Ράλι τιμών στα ακίνητα έως 94% και νέες κυβερνητικές παρεμβάσεις για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών

Η ελληνική αγορά κατοικίας μπήκε σε μια φάση που ο μέσος άνθρωπος τη νιώθει στο στομάχι του πριν τη δει σε στατιστικό πίνακα. Στην Αττική, οι ζητούμενες τιμές πώλησης (δηλαδή τα ποσά που γράφουν οι αγγελίες, όχι απαραίτητα αυτά που «κλείνονται» στο συμβόλαιο) έχουν φτάσει να δείχνουν αυξήσεις έως και 94% από το 2019 έως το 2025 σε συγκεκριμένες ζώνες. Στη γλώσσα της καθημερινότητας αυτό μεταφράζεται ως εξής: περιοχές που μέχρι πριν λίγα χρόνια ήταν «δεύτερη επιλογή» για ένα νέο ζευγάρι ή για έναν εργαζόμενο που ήθελε να μείνει κοντά στην πόλη, έγιναν ξαφνικά ακριβές.

Το ενδιαφέρον, όμως, δεν είναι μόνο το πόσο ανέβηκαν οι τιμές. Είναι το πώς λειτουργεί πλέον η αγορά: ποιος έχει πρόσβαση σε χρηματοδότηση, ποιος αγοράζει με μετρητά, ποιος μετατρέπει μια κατοικία σε τουριστικό προϊόν, ποιος παγιδεύεται σε ενοίκια που τρώνε μισθό και ποιος βλέπει την περιουσία του να ανατιμάται χωρίς να κάνει τίποτα. Και φυσικά, τι μπορεί ρεαλιστικά να κάνει το κράτος, όταν έχει υψηλό δημόσιο χρέος και άρα περιορισμένο περιθώριο λάθους.

Η κυβέρνηση απαντά με νέο πακέτο παρεμβάσεων που στοχεύει κυρίως στην προσφορά (να βγουν περισσότερα σπίτια στην αγορά): πρόγραμμα επιδότησης ανακαίνισης παλαιών ή κλειστών κατοικιών ύψους 400 εκατ. ευρώ, με αντάλλαγμα υποχρέωση να διατεθούν σε μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια, και παράταση ή επέκταση περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. (https://gr.euronews.com/2025/12/17/ellada-ta-exi-nea-metra-gia-to-stegastiko, https://www.dnews.gr/eidhseis/oikonomia/562492/400-ekat-evro-gia-anakainisi-kleiston-akiniton-kai-5-nea-metra-stegasis-oi-anakoinoseis-mixailidou, https://www.taxheaven.gr/circulars/51775/225563-ex-12-12-2025, https://www.typosthes.gr/oikonomia/413105_apagoreysi-gia-nea-airbnb-sti-thessaloniki-poies-periohes-kleinoyn-i-imerominia)

Τι μετράμε όταν λέμε «+94%» και γιατί έχει σημασία

Το «έως +94%» προκύπτει από ζητούμενες τιμές αγγελιών. Αυτές οι τιμές είναι χρήσιμες επειδή δείχνουν την κατεύθυνση της αγοράς σε πραγματικό χρόνο, ανά γειτονιά, ανά τ.μ. και ανά τύπο ακινήτου. Έχουν όμως έναν δομικό περιορισμό: ο πωλητής μπορεί να ζητάει πολλά, αλλά το πραγματικό «κλείσιμο» της συναλλαγής εξαρτάται από το αν θα βρεθεί αγοραστής, τι χρηματοδότηση υπάρχει, τι έκπτωση θα γίνει στη διαπραγμάτευση και πόσο «καθαρό» είναι το ακίνητο (νομικά, τεχνικά, ενεργειακά).

Υπάρχει και δεύτερη παγίδα: οι περισσότεροι συγκρίνουμε ονομαστικές αυξήσεις (τιμή σε ευρώ) ενώ ζούμε σε περιβάλλον πληθωρισμού. Πρακτικά, ένα κομμάτι της ανόδου των τιμών «τρώγεται» από τη μείωση της αγοραστικής δύναμης του ευρώ. Αυτό δεν κάνει την κρίση λιγότερο επώδυνη, απλώς βοηθά να μιλάμε σωστά: άλλο ονομαστική αύξηση, άλλο πραγματική αύξηση (δηλαδή αφού αφαιρέσουμε τον πληθωρισμό).

