«Σπίτι μου ΙΙ»: οι μισοί που πήραν προέγκριση δανείου δεν βρίσκουν σπίτι να αγοράσουν

Το παράδοξο είναι απλό και σκληρό: χιλιάδες υποψήφιοι αγοραστές κρατούν στα χέρια τους έτοιμη χρηματοδότηση από το κράτος, αλλά δεν βρίσκουν σπίτι να την ξοδέψουν. Στο «Σπίτι μου ΙΙ», το επιδοτούμενο στεγαστικό πρόγραμμα για νέους, περίπου το 55% όσων πήραν προέγκριση δάνειο δεν κατάφερε να κλείσει αγορά (Newsit, News247). Πίσω από τη στατιστική κρύβεται ο πραγματικός πυρήνας της στεγαστικής κρίσης: το χρήμα υπάρχει, το σπίτι λείπει.

Η κυβέρνηση αντιτείνει ότι το 55% είναι παραπλανητικό. Υποστηρίζει ότι οι περίπου 38.000 προεγκρίσεις ίσως περιέχουν πολλαπλές αιτήσεις του ίδιου προσώπου σε δύο ή τρεις τράπεζες, άρα δεν αντιστοιχούν σε 38.000 μοναδικούς δικαιούχους. Το επιχείρημα έχει λογική βάση, αλλά στερείται δημόσιων στοιχείων: δεν υπάρχει απο-διπλοποιημένος πίνακας που να δείχνει πόσες από τις 38.000 είναι μοναδικά πρόσωπα. Έτσι, το 55% λειτουργεί καλύτερα ως σήμα πίεσης στην αγορά παρά ως ακριβές διοικητικό ποσοστό.

Ο πυρήνας όμως δεν αλλάζει. Μέχρι τις 10 Ιουνίου 2026 είχαν εγκριθεί για υπαγωγή 15.193 δάνεια αξίας 1,83 δισ. ευρώ και είχαν υπογραφεί 12.266 συμβάσεις. Ακόμη και μετά το τραπεζικό φίλτρο, αρκετοί προεγκεκριμένοι κολλάνε όχι στη χρηματοδότηση, αλλά στο να βρουν συγκεκριμένο επιλέξιμο ακίνητο.

Γιατί το «επιλέξιμο» σπίτι είναι σπάνιο

Οι όροι του προγράμματος στενεύουν δραματικά το πεδίο. Το ακίνητο πρέπει να είναι πρώτη κατοικία, νόμιμο, με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, διαθέσιμο για ιδιοκατοίκηση και όχι ημιτελές. Επιπλέον, έως 150 τ.μ., αξίας έως 250.000 ευρώ και κατασκευασμένο έως το 2007, ενώ το δάνειο φτάνει τα 190.000 ευρώ και καλύπτει έως 90% της αξίας (stegasi.gov.gr). Όταν η τράπεζα εκτιμήσει το ακίνητο χαμηλότερα από τη ζητούμενη τιμή, το δάνειο υπολογίζεται στη χαμηλότερη αξία: σπίτι με τιμή 200.000 αλλά εκτίμηση 180.000 ευρώ ρίχνει το δάνειο στις 162.000 και εκτοξεύει την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή (Eurobank).

Πόσα σπίτια χωράνε σε αυτά τα όρια; Σε ανάλυση της αγγελιακής αγοράς, μόλις το 43% της προσφοράς πληρούσε τα κριτήρια, και τα περισσότερα ήταν μικρά, παλιά διαμερίσματα στο Κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά (epixeiro.gr). Για οικογένειες που χρειάζονται 85-120 τ.μ. το πρόβλημα γίνεται οριακό, τη στιγμή που στα Νότια Προάστια οι ζητούμενες τιμές έφτασαν τα 4.167 ευρώ/τ.μ. στο α΄ τρίμηνο 2026 (Dnews).

Το βαθύτερο πρόβλημα είναι η σύνθεση του αποθέματος. Η Ελλάδα έχει πολλά σπίτια, αλλά λίγα κατάλληλα. Παλιό απόθεμα: το 64% χτίστηκε πριν το 1990, ενώ μόλις 2,6% μετά την κρίση χρέους (Alpha Bank). Κενά σπίτια: περίπου 794.000, αλλά τα περισσότερα είναι παλιά, με νομικά βάρη ή εκτός ζωνών ζήτησης. Η Τράπεζα Πειραιώς εκτιμά ότι 180.000 κατοικίες έχουν αποσυρθεί από την αγορά από το 2011 και ότι χρειάζονται περίπου πέντε χρόνια σημερινής παραγωγής για να καλυφθεί μόνο αυτό το κενό (Piraeus Group). Νέες οικοδομές: οι άδειες έπεσαν 17,4% και η επιφάνεια 30,8% στο πεντάμηνο του 2025 (Naftemporiki).

Ο κανόνας που ροκανίζει το όφελος

Εδώ μπαίνει ένας σιδερένιος οικονομικός κανόνας. Όταν επιδοτείς τη ζήτηση (φθηνό δάνειο) σε μια αγορά με ανελαστική προσφορά, περισσότερο χρήμα κυνηγά σχεδόν τα ίδια σπίτια. Το όφελος του φθηνού δανείου τότε δεν μένει στον αγοραστή, κεφαλαιοποιείται στην τιμή και το εισπράττει ο πωλητής (AEA). Η διεθνής εμπειρία είναι σαφής: στο βρετανικό Help to Buy, το equity loan στο Λονδίνο συνδέθηκε με περίπου 8% υψηλότερες τιμές χωρίς ανιχνεύσιμη αύξηση της οικοδόμησης (Banque de France). Οι ελληνικές τιμές κατοικιών ανέβηκαν 7,8% το 2025, ενώ η προσφορά έμενε στενή (Bank of Greece).

Η ισχυρότερη υπεράσπιση του προγράμματος είναι πραγματική: για όσους τελικά αγοράζουν, το άτοκο μισό δάνειο μειώνει τη δόση και επιτρέπει είσοδο στην ιδιοκατοίκηση που αλλιώς δεν θα γινόταν. Αυτό όμως είναι ατομικό όφελος, όχι απόδειξη ότι η αγορά γίνεται πιο προσιτή για όλους. Και ωφελεί κυρίως τους ήδη bankable: το διάμεσο εισόδημα στην Ελλάδα ήταν 9.395 ευρώ το 2024, ενώ τα νοικοκυριά δαπανούν κατά μέσο όρο 35,5% του εισοδήματός τους για στέγαση, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ έναντι 19,2% (Eurostat).

Το δίδαγμα που επιβεβαιώνουν OECD, ΔΝΤ και Κομισιόν είναι ότι το φθηνό δάνειο πρέπει να είναι δευτερεύον εργαλείο, όχι κορμός πολιτικής σε αγορά χωρίς προσφορά (European Commission, IMF). Το «Σπίτι μου ΙΙ» έκλεισε τις νέες υπαγωγές στις 31 Μαΐου. Η επόμενη συζήτηση για τη στέγη δεν αφορά τα επόμενα δάνεια. Αφορά το ποιος, επιτέλους, θα χτίσει τα σπίτια που λείπουν.