορα κεντρικό πολιτικό θέμα, χρειάζεται μια ιστορική αναδρομή σε δύο «καμπές».

Η πρώτη καμπή είναι η πτώση μετά την οικονομική κρίση, όταν οι τιμές κατέρρευσαν, η οικοδομή «πάγωσε» και μεγάλος όγκος κατοικιών έμεινε κλειστός ή υποβαθμίστηκε (πολλές φορές και λόγω έλλειψης συντήρησης). Η δεύτερη καμπή είναι η επανεκκίνηση μετά το χαμηλό της αγοράς γύρω στο 2017, όταν ξεκινά ένας νέος ανοδικός κύκλος τιμών. (https://www.ekathimerini.com/economy/real-estate/1289280/house-prices-beat-2008-record/)

Αυτή η άνοδος δεν βασίστηκε μόνο σε καλύτερο οικονομικό κλίμα. «Κούμπωσε» πάνω σε τρεις δομικούς μηχανισμούς:

1. Ανεπαρκής παραγωγή νέων κατοικιών για χρόνια. Η οικοδομή χρειάζεται χρόνο για να ξαναχτίσει δυναμικό, διότι εξαρτάται από αδειοδοτήσεις, χρηματοδότηση, συνεργεία, υλικά.
2. Μετατόπιση μέρους του αποθέματος στη βραχυχρόνια μίσθωση. Σε τουριστικά hotspot, η απόδοση μιας κατοικίας ως τουριστικό κατάλυμα συχνά ξεπερνά την απόδοση της μακροχρόνιας μίσθωσης.
3. Νέα επενδυτική ζήτηση, εγχώρια και διεθνής. Σε περιόδους αβεβαιότητας, το ακίνητο λειτουργεί ως «αποθήκη αξίας» (δηλαδή ένας τρόπος να κρατάς περιουσία σε κάτι χειροπιαστό).

Η Τράπεζα Πειραιώς έχει εκτιμήσει ότι το έλλειμμα στην αγορά κατοικίας φτάνει περίπου τις 180.000 κατοικίες, μέγεθος που εξηγεί γιατί ακόμα και «καλές» πολιτικές παρεμβάσεις κινδυνεύουν να μοιάζουν μικρές σε σχέση με την ανάγκη. (https://www.piraeusgroup.gr/en/research/elliniki-oikonomia-kai-kladikes-meletes/Greek-Residential-Real-Estate-2025?utm_source=openai)

---

Τι ακριβώς φέρνει το πακέτο του 2026 και πού στοχεύει

Η φιλοσοφία του πακέτου είναι κυρίως προσφοράς. Με απλά λόγια, η κυβέρνηση προσπαθεί να αυξήσει τα διαθέσιμα σπίτια προς ενοικίαση ή να μειώσει την ταχύτητα με την οποία αποσύρονται σπίτια από τη μακροχρόνια αγορά.

Τα βασικά κομμάτια είναι:

• Πρόγραμμα ανακαίνισης 400 εκατ. ευρώ για «κλειστά» και παλιά ακίνητα, με επιδότηση έως 90% και πλαφόν 36.000 ευρώ ανά κατοικία, ώστε να μπουν ξανά στην αγορά ενοικίασης. (https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1289999/)
• Κίνητρο για δημόσιους υπαλλήλους στην περιφέρεια με επιστροφή δύο μηνών ενοικίου για κατηγορίες όπως εκπαιδευτικοί και υγειονομικοί, ώστε να καλυφθούν θέσεις εκτός μεγάλων πόλεων, όπου η εύρεση κατοικίας έχει γίνει πρακτικά εμπόδιο εργασίας. (https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1289999/)
• Επέκταση περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, ακολουθώντας το μοντέλο του κέντρου της Αθήνας. (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)
• Φορολογικά κίνητρα για build-to-rent, δηλαδή για επενδύσεις που κατασκευάζουν ή μετατρέπουν ακίνητα με δέσμευση να τα ενοικιάζουν μακροχρόνια (τυπικά 10 χρόνια και πάνω). (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)
• Απλοποίηση μετατροπών κτιρίων (π.χ. γραφεία σε κατοικίες), ένα εργαλείο που θεωρείται «γρήγορη προσφορά» όταν η νέα οικοδομή δεν προλαβαίνει. (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)

