Γιατί 2,2 εκατ. κλειστά σπίτια ανεβάζουν τις τιμές

Στην Ελλάδα ένα νοικοκυριό δίνει κατά μέσο όρο 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός του για να μείνει κάπου, το υψηλότερο ποσοστό σε ολόκληρη την ΕΕ (European Parliament). Την ίδια ώρα, σύμφωνα με την Απογραφή του 2021, υπάρχουν περίπου 2,2 εκατομμύρια κλειστές κατοικίες, δηλαδή το 34,5% όλου του αποθέματος (Newsit, Iefimerida). Η χώρα με τα ακριβότερα σπίτια έχει και τα περισσότερα άδεια.

Καθώς η κυβέρνηση θέτει σε διαβούλευση μια δεκαετή στρατηγική στέγασης ύψους 6,5 δισ. ευρώ (To Brief), μια νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής εξετάζει ακριβώς αυτή την αντίφαση. Το συμπέρασμά της μετατοπίζει τη συζήτηση από το «πόσα σπίτια χτίζουμε» στο «πόσα σπίτια είναι πράγματι διαθέσιμα». Το πρόβλημα δεν είναι ότι λείπουν κτίρια, αλλά ότι λείπει το λεγόμενο εμπορεύσιμο απόθεμα, τα σπίτια που μπορούν να μπουν σήμερα σε πώληση ή μακροχρόνια ενοικίαση.

Γιατί η επιδότηση μόνη της ακριβαίνει τα σπίτια

Ο μηχανισμός είναι απλούστερος απ' όσο ακούγεται. Όταν το κράτος δίνει φθηνό χρήμα για αγορά κατοικίας (προέγκριση, χαμηλό επιτόκιο, επιδότηση) χωρίς να αυξάνονται τα διαθέσιμα σπίτια, δεν λύνει την έλλειψη. Απλώς βάζει περισσότερους αγοραστές να κυνηγούν το ίδιο στενό απόθεμα. Σε μια τέτοια αγορά, ένα μέρος του οφέλους δεν μένει στον αγοραστή, «κεφαλαιοποιείται» στην τιμή και το τσεπώνει ο πωλητής μέσω υψηλότερης ζητούμενης τιμής (BIS). Η ίδια η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα το επιβεβαιώνει: μέτρα που ακουμπούν μόνο την πίστωση επηρεάζουν τον δανεισμό, όχι τόσο τις τιμές, όταν το πραγματικό στενό σημείο είναι η προσφορά (ECB).

Η πιο σκληρή ένδειξη βρίσκεται στην εξέλιξη του αποθέματος. Μεταξύ 2011 και 2021 οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4% και όσες ήταν προς πώληση κατά 33,1% (Zougla). Το συνολικό απόθεμα μεγάλωσε, αλλά το κομμάτι που έφτανε πραγματικά στην αγορά συρρικνώθηκε.

Το «έως 25%» και η μεγάλη επιφύλαξη

Εδώ χρειάζεται ακρίβεια. Το εντυπωσιακό «οι τιμές μπορούν να πέσουν έως 25%» δεν είναι πρόβλεψη. Είναι ένα μοντελοποιημένο σενάριο: αν η αδράνεια του αποθέματος επέστρεφε σταδιακά στα επίπεδα του 2001 μέσα σε περίπου έξι χρόνια, οι πραγματικές τιμές θα μπορούσαν να υποχωρήσουν κατά 15,5% έως 24,6% (Newsbeast). Υπόθεση εργασίας, όχι ντετερμινισμός.

Το ίδιο ισχύει για το «μόλις 1,8%» που αποδίδεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: το νούμερο δείχνει ότι το Airbnb δεν είναι ο εθνικός ένοχος, αλλά δεν διασταυρώθηκε από δεύτερη ανεξάρτητη πηγή και πρέπει να κρατηθεί με επιφύλαξη (ProtoThema). Το Airbnb πιέζει σκληρά συγκεκριμένες γειτονιές της Αθήνας και των νησιών, όχι όλη τη χώρα.

Η πρακτική δεξαμενή είναι πολύ μικρότερη από τα 2,2 εκατομμύρια. Μέσα στον αριθμό μπαίνουν εξοχικά, ερείπια, ακίνητα με κληρονομικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες, σπίτια εκτός περιοχών ζήτησης. Εκτιμήσεις της αγοράς δείχνουν ότι μόλις γύρω στο 19% των κλειστών ακινήτων είναι νομικά καθαρά (The TOC). Γι' αυτό και η ίδια η κυβερνητική στρατηγική μιλά ρεαλιστικά για περίπου 800.000 αξιοποιήσιμες κατοικίες (Euro2day).

Η εικόνα συμφωνεί με όσα βλέπει το ΔΝΤ: οι τιμές κατοικιών ανέβηκαν περίπου 85% από το 2017, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο μόλις 47%, με το 35% του αποθέματος να μη χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία (IMF). Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εντάσσει την Ελλάδα σε ένα ευρύτερο μοτίβο όπου το πρόβλημα είναι ταυτόχρονα παραγωγής και κατανομής σπιτιών (European Commission).

Τα δεδομένα οδηγούν σε ένα σαφές συμπέρασμα: όσο τα κίνητρα πέφτουν πάνω σε αχαρτογράφητο, νομικά μπλοκαρισμένο απόθεμα, παράγουν αιτήσεις, όχι σπίτια. Η Ιρλανδία το έμαθε ακριβά: ο φόρος κενών κατοικιών στηρίχθηκε στην αυτοδήλωση των ιδιοκτητών και τα δηλωμένα άδεια σπίτια έμειναν ελάχιστα (Social Justice Ireland). Το δεκαετές σχέδιο των 6,5 δισ. ευρώ κρίνεται όχι από το ύψος του, αλλά από το αν ξεκλειδώνει τίτλους, κληρονομιές και άδειες. Το ερώτημα παραμένει ανοιχτό: μπορεί το κράτος να μετατρέψει τα κλειδωμένα σπίτια σε κατοικίες, ή θα επαναλάβει πολιτικές που διοχετεύουν φθηνό χρήμα σε μια αγορά χωρίς επιπλέον σπίτια;