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει ήδη βάλει «κόκκινο πλαίσιο» στη συζήτηση για την Ελλάδα: αναφέρει ισχυρή αύξηση τιμών κατοικιών την περίοδο 2020-2024 (μέσος ετήσιος ρυθμός 9,3%) και εκτίμηση υπερτίμησης γύρω στο 20% (δηλαδή οι τιμές εμφανίζονται υψηλότερες από αυτό που θα δικαιολογούσαν τα θεμελιώδη μεγέθη, όπως εισόδημα, ενοίκια, επιτόκια, προσφορά). (https://publications.europa.eu/resource/cellar/16cb84b6-4154-11f0-b9f2-01aa75ed71a1.0001.03/DOC_1)

Παράλληλα, οι δείκτες «τιμή προς εισόδημα» (price-to-income, δηλαδή αν οι τιμές ανεβαίνουν πιο γρήγορα από τα εισοδήματα) δείχνουν επιδείνωση της προσιτότητας. Ένα τυποποιημένο μέτρο (βάση 2015=100) ανεβαίνει για την Ελλάδα σε επίπεδα γύρω στο 116 το 2024, ένδειξη ότι η κατοικία «τρέχει» πιο γρήγορα από το εισόδημα. (https://www.ceicdata.com/en/greece/house-price-index-seasonally-adjusted-oecd-member-annual/gr-price-to-income-ratio-sa?utm_source=openai)

Και εδώ μπαίνει το πιο πολιτικά κρίσιμο ερώτημα: όταν η τιμή προς εισόδημα ανεβαίνει, ποιος μπορεί ακόμη να αγοράσει; Συνήθως όχι αυτός που παίρνει μισθό και χρειάζεται δάνειο. Περισσότερο αυτός που έχει ήδη περιουσία, αποταμιεύσεις ή πρόσβαση σε κεφάλαια (εγχώρια ή ξένα).

Πώς φτάσαμε εδώ: από την κρίση, στην «έλλειψη σπιτιών»

Η Ελλάδα βγήκε από τη δεκαετία της κρίσης με μια αγορά κατοικίας που είχε περάσει βαθιά αποεπένδυση. Οι κατασκευές είχαν πέσει, πολλοί ιδιοκτήτες κράτησαν κλειστά ακίνητα (είτε λόγω κόστους ανακαίνισης, είτε λόγω φόβου για κακοπληρωτές, είτε επειδή περίμεναν καλύτερες τιμές), και ταυτόχρονα η χώρα άνοιξε δίαυλους ζήτησης που δεν ήταν κλασικά «στεγαστικοί».

Ένας τέτοιος δίαυλος ήταν η Golden Visa (άδεια διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών μέσω επένδυσης σε ακίνητο), που θεσμοθετήθηκε το 2013. Δημιούργησε μια σταθερή ροή ξένης ζήτησης, ειδικά σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικές περιοχές. (https://gmlaw.gr/residence-permits-to-third-country-citizens-in-greece-bill-4146-2013/)

Η Golden Visa δεν εξηγεί μόνη της το σύνολο της αύξησης, αλλά λειτουργεί σαν «άγκυρα» υψηλότερων τιμών σε συγκεκριμένες μικροαγορές: όταν ένα κομμάτι ζήτησης αγοράζει για δικαίωμα διαμονής ή για επένδυση και όχι για να μείνει, αλλάζει η ισορροπία. Το 2024 μάλιστα καταγράφηκε ρεκόρ ενδιαφέροντος και αιτήσεων, με ισχυρή επιτάχυνση πριν και γύρω από αλλαγές σε κατώφλια. (https://news.gtp.gr/2025/02/13/golden-visa-applications-in-greece-reach-record-high-in-2024/?utm_source=openai, https://www.ot.gr/2024/08/21/oikonomia/golden-visa-sprintarei-i-agora-prin-apo-ta-nea-oria-oi-perioxes-fileta/)

Την ίδια περίοδο, το κράτος προσπάθησε να στηρίξει την πρόσβαση νέων στην αγορά με εργαλεία τύπου «Σπίτι μου» και να κινητοποιήσει κλειστά σπίτια με προγράμματα ανακαίνισης. Η φιλοσοφία είναι απλή: δίνεις επιδότηση ή φθηνή χρηματοδότηση, ώστε το νοικοκυριό να αγοράσει ή ο ιδιοκτήτης να ανακαινίσει. Αυτό το πλαίσιο κατοχυρώθηκε νομοθετικά από το 2022, με δέσμη στεγαστικών εργαλείων. (https://ypergasias.gov.gr/katatethike-sti-vouli-to-nomoschedio-gia-ti-stegastiki-politiki/)