Συμπληρωματικά, υπάρχει ήδη η πολιτική «φρένου» στις νέες καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας, που ανακοινώθηκε το 2024 και εφαρμόζεται από 1/1/2025. (https://www.reuters.com/world/europe/greece-expects-record-tourism-revenues-this-year-minister-says-2024-09-16/) Η παράταση αυτής της λογικής έχει ήδη περάσει στην πράξη ως κατεύθυνση πολιτικής. (https://www.ekathimerini.com/economy/real-estate/1272419/athens-short-term-ban-stays-for-another-year/)

---

Η ΕΚΤ, τα επιτόκια και γιατί η στεγαστική κρίση δεν είναι «μόνο ελληνική»

Η Ελλάδα δεν έχει δικό της νόμισμα, άρα δεν έχει δική της ανεξάρτητη νομισματική πολιτική. Τα επιτόκια τα καθορίζει η ΕΚΤ (Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, η κεντρική τράπεζα της ευρωζώνης). Όταν η ΕΚΤ ανεβάζει επιτόκια, το κάνει για να μειώσει τον πληθωρισμό (δηλαδή τη γενική άνοδο τιμών), κάνοντας το χρήμα ακριβότερο.

Αυτό έχει τρεις επιπτώσεις στη στέγαση:

1. Ακριβότερα στεγαστικά δάνεια για όποιον χρειάζεται χρηματοδότηση. Όσο ανεβαίνει το επιτόκιο, ανεβαίνει η δόση για το ίδιο δάνειο. Όσοι μπαίνουν τώρα στην αγορά με δάνειο «βλέπουν» υψηλότερο μηνιαίο βάρος.
2. Ακριβότερη χρηματοδότηση για developers και ανακαινίσεις. Δεν αφορά μόνο τα νοικοκυριά. Αφορά και την προσφορά, διότι ένα έργο χρειάζεται κεφάλαιο.
3. Ενίσχυση της ανισότητας μεταξύ «cash buyers» και υπολοίπων. Όποιος έχει μετρητά επηρεάζεται λιγότερο από τα επιτόκια, άρα κρατά ισχυρότερη θέση.

Η ΕΚΤ παρακολουθεί συστηματικά αυτή τη μετάδοση της νομισματικής πολιτικής στην αγορά ακινήτων και στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. (https://www.ecb.europa.eu/press/financial-stability-publications/fsr/html/ecb.fsr202405~7f212449c8.en.html?utm_source=openai) Στην ελληνική περίπτωση, το αποτέλεσμα συχνά μοιάζει αντιφατικό: τα υψηλότερα επιτόκια μειώνουν τη ζήτηση στεγαστικών, όμως οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν επειδή το πρόβλημα είναι κυρίως προσφοράς, με ισχυρή επενδυτική ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές.

Εδώ μπαίνει και το ελληνικό ειδικό: τα spreads (η διαφορά απόδοσης ελληνικών ομολόγων από τα γερμανικά, δηλαδή το «ασφάλιστρο κινδύνου») επηρεάζονται από το διεθνές περιβάλλον επιτοκίων. Όταν το χρήμα ακριβαίνει διεθνώς, οι αγορές γίνονται πιο απαιτητικές με τις χώρες υψηλού χρέους. Αυτό περιορίζει το δημοσιονομικό περιθώριο για γενναιόδωρες, μόνιμες παροχές.

