Ο Μητσοτάκης προτείνει επιπλέον ορόφους για πολυκατοικίες ενοικίασης

Ο Κυριάκος Μητσοτάκης πρότεινε έναν ή δύο επιπλέον ορόφους για όποιον χτίζει πολυκατοικία που θα νοικιάζεται αποκλειστικά με μακροχρόνια μίσθωση. Την ιδέα την παρουσίασε στο συνέδριο «Διάλογοι για την Αθήνα», σε συζήτηση με τον συγγραφέα Daniel Mendelsohn (Newsit, ERT). Δεν πρόκειται για νόμο αλλά για πρόταση προς συζήτηση, και οι όροι που θα έκριναν αν ωφελείται ο ενοικιαστής δεν έχουν ακόμη δημοσιευθεί.

Ο πρωθυπουργός ξεκίνησε από την ανάγκη να χτιστούν περισσότερες κατοικίες. Στη συνέχεια είπε «Προτείνω εδώ μια ιδέα» και εισήγαγε το «χτίσιμο για ενοικίαση». Ως πιθανό αντάλλαγμα ανέφερε περισσότερα τετραγωνικά που επιτρέπεται να χτιστούν, ίσως με αύξηση του ύψους κατά έναν ή δύο ορόφους, και παραδέχθηκε ότι ανάλογα πολεοδομικά κίνητρα έχουν σκοντάψει στο ανώτατο δικαστήριο (Newsit). Οι «ένας ή δύο όροφοι» είναι παράδειγμα της ομιλίας, όχι όριο που έχει νομοθετηθεί.

Το μοντέλο των πολυκατοικιών μόνο για ενοικίαση δεν είναι καινούργιο. Στις 16 Δεκεμβρίου 2025 ο πρωθυπουργός είχε εξαγγείλει κίνητρο για εταιρείες που χτίζουν κατοικίες ή μετατρέπουν άλλα κτίρια σε κατοικίες προς ενοικίαση για δέκα χρόνια (γραφείο πρωθυπουργού). Το σχέδιο έγινε νόμος με τον ν. 5313/2026, ως πρόγραμμα «Κατασκευάζω–Νοικιάζω». Ο νόμος προβλέπει τουλάχιστον δεκαετή μακροχρόνια μίσθωση, μίσθωμα καθορισμένο από πριν και, για επιλέξιμα νομικά πρόσωπα, απαλλαγή των ενοικίων από τον φόρο εισοδήματος (e-nomothesia). Ως τώρα, δηλαδή, το κίνητρο ήταν φορολογικό. Η νέα ιδέα προσθέτει ένα πολεοδομικό: το δικαίωμα να χτίσεις περισσότερα.

Από τον όροφο στο ενοίκιο

Για τον κατασκευαστή, το όφελος είναι απλό. Με περισσότερα τετραγωνικά στο ίδιο οικόπεδο, ένα έργο που δεν έβγαινε μπορεί να γίνει κερδοφόρο και, αν ολοκληρωθεί, να προσθέσει διαμερίσματα. Το ίδιο δικαίωμα όμως ανεβάζει και την αξία της γης. Έρευνα στο Ώκλαντ της Νέας Ζηλανδίας δείχνει ότι αυτή την αξία μπορεί να την καρπωθεί ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου ή ο κατασκευαστής, πριν παραδοθεί οποιοδήποτε σπίτι (μελέτη για αξίες γης).

Το πρώτο εμπόδιο είναι το ίδιο το οικόπεδο, γιατί ένας επιπλέον όροφος δεν σημαίνει πάντα και επιπλέον διαμερίσματα. Σε κάθε οικόπεδο ελέγχονται η επιτρεπόμενη χρήση, η συνολική επιφάνεια που μπορεί να χτιστεί, η κάλυψη και οι όροι του τοπικού σχεδίου. Αν ο κανόνας αυξάνει μόνο το ύψος, χωρίς να επιτρέπει και την αντίστοιχη επιφάνεια, μπορεί να μη δημιουργήσει ούτε μία νέα κατοικία (Οικονομικός Ταχυδρόμος).

