Κτηματολόγιο: ιδιοκτησία χωρίς δικαστική απόφαση

Αν κάποιο ακίνητό σας εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο (το εθνικό μητρώο ιδιοκτησίας) ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή με λανθασμένα όρια και τετραγωνικά, από αυτόν τον μήνα οι δρόμοι για να το τακτοποιήσετε αλλάζουν. Ξεκινούν δύο εντελώς διαφορετικές διαδικασίες, σε δύο διαφορετικές ημερομηνίες, και το να τις μπερδέψει κανείς κοστίζει: μια εσφαλμένη εγγραφή μπορεί να παγώσει μια πώληση ή μια γονική παροχή.

Σχεδόν 3,5 εκατ. ακίνητα έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» (To Brief), περιουσίες που μια οικογένεια θεωρεί δικές της, αλλά το κράτος δεν τις έχει κατοχυρώσει σε συγκεκριμένο όνομα. Οι δύο νέες διαδικασίες απαντούν σε δύο ξεχωριστά ερωτήματα: η πρώτη «ποιος είναι ο ιδιοκτήτης;», η δεύτερη «πού ακριβώς είναι τα όρια;».

16 Σεπτεμβρίου: να αποδείξεις ότι το ακίνητο είναι δικό σου

Η πρώτη διαδρομή αφορά όποιον θέλει να αναγνωριστεί ιδιοκτήτης ακινήτου που έχει καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», επικαλούμενος έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή ότι το κατέχει και το χρησιμοποιεί σαν δικό του για τουλάχιστον είκοσι χρόνια. Ο Ν. 5326/2026 (ΦΕΚ Α΄125/4.8.2026) ορίζει ότι από τις 16 Σεπτεμβρίου, πριν συζητηθεί τέτοια αγωγή στο δικαστήριο, περνά υποχρεωτικά από κτηματολογική διαμεσολάβηση (νόμος). Χωρίς αυτό το στάδιο, η συζήτηση κηρύσσεται απαράδεκτη.

Η αγωγή στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου, που στη διαμεσολάβηση εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους (Lawnet). Εδώ μπαίνει το πιο ουσιαστικά νέο: αν το Δημόσιο συμφωνήσει, το πρακτικό της διαμεσολάβησης μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση της εγγραφής χωρίς να χρειαστεί δικαστική απόφαση (Το Βήμα, Taxrevenue). Αν δεν συμφωνήσει, η υπόθεση επιστρέφει στον δικαστή.

Το τίμημα αυτής της συντόμευσης είναι ο φάκελος, και θέλει τρία πράγματα. Πρώτον, τουλάχιστον δύο έγγραφα από μια λίστα: λογαριασμοί ρεύματος ή νερού, μισθωτήρια, δηλώσεις σε δημόσιες αρχές, οικοδομική άδεια, τοπογραφικά, συμφωνητικά με βέβαιη χρονολογία. Δεύτερον, τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις που περιγράφουν την εικοσαετή κατοχή. Και τρίτον, Ε9 στο οποίο το ακίνητο έχει δηλωθεί δέκα χρόνια πριν, η οικογενειακή πεποίθηση ή ένα σκέτο Ε9 δεν αρκούν (Lawnet). Πριν καταχωριστεί το πρακτικό απαιτείται και δήλωση φόρου χρησικτησίας. Πρακτικά, μιλάμε για υπόθεση δικηγόρου, με αμοιβές και το ρίσκο ότι, αν το Δημόσιο διαφωνήσει, ακολουθεί κανονική αντιδικία.

18 Σεπτεμβρίου: να διορθώσεις τα όρια, όχι την κυριότητα

Η δεύτερη διαδρομή έχει τελείως διαφορετική λογική. Δεν αμφισβητεί ποιος είναι ιδιοκτήτης· διορθώνει τη γεωμετρική αποτύπωση ενός δικαιώματος που ήδη έχει δηλωθεί, δηλαδή τη θέση, τα όρια και το εμβαδόν στον κτηματολογικό χάρτη. Με την απόφαση 440/9 του Ελληνικού Κτηματολογίου (ΦΕΚ Β΄5454/8.9.2026), από τις 18 Σεπτεμβρίου αυτό γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας «metavoles» (ΓΕΩΤΕΕ).

Εδώ κινείται όποιος έχει έννομο συμφέρον, με είσοδο μέσω κωδικών Taxisnet (Kokkinos Law). Χρειάζεται μηχανικός για το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, που υποβάλλεται ηλεκτρονικά και παίρνει μοναδικό κωδικό. Από εκεί τρέχουν δύο προθεσμίες: η αίτηση κοινοποιείται στους γείτονες που θίγονται εντός 20 ημερών από την υποβολή, και εκείνοι έχουν 30 ημέρες από την κοινοποίηση για να συναινέσουν ή να αντιδράσουν (Νομικό Βήμα ΔΣΑ, απόφαση 440/9). Αν σιωπήσουν, η συναίνεση θεωρείται δεδομένη (Πελοπόννησος).

Δύο όρια αξίζουν προσοχή. Η διόρθωση της γεωμετρίας δεν αναγνωρίζει από μόνη της κυριότητα σε αμφισβητούμενη έκταση. Και σύμφωνα με το e-forologia, προβλέπεται μεταβατικό καθεστώς που εξαιρεί από τη νέα ηλεκτρονική διαδικασία τις περιπτώσεις όπου θίγονται δικαιώματα του Δημοσίου ή φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, με το ακριβές εύρος να μένει αδιευκρίνιστο (e-forologia).

Πότε χρειάζεσαι, όμως, και τους δύο δρόμους; Όταν η ίδια υπόθεση αφορά και ποιος είναι ιδιοκτήτης και πού περνούν τα όρια. Αν η αγωγή χρησικτησίας ζητά ταυτόχρονα και διόρθωση της γεωμετρίας, τότε το τοπογραφικό διάγραμμα και το αποδεικτικό της ηλεκτρονικής υποβολής πρέπει να επισυναφθούν στο πρακτικό της διαμεσολάβησης, επί ποινή ακυρότητας (Taxrevenue). Εκεί οι δύο διαδικασίες, που αλλιώς απαντούν σε ξεχωριστά ερωτήματα, συναντιούνται σε έναν φάκελο.

Κανείς δεν χάνει την περιουσία του επειδή δεν έτρεξε μέσα στον Σεπτέμβριο: η 16η και η 18η ανοίγουν διαδικασίες, όχι καταληκτικές προθεσμίες κατοχύρωσης. Η συμφωνία στη διαμεσολάβηση, όμως, έχει δύο προϋποθέσεις, και καμία δεν είναι δεδομένη: τον φάκελο και το ναι του Δημοσίου.