---

Πόσα «σπίτια» αγοράζει πραγματικά ένα πρόγραμμα 400 εκατ. ευρώ

Το πιο ηχηρό μέτρο είναι το πρόγραμμα ανακαίνισης. Η απλή απορία είναι αριθμητική: πόσες κατοικίες μπορεί να επιστρέψει στην αγορά;

Με τα δεδομένα του σχεδιασμού (90% επιδότηση, πλαφόν 36.000 ευρώ ανά κατοικία) το αποτέλεσμα εξαρτάται από:

• το μέσο κόστος ανακαίνισης,
• το πόσα ακίνητα είναι πραγματικά «ώριμα» (καθαροί τίτλοι, χωρίς κληρονομικές εμπλοκές),
• το αν υπάρχουν αρκετά συνεργεία ώστε να γίνουν χιλιάδες έργα ταυτόχρονα, χωρίς έκρηξη τιμών.

Σε ρεαλιστικά σενάρια, ένα τέτοιο πρόγραμμα μπορεί να οδηγήσει σε μερικές χιλιάδες έως μερικές δεκάδες χιλιάδες κατοικίες σε βάθος 2-3 ετών. Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι το πιθανό εύρος παραμένει μικρότερο από το εκτιμώμενο κενό της αγοράς. (https://www.piraeusgroup.gr/en/research/elliniki-oikonomia-kai-kladikes-meletes/Greek-Residential-Real-Estate-2025?utm_source=openai)

Αυτό δεν ακυρώνει το πρόγραμμα. Το μεταφράζει σε κάτι πιο έντιμο: πρόκειται για εργαλείο «ανακούφισης» και κινητοποίησης κλειστού αποθέματος, όχι για λύση που από μόνη της αλλάζει ισορροπία αγοράς.

---

Δημόσιο χρήμα, δημόσιο χρέος και γιατί η στόχευση έχει σημασία

Η στεγαστική πολιτική είναι ακριβή, διότι τα ακίνητα είναι ακριβά. Σε μια χώρα με υψηλό δημόσιο χρέος, το κάθε μέτρο πρέπει να είναι στοχευμένο, αλλιώς γίνεται μόνιμη τρύπα.

Το πακέτο του 2026 εντάσσεται σε μια πολιτική συγκυρία όπου η κοινωνική πίεση για το κόστος ζωής είναι έντονη και οι δημοσιονομικές δεσμεύσεις παραμένουν αυστηρές, όπως φάνηκε και στη συζήτηση του προϋπολογισμού. (https://www.reuters.com/business/greek-parliament-approves-2026-budget-amid-protests-2025-12-17/)

Εδώ υπάρχει ένα τεχνικό αλλά πολύ πρακτικό σημείο: η επιδότηση ανακαίνισης είναι κεφαλαιακή δαπάνη (δίνεις χρήματα για να φτιαχτεί ένα περιουσιακό στοιχείο). Η επιστροφή δύο ενοικίων σε δημόσιους υπαλλήλους είναι μεταβίβαση εισοδήματος (δίνεις χρήματα για να καλυφθεί τρέχον κόστος). Η πρώτη, αν σχεδιαστεί σωστά, μπορεί να αφήσει «κάτι πίσω» (περισσότερα διαθέσιμα σπίτια). Η δεύτερη λύνει άμεσα πρόβλημα στελέχωσης υπηρεσιών, όμως δεν αυξάνει αποθέματα κατοικίας.

Άρα, το δημοσιονομικό ερώτημα είναι απλό: ποιο μέτρο αγοράζει προσφορά και ποιο αγοράζει χρόνο.

---

Τουρισμός, βραχυχρόνιες μισθώσεις και το ελληνικό μοντέλο ανάπτυξης

Η Ελλάδα είναι τουριστική οικονομία. Αυτό δεν είναι σύνθημα, είναι μηχανισμός που μεταφέρει διεθνή ζήτηση μέσα στις γειτονιές.

Όταν αυξάνονται οι αφίξεις, αυξάνονται:

• η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις,
• η απόδοση ενός μικρού διαμερίσματος στο κέντρο,
• το κίνητρο να μετατραπεί μια κανονική κατοικία σε τουριστικό προϊόν.