Ακόμη κι αν χτιστούν νέα σπίτια, το όφελος φτάνει στον ενοικιαστή μόνο μέσα από δεσμευτικό ενοίκιο. Ποιος θα το ορίσει; Ο νόμος το αναθέτει σε κοινή απόφαση των υπουργών Κοινωνικής Συνοχής και Εθνικής Οικονομίας, μαζί με τον εκάστοτε αρμόδιο υπουργό (e-nomothesia). Αυτή η απόφαση, με το ποσό ή τον τύπο υπολογισμού, δεν έχει δημοσιευθεί.

Για τους ορόφους δεν υπάρχει καν σχέδιο κειμένου. Δεν έχει γραφτεί σε ποιες περιοχές θα ισχύουν, πόση επιπλέον επιφάνεια θα δίνουν, ποιος θα ελέγχει ότι το κτίριο μένει πράγματι στην ενοικίαση και τι θα πάθει όποιος παραβεί τη δέσμευση.

Η Ουάσιγκτον δείχνει τι γίνεται όταν η πρόσθετη δόμηση δεν δένεται με συγκεκριμένο εισόδημα. Το πρόγραμμα προσιτής δόμησης της πόλης είχε παραδώσει 2.504 κατοικίες έως τον Σεπτέμβριο του 2024, όμως μόλις τρεις από αυτές απευθύνονταν σε νοικοκυριά με εισόδημα έως το 30% του μέσου της περιοχής (ετήσια έκθεση DC). Η δόμηση από μόνη της πρόσθεσε σπίτια. Προσιτά σπίτια για τα χαμηλά εισοδήματα θα χρειάζονταν όρους που στοχεύουν ρητά αυτά τα εισοδήματα.

Το δικαστικό εμπόδιο

Το επόμενο εμπόδιο είναι το Σύνταγμα. Με τις αποφάσεις 146–149/2025, η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε αντισυνταγματικό το γενικό σύστημα πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΣΚΑΪ). Το πλαίσιο που ακολούθησε επιτρέπει ορισμένα κίνητρα μόνο μέσα σε ζώνες τοπικών ή ειδικών πολεοδομικών σχεδίων, όπου πρέπει να ληφθούν υπόψη η πυκνότητα και το πόσο φορτίο αντέχει κάθε περιοχή (Aftodioikisi.gr). Ένας επιπλέον όροφος για ενοικιαζόμενα κτίρια θα χρειαζόταν λοιπόν δική του νομική βάση και στάθμιση γειτονιά προς γειτονιά. Χωρίς τέτοια βάση, το ισχύον πλαίσιο δεν δίνει οριζόντιο δικαίωμα σε όλη τη χώρα.

Αν η ιδέα γίνει νόμος, το κριτήριο επιτυχίας δεν θα είναι οι οικοδομικές άδειες, που μετρούν σχέδια. Θα είναι τα νέα σπίτια που χτίστηκαν και κατοικήθηκαν, μαζί με τα ενοίκια που πραγματικά υπογράφηκαν.

Αυτό έχει σημασία για τα νοικοκυριά που πιέζονται ήδη από τις τιμές των κατοικιών (To Brief), από τους γονείς φοιτητών ως τους νέους εργαζόμενους στην Αθήνα. Το 2024, το 37,4% των ενοικιαστών ξόδευε για στέγη πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του, σύμφωνα με στοιχεία που αποδίδονται στην Τράπεζα της Ελλάδος (Insider). Για αυτούς, ο επιπλέον όροφος θα μετρήσει μόνο αν η κυβέρνηση συνδέσει το κίνητρο με ένα ενοίκιο που μπορούν να πληρώσουν, γραμμένο σε υπουργική απόφαση που δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί.