Φθηνότερο δάνειο, ακριβότερο σπίτι: το παράδοξο της στέγης

Το ελληνικό στεγαστικό δάνειο είναι σήμερα από τα φθηνότερα της Ευρωζώνης, και όμως όλο και λιγότερα νοικοκυριά βρίσκουν σπίτι που να αντέχουν οικονομικά. Σύμφωνα με δημοσίευμα του Euronews που επικαλείται στοιχεία της ΕΚΤ, το μέσο επιτόκιο νέου στεγαστικού στην Ελλάδα κινείται γύρω στο 3,10%, κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης που φτάνει το 3,47% (Euronews). Λογικά, αυτό θα έπρεπε να κάνει την απόκτηση κατοικίας πιο εύκολη. Στην πράξη συμβαίνει το αντίθετο, και η εξήγηση αυτής της αντίφασης είναι η ουσία της στεγαστικής κρίσης.

Το χαμηλό επιτόκιο ελαφραίνει μόνο ένα κομμάτι του παζλ, τη μηνιαία δόση. Δεν αγγίζει τα άλλα τρία. Δεν ρίχνει την τιμή του σπιτιού, δεν καλύπτει την προκαταβολή και την ίδια συμμετοχή, και δεν ανεβάζει το εισόδημα του αγοραστή. Όταν οι τιμές τρέχουν πιο γρήγορα από τη μείωση της δόσης, η προσιτότητα χειροτερεύει ακόμα κι όταν το δάνειο γίνεται φθηνότερο. Η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε τον Απρίλιο 2026 μέσο επιτόκιο 3,49% στα νέα στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου (ΤτΕ), σε ένα περιβάλλον όπου η ΕΚΤ έχει ήδη χαμηλώσει τα βασικά της επιτόκια στο 2,25% για τις καταθέσεις (ECB). Το χρήμα είναι φθηνότερο, η κατοικία όμως όχι.

Ρίζες σε παλιές αποφάσεις

Το φθηνό δάνειο δεν φτάνει επειδή λείπει το προσιτό σπίτι, και αυτή η έλλειψη δεν έπεσε από τον ουρανό. Η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012 και η αποχώρηση του κράτους από την κατασκευή κοινωνικής κατοικίας άφησαν τη χώρα σχεδόν χωρίς μη αγοραίο απόθεμα, με τη στέγαση να περνά ολόκληρη στην ιδιωτική πρωτοβουλία (ot.gr). Ταυτόχρονα, πάνω από 700.000 ακίνητα παραμένουν κλειστά και εκτός αγοράς, παγιδευμένα σε νομικές εκκρεμότητες, κληρονομικές διαφορές και αδρανείς ιδιοκτησίες (Enikos). Έτσι, η φθηνή πίστωση πέφτει πάνω σε μια αγορά που δεν έχει αρκετά σπίτια να προσφέρει.

Η ψαλίδα που δεν κλείνει

Την περίοδο 2018-2023 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 35,4%, ενώ τα εισοδήματα μόλις κατά 8%, σύμφωνα με μελέτη του Ινστιτούτου Μικρών Επιχειρήσεων της ΓΣΕΒΕΕ, όπως μεταδόθηκε στις 6 Ιουλίου (Zougla). Η μελέτη χαρακτηρίζει το στεγαστικό «διαρθρωτική κρίση και όχι συγκυριακό φαινόμενο». Όταν το κόστος αγοράς τετραπλασιάζει τον ρυθμό των μισθών, κανένα επιτόκιο δεν προλαβαίνει να καλύψει τη διαφορά.

Το βάρος το σηκώνει το 27% των νοικοκυριών, που βρίσκεται σε «στεγαστική υπερεπιβάρυνση», έναντι 18% στην ΕΕ (Zougla). Ο όρος σημαίνει κάτι πολύ συγκεκριμένο. Το νοικοκυριό δίνει πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για ενοίκιο ή δόση, κοινόχρηστα, ενέργεια και λοιπά στεγαστικά έξοδα. Ό,τι απομένει, απομένει για τρόφιμα, μεταφορές και υγεία. Πρακτικά, ένας στους τέσσερις εργαζόμενους ζει σε ένα σπίτι που ροκανίζει τη μισή του καθημερινότητα πριν καν αγοράσει ψωμί.

Το πρόβλημα λέγεται προσφορά

Σε μια αγορά με λίγα κατάλληλα και προσιτά ακίνητα, το φθηνό δάνειο στηρίζει τη ζήτηση χωρίς να προσθέτει ούτε ένα σπίτι. Ωφελεί τον αγοραστή που είναι ήδη «bankable», έχει δηλαδή εισόδημα και προκαταβολή. Οι υπόλοιποι μένουν απ' έξω, ακόμα κι όταν κρατούν στα χέρια τους έτοιμη έγκριση δανείου. Το είδαμε καθαρά με το «Σπίτι μου ΙΙ», όπου πάνω από τους μισούς δικαιούχους δεν κατάφεραν να βρουν κατοικία που να πληροί τα κριτήρια (To Brief). Η προέγκριση υπήρχε. Το προσιτό ακίνητο, όχι.

Η πολιτική απάντηση κρίνεται ακριβώς εδώ. Το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας έκλεισε στις 3 Ιουλίου τη διαβούλευση για την Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής (e-forologia), και το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ απαντά ουσιαστικά ότι τα επιδόματα που κρατούν ψηλά τις τιμές είναι λάθος διεύθυνση. Χρειάζεται πραγματική προσφορά, αξιοποίηση του ανενεργού αποθέματος, αποσύνδεση της Golden Visa από τις κατοικίες και άρση των αδειοδοτικών εμποδίων. Το φθηνό επιτόκιο, όσο κι αν κοσμεί τους ευρωπαϊκούς πίνακες, είναι το εύκολο κομμάτι που ήδη λύθηκε. Το δύσκολο, να μπουν σπίτια στην αγορά που να χωρούν σε ελληνικό μισθό, είναι ευθύνη της κυβέρνησης, και κανένα ποσοστό της ΕΚΤ δεν θα την καλύψει.