Γι’ αυτό και η κυβέρνηση επέλεξε να βάλει «πάγο» σε νέες καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας από 1/1/2025. (https://www.reuters.com/world/europe/greece-expects-record-tourism-revenues-this-year-minister-says-2024-09-16/) Στη συνέχεια, η πολιτική επεκτάθηκε χρονικά και ως φιλοσοφία. (https://www.ekathimerini.com/economy/real-estate/1272419/athens-short-term-ban-stays-for-another-year/) Τώρα το ίδιο εργαλείο μεταφέρεται στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)

Για να δουλέψει αυτό, χρειάζεται και μηχανισμός ελέγχου. Το 2025 τέθηκε σε ισχύ νέο πλαίσιο κανόνων και προδιαγραφών για τη βραχυχρόνια μίσθωση, με μεγαλύτερη έμφαση στη συμμόρφωση και στη διασταύρωση στοιχείων. (https://news.gtp.gr/2025/09/25/greece-introduces-new-rules-for-short-term-rentals-from-october-1/)

Η εμπειρία άλλων χωρών δείχνει ότι οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ρίχνουν την πίεση τοπικά, όμως το αποτέλεσμα στο συνολικό επίπεδο ενοικίων εξαρτάται από το πόσο μεγάλο κομμάτι της αγοράς έχει γίνει τουριστικό. Στη Γερμανία, για παράδειγμα, μελέτες για το Βερολίνο δείχνουν μετρήσιμη αλλά περιορισμένη επίδραση. (https://www.diw.de/de/diw_01.c.810832.de/publikationen/wochenberichte/2021_07_1/durch_airbnb-vermietungen_steigen_in_berlin_die_mieten.html?utm_source=openai) Στην Ισπανία, έρευνα για τη Βαρκελώνη έχει δείξει επίσης ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να ανεβάζουν τα ενοίκια και τις τιμές σε γειτονιές υψηλής συγκέντρωσης, με μεγαλύτερη ένταση στα «hotspots». (https://ideas.repec.org/a/eee/juecon/v119y2020ics0094119020300498.html?utm_source=openai)

---

Τράπεζες, δάνεια και γιατί η αγορά κατοικίας δεν κινείται μόνο με στεγαστικά

Στην Ελλάδα, μετά την κρίση, οι τράπεζες πέρασαν μια μακρά περίοδο «απομόχλευσης» (δηλαδή μείωσης κινδύνου και κόκκινων δανείων). Αυτό έχει μια συνέπεια που συχνά υποτιμάμε: η αγορά κατοικίας δεν τροφοδοτείται αποκλειστικά από στεγαστικά δάνεια όπως σε άλλες χώρες.

Όταν η χρηματοδότηση είναι πιο περιορισμένη:

• οι συναλλαγές εξαρτώνται περισσότερο από ίδια κεφάλαια,
• η άνοδος τιμών συγκεντρώνεται σε περιοχές με επενδυτική ζήτηση,
• οι νέοι αγοραστές (first-time buyers, δηλαδή όσοι αγοράζουν πρώτη κατοικία) δυσκολεύονται διπλά, διότι χρειάζονται προκαταβολή και αντέχουν λιγότερο τη δόση.

Αυτό έχει και μια «αθόρυβη» επίπτωση στα ενοίκια: όταν η πρόσβαση στην αγορά γίνεται δύσκολη, περισσότεροι μένουν στην ενοικίαση, άρα ενισχύεται η ζήτηση για μίσθωση.

---

Τα δεδομένα που βλέπουμε και αυτά που πρέπει να διαβάζουμε πίσω από τους αριθμούς

Η δημόσια συζήτηση συχνά μπερδεύει τρία διαφορετικά μεγέθη:

1. Ζητούμενες τιμές (asking prices) στις αγγελίες, που είναι το «τι ζητάει» ο πωλητής ή ο ιδιοκτήτης.
2. Τιμές συναλλαγών, που είναι το «τι πλήρωσε» τελικά ο αγοραστής.
3. Προσιτότητα (affordability), δηλαδή πόσο από το εισόδημα τρώει η κατοικία.

