ΣτΕ: αντισυνταγματική η τακτοποίηση με δικαστικά ακυρωμένη άδεια

Ένα κτίριο χάνει την οικοδομική του άδεια στο δικαστήριο και, λίγο αργότερα, στέκεται ξανά νόμιμο, αυτή τη φορά όχι ως αδειοδοτημένο αλλά ως «τακτοποιημένο» αυθαίρετο. Αυτή ακριβώς τη διαδρομή έκλεισε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (του ανώτατου διοικητικού δικαστηρίου) με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026, κρίνοντας ότι ο νομοθέτης δεν μπορεί να «σώζει» ένα κτίσμα του οποίου την άδεια έχει ήδη ακυρώσει η Δικαιοσύνη. Για τον ιδιοκτήτη, τον αγοραστή και τον μηχανικό, η κρίση κόβει μια νομική οδό που χρησιμοποιούνταν στην πράξη.

Πρώτα το βασικό, γιατί οι γενικοί τίτλοι το διογκώνουν: η απόφαση δεν αφορά «όλα τα αυθαίρετα» ούτε ολόκληρο τον νόμο 4495/2017. Χτυπά ένα στενό, ειδικό κανάλι. Η ρύθμιση αφορούσε κτίσματα με άδεια που ακυρώθηκε από δικαστήριο επειδή στηρίχθηκε σε λάθος ή ανίσχυρο πολεοδομικό καθεστώς· αρκούσε ο ιδιοκτήτης να μην είχε δώσει ψευδή στοιχεία (news247.gr). Από τις περιπτώσεις της επίμαχης διάταξης (του άρθρου 110), το δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικές μόνο τις α΄ και β΄, όπως διαμορφώθηκαν με την τροποποίηση του 2018 (iefimerida.gr, enikos.gr). Οι υπόλοιπες δεν φαίνεται να κρίθηκαν.

Γιατί η καλή πίστη δεν αρκούσε

Το σκεπτικό της Ολομέλειας (της διευρυμένης σύνθεσης του δικαστηρίου, με πρόεδρο τον Μιχ. Πικραμένο και εισηγητή τον Χρ. Παπανικολάου) στηρίζεται σε δύο πυλώνες. Ο πρώτος αφορά την ίδια τη λειτουργία του κράτους δικαίου: η αυτόματη υπαγωγή τέτοιων κτισμάτων αδειάζει στην πράξη αμετάκλητες ακυρωτικές αποφάσεις και αίρει την υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφώνεται με τα δικαστήρια, προσκρούοντας στα άρθρα 20, 26 και 95 του Συντάγματος για τη δικαστική προστασία, τη διάκριση των λειτουργιών και την εκτέλεση των αποφάσεων (skai.gr). Ο δεύτερος αφορά το άρθρο 24 για τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό: ένα κτίσμα δεν διατηρείται με τους όρους μιας άδειας που έχει ήδη ακυρωθεί, χωρίς νέα άδεια ή νέα διοικητική πράξη βασισμένη στα σημερινά δεδομένα (naftemporiki.gr).

Με άλλα λόγια, η καλή πίστη του ιδιοκτήτη μπορεί να είναι στοιχείο στάθμισης, αλλά δεν λειτουργεί ως μηχανισμός αναβίωσης μιας άδειας που κατέρρευσε δικαστικά. Η κρίση συνεχίζει μια πάγια γραμμή: ήδη το 2013 το ΣτΕ είχε βάλει όρια στις μαζικές νομιμοποιήσεις που επικαλούνται «περιβαλλοντικό ισοζύγιο» αντί για πραγματικό σχεδιασμό (constitutionalism.gr). Το νέο εδώ είναι ότι δένει αυτή τη γραμμή σφιχτά με τη δικαστική συμμόρφωση.

Η αφετηρία ήταν μια συγκεκριμένη υπόθεση στη Σύρο: κτίσμα με άδεια που ακυρώθηκε, όχι για ψευδή στοιχεία αλλά για εσφαλμένο πολεοδομικό καθεστώς, το οποίο στη συνέχεια υπήχθη στον 4495/2017. Τρίτοι που είχαν ήδη κερδίσει την ακύρωση της άδειας προσέβαλαν και τη μεταγενέστερη τακτοποίηση, και έτσι προέκυψε η παραπομπή 2233/2025 στην Ολομέλεια (ecopress.gr). Το πλήρες κείμενο των αποφάσεων και ο αριθμός της άδειας δεν έχουν ακόμη δημοσιοποιηθεί επίσημα από το δικαστήριο.

Τι μένει ανοιχτό για τους ιδιοκτήτες

Η απόφαση κλείνει την αυτόματη οδό, όχι κάθε λύση. Παραμένει ανοιχτή η άδεια νομιμοποίησης όταν το κτίσμα μπορεί πράγματι να αδειοδοτηθεί με τους ισχύοντες όρους δόμησης και χρήσεις γης (ebuildingid.gr). Μια απλή αναθεώρηση παλιάς άδειας δεν αρκεί, γιατί μετά την ακύρωση δεν υπάρχει «ζωντανή» άδεια για σύντομη διοικητική παράκαμψη· το πρακτικό τεστ είναι αν ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει σήμερα νέο, πλήρη φάκελο που στέκεται (tpvlaw.gr). Αυτό σημαίνει ότι το επιχείρημα «η άδεια ακυρώθηκε, αλλά τακτοποιήθηκα, άρα τελείωσε» παύει να είναι ασφαλές· το ρίσκο σε νέες βεβαιώσεις μηχανικού και μεταβιβάσεις ανεβαίνει άμεσα (protothema.gr). Κανένα κτίριο, πάντως, δεν κατεδαφίζεται αυτόματα αύριο: χρειάζονται διοικητικά βήματα συμμόρφωσης, έλεγχοι και πιθανές νέες πράξεις (huffingtonpost.gr).

Εδώ είναι το κενό. Στον νόμο 4495/2017 έχουν μπει σε διαδικασία τακτοποίησης πάνω από 1,7 εκατομμύριο αυθαίρετα, με την προθεσμία για τις βασικές κατηγορίες να φτάνει έως τον Μάρτιο του 2028 (eleftherostypos.gr, tovima.gr). Πόσες όμως από αυτές τις δηλώσεις πατούν στο ειδικό κανάλι των ακυρωμένων αδειών, κανείς δεν το έχει πει δημόσια: ούτε το αρμόδιο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ούτε το Τεχνικό Επιμελητήριο έχουν εκδώσει εγκύκλιο για το τι γίνεται με ήδη περαιωμένες υπαγωγές, πρόστιμα και βεβαιώσεις μηχανικού. Το δικαστήριο έκρινε τον κανόνα· ποιοι ακριβώς βρίσκονται από σήμερα μέσα σε αυτόν, παραμένει το πρώτο ερώτημα που χρωστά απάντηση το ΥΠΕΝ.