Τα στοιχεία για +10% ζητούμενες τιμές και +7,2% ζητούμενα ενοίκια είναι πολύτιμα ως θερμόμετρο τάσης, αλλά δεν είναι οριστικός δείκτης του «σε πόσα κλείνει» μια συμφωνία. (https://www.ekathimerini.com/economy/real-estate/1283028/) Για τις τιμές συναλλαγών, ο δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος έχει μεγαλύτερο βάρος ως επίσημο μέτρο αγοράς. (https://www.bankofgreece.gr/en/statistics/real-estate-market/residential-and-commercial-property-price-indices-and-other-short-term-indices?TermId=3e72c80a-409a-4bd9-b736-e5279dd48467&TermSetId=f4c1ac94-f9a6-446c-89b1-734cb5e27bca&TermStoreId=3c89aacf-68e4-4631-94ab-cef81230af27)

Το τρίτο μέγεθος, η προσιτότητα, είναι αυτό που πονάει. Η Eurostat χρησιμοποιεί τον δείκτη «housing cost overburden» (το ποσοστό ανθρώπων που δίνουν πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση). Η Ελλάδα βρίσκεται πολύ ψηλά, με μεγάλο ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης, ειδικά στα αστικά κέντρα. (https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025?utm_source=openai)

---

Το ευρώ, οι ξένοι αγοραστές και η ισοτιμία που περνάει στο ενοίκιο έμμεσα

Η ισοτιμία ευρώ-δολαρίου δεν καθορίζει άμεσα το ενοίκιο στα Πατήσια. Επηρεάζει όμως:

• τον τουρισμό (οι μη Ευρωπαίοι ταξιδιώτες βλέπουν διαφορετικό κόστος),
• το κόστος ενέργειας (η ενέργεια τιμολογείται συχνά σε δολάρια),
• την επενδυτική διάθεση για τοποθετήσεις σε ακίνητα.

Και εδώ μπαίνει ξανά το ελληνικό μοντέλο: όταν μια οικονομία φέρνει μεγάλο κομμάτι εισοδήματος από υπηρεσίες προς το εξωτερικό (τουρισμός, ναυτιλία), δημιουργεί ροές χρήματος που καταλήγουν και σε ακίνητα. Η ναυτιλία ειδικά δεν «γράφει» σε κάθε γειτονιά, αλλά σε επίπεδο κεφαλαίων μπορεί να συντηρεί επενδυτική ζήτηση.

---

Ακίνητα, επενδυτές και η απόσταση ανάμεσα σε «αγορά» και κοινωνική πραγματικότητα

Η άνοδος των τιμών κατοικίας δημιουργεί ένα παράδοξο: στα χαρτιά, ένα κομμάτι της χώρας «πλουτίζει» επειδή ανεβαίνουν οι αποτιμήσεις. Στην πράξη, ένα άλλο κομμάτι φτωχαίνει επειδή πληρώνει περισσότερα για να μείνει στο ίδιο σπίτι.

Αυτό το χάσμα φαίνεται καθαρά στους ρόλους:

• ο ιδιοκτήτης ωφελείται από κεφαλαιακό κέρδος (η αξία του ακινήτου ανεβαίνει),
• ο ενοικιαστής πληρώνει αυξημένο κόστος χωρίς να αποκτά περιουσία,
• ο νέος εργαζόμενος καθυστερεί να φτιάξει νοικοκυριό,
• η επιχείρηση δυσκολεύεται να βρει προσωπικό σε τουριστικές περιοχές, διότι το προσωπικό δεν βρίσκει σπίτι.

Η Ελλάδα έχει επιπλέον ένα στοιχείο που εντείνει την πολιτική ένταση: η κοινωνία έχει ισχυρή κουλτούρα ιδιοκατοίκησης, άρα η «γραμμή» μεταξύ όσων έχουν περιουσία και όσων δεν έχουν γίνεται καθοριστική για την ανισότητα. Σε ευρωπαϊκές συγκρίσεις, η εικόνα της αγοράς κατοικίας και της επένδυσης σε κατοικία ως ποσοστό της οικονομίας αναδεικνύει πόσο δύσκολο είναι να κλείσει γρήγορα το κενό προσφοράς. (https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-greece-2024_a35a56b6-en/full-report/key-policy-insights_b813115e.html?utm_source=openai)

---

Πού πάνε τα λεφτά, ποιος κερδίζει και ποιος πληρώνει τον λογαριασμό

Αν ακολουθήσουμε το χρήμα, η νέα δέσμη πολιτικής δημιουργεί καθαρούς νικητές και χαμένους, ακόμα και αν ο στόχος είναι κοινωνικός.

Οι κερδισμένοι (ή οι λιγότερο πιεσμένοι)

1. Ιδιοκτήτες κλειστών/παλιών ακινήτων που μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα ανακαίνισης. Παίρνουν επιδότηση, αναβαθμίζουν περιουσία, αυξάνουν μισθωτική αξία. (https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1289999/)
2. Κατασκευαστικές μικρομεσαίες επιχειρήσεις, συνεργεία, προμηθευτές υλικών. Ένα μεγάλο πρόγραμμα ανακαίνισης δημιουργεί κύκλο εργασιών.
3. Developers και θεσμικοί επενδυτές που μπορούν να αξιοποιήσουν τα κίνητρα build-to-rent. Το κράτος τους μειώνει φορολογικό κόστος με αντάλλαγμα δέσμευση μακροχρόνιας μίσθωσης. (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)
4. Περιοχές που βλέπουν μετατροπές μη οικιστικών κτιρίων σε κατοικίες. Η αξία γης και ακινήτων σε ζώνες μετατροπών συχνά ενισχύεται. (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)

Οι χαμένοι (ή αυτοί που συνεχίζουν να σηκώνουν το βάρος)

1. Ενοικιαστές χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος. Η Eurostat δείχνει ήδη υψηλή υπερβολική επιβάρυνση κόστους στέγασης στην Ελλάδα. (https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025?utm_source=openai)
2. Νέοι εργαζόμενοι και ζευγάρια που προσπαθούν να μπουν στην αγορά. Αν οι τιμές ανέβουν πιο γρήγορα από τους μισθούς, η προκαταβολή για αγορά γίνεται απλησίαστη.
3. Δημόσιοι υπάλληλοι που μετακινούνται. Η επιστροφή δύο ενοικίων είναι βοήθεια, αλλά το πρόβλημα εύρεσης κατοικίας παραμένει δομικό σε πολλά μέρη. (https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1289999/)
4. Φορολογούμενοι συνολικά, αν οι επιδοτήσεις μετατραπούν σε «καύσιμο» ανατιμήσεων (δηλαδή αν ανεβούν οι τιμές εργασιών και ενοικίων αντί να αυξηθεί η καθαρή προσφορά).

Η πολιτική ισορροπία εδώ είναι λεπτή: αν δεν στηριχθεί η προσφορά, η κοινωνική πίεση θα γυρίσει σε πιο σκληρές παρεμβάσεις (π.χ. οριζόντια πλαφόν ενοικίων). Αν στηριχθεί η προσφορά χωρίς κοινωνικούς όρους, το δημόσιο χρήμα μπορεί να γράψει κέρδος σε περιουσίες, όχι σε προσιτή κατοικία.

---

Ο πολεοδομικός χρόνος, οι άδειες και ο «αόρατος» ρυθμός υλοποίησης

Ένα κομμάτι του προβλήματος είναι διοικητικό: ακόμα και αν έχεις κεφάλαιο, δεν μπορείς να βγάλεις σπίτια στην αγορά σε λίγους μήνες, όταν ο κύκλος αδειών, τακτοποιήσεων και κανόνων τραβάει.

Χαρακτηριστικό είναι ότι πρόσφατες ρυθμίσεις δίνουν παρατάσεις σε πολεοδομικές προθεσμίες με ορίζοντα έως το 2027, κάτι που δείχνει πόσο «μακρύς» είναι ο χρόνος της πολεοδομίας σε σχέση με τον χρόνο της αγοράς, όπου οι τιμές κινούνται ανά τρίμηνο. (https://web.tee.gr/eadeis-anakoinvseis/17-12-2025-parataseis-poleodomikon-kai-chorotaxikon-rythmiseon/)

---

Τι να περιμένουμε μέσα στο 2026, τα σημεία που θα δείξουν αν το πακέτο «πιάνει»

Η επιτυχία δεν θα φανεί σε δηλώσεις. Θα φανεί σε μετρήσιμους δείκτες.

1. Πόσες κατοικίες ανακαινίστηκαν και βγήκαν σε μακροχρόνια μίσθωση, όχι πόσες εγκρίθηκαν στα χαρτιά. (https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1289999/)
2. Αν μειώθηκε η πίεση στα ενοίκια σε συγκεκριμένες ζώνες, ειδικά όπου μπαίνουν περιορισμοί βραχυχρόνιας μίσθωσης. (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)
3. Αν η αγορά «γέμισε» ή απλώς ακριβαίνει πιο αργά. Η διαφορά είναι τεράστια για την καθημερινότητα.
4. Αν οι τιμές συναλλαγών συγκλίνουν με τις ζητούμενες τιμές. Όσο μεγαλύτερο το χάσμα, τόσο μεγαλύτερη η πιθανότητα υπερπροσδοκιών στην αγορά. (https://www.bankofgreece.gr/en/statistics/real-estate-market/residential-and-commercial-property-price-indices-and-other-short-term-indices?TermId=3e72c80a-409a-4bd9-b736-e5279dd48467&TermSetId=f4c1ac94-f9a6-446c-89b1-734cb5e27bca&TermStoreId=3c89aacf-68e4-4631-94ab-cef81230af27)

Τέλος, υπάρχει και το μεγάλο «εξωτερικό» ρίσκο: αν το περιβάλλον επιτοκίων παραμείνει σφιχτό, η χρηματοδότηση νέων έργων θα είναι πιο δύσκολη, άρα η αύξηση προσφοράς θα χρειαστεί ακόμη πιο έξυπνη στόχευση για να μην μετατραπεί σε πληθωρισμό κατασκευών. (https://www.ecb.europa.eu/press/financial-stability-publications/fsr/html/ecb.fsr202405~7f212449c8.en.html?utm_source=openai)

---

Συμπέρασμα: κατεύθυνση σωστή, κλίμακα υπό δοκιμή

Η κυβέρνηση επιλέγει μια συνταγή που στην Ευρώπη θεωρείται «λογική»: ενεργοποίηση κλειστού αποθέματος, περιορισμός τουριστικής εκτόπισης κατοικίας, κίνητρα για επαγγελματική παραγωγή κατοικιών προς ενοικίαση, επιτάχυνση μετατροπών. (https://www.ekathimerini.com/politics/1290061/greece-unveils-housing-measures-to-boost-supply-curb-short-term-rentals/)

Η αγορά, όμως, δεν κρίνει την πρόθεση. Κρίνει την κλίμακα και την εφαρμογή.

Με άνοδο ζητούμενων τιμών και ενοικίων που εξακολουθεί να τρέχει, και με επίσημες τιμές διαμερισμάτων να ανεβαίνουν επίσης, το 2026 θα δείξει αν η Ελλάδα μπορεί να μετατρέψει τη στεγαστική πολιτική από «πακέτο μέτρων» σε μηχανισμό παραγωγής προσιτής κατοικίας. (https://www.ekathimerini.com/economy/real-estate/1283028/) (https://www.ekathimerini.com/economy/1287844/apartment-prices-seen-up-7-7-in-q3/)

Και στο τέλος, το πιο πολιτικό, αλλά και πιο οικονομικό, ερώτημα παραμένει: θα αυξηθούν τα σπίτια που νοικιάζονται σε λογικές τιμές ή θα αυξηθούν οι επιδοτήσεις που κυνηγούν τα ίδια λίγα σπίτια; Αυτό είναι το σημείο που χωρίζει μια αγορά που «θερμαίνεται» από μια κοινωνία που αντέχει.