Εδώ υπάρχει ένας μόνιμος κίνδυνος σχεδιασμού: όταν επιδοτείς τη ζήτηση σε μια αγορά που ήδη «δεν έχει σπίτια», οι τιμές μπορούν να πάρουν επιπλέον ώθηση. Η επιδότηση μετατρέπεται σε μεγαλύτερη δυνατότητα να πληρώσει κάποιος, άρα (μέρος της) καταλήγει στην τιμή πώλησης. Αυτός είναι ο λόγος που σχεδόν όλες οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις, πλέον, προσπαθούν να ισορροπήσουν: όχι μόνο στήριξη αγοραστών, αλλά κυρίως αύξηση προσφοράς.

Η ΕΚΤ, τα επιτόκια και γιατί ο «μισθωτός αγοραστής» δυσκολεύεται περισσότερο

Η ΕΚΤ (Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, που ορίζει τα βασικά επιτόκια στην ευρωζώνη) αύξησε επιθετικά τα επιτόκια για να περιορίσει τον πληθωρισμό. Το αποτέλεσμα στην κατοικία είναι μηχανικό: τα στεγαστικά δάνεια ακριβαίνουν, οι μηνιαίες δόσεις ανεβαίνουν, οι τράπεζες γίνονται πιο αυστηρές, άρα ένα τμήμα μισθωτών «βγαίνει» εκτός αγοράς.

Αυτό, όμως, δεν ρίχνει απαραίτητα τις τιμές όταν υπάρχει παράλληλη ζήτηση από αγοραστές που δεν βασίζονται σε ελληνικό στεγαστικό δάνειο: ξένοι επενδυτές, αγορές με μετρητά, funds, επαγγελματίες διαχειριστές κατοικιών, αλλά και Έλληνες που ρευστοποιούν άλλες περιουσίες. Με άλλα λόγια, η νομισματική πολιτική χτυπά πιο δυνατά τον αγοραστή που χρειάζεται δανεισμό. Χτυπά λιγότερο τον αγοραστή που έρχεται με κεφάλαιο.

Η άνιση αυτή επίδραση έχει τεράστια κοινωνική σημασία: δύο νοικοκυριά με παρόμοιο εισόδημα μπορούν να έχουν εντελώς διαφορετική «μοίρα», ανάλογα με το αν έχουν ήδη ακίνητο (ή γονική βοήθεια) ή αν ξεκινούν από το μηδέν.

Η «χρηματοποίηση» του σπιτιού: όταν η κατοικία γίνεται επενδυτικό προϊόν

Στην Ελλάδα της τελευταίας δεκαετίας, η κατοικία απέκτησε ξανά τον ρόλο επένδυσης. Αυτό συνδέεται με τρεις ροές χρήματος:

1. Ξένα κεφάλαια προς ακίνητα. Τα στοιχεία για τις εισροές άμεσων ξένων επενδύσεων (FDI, δηλαδή επενδύσεις από το εξωτερικό σε πραγματικά περιουσιακά στοιχεία) δείχνουν ότι το real estate απορροφά σημαντικό κομμάτι των εισροών τα τελευταία χρόνια. Όταν σε μια οικονομία μπαίνουν «φρέσκα» κεφάλαια και κατευθύνονται σε ακίνητα, οι τιμές αποκτούν στήριξη, ακόμη και αν τα εισοδήματα των κατοίκων δεν ακολουθούν. (https://www.enterprisegreece.gov.gr/en/invest-in-greece/investment-helpdesk/strategic-advantages?utm_source=openai)

2. Βραχυχρόνιες μισθώσεις. Εδώ η Ελλάδα έχει μια ιδιαίτερη ευαισθησία λόγω του τουριστικού της μοντέλου. Όταν μια κατοικία μπορεί να αποδίδει περισσότερα ως τουριστικό κατάλυμα παρά ως μακροχρόνιο ενοίκιο, ο ιδιοκτήτης έχει κίνητρο να μεταφέρει το ακίνητο στη βραχυχρόνια αγορά. Σύμφωνα με στοιχεία που έχουν δημοσιοποιηθεί για το μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής και τα δηλωθέντα εισοδήματα, το μέγεθος της αγοράς είναι μεγάλο, με εκατοντάδες χιλιάδες καταχωρίσεις πανελλαδικά και δηλωθέντα έσοδα που ανεβαίνουν. (https://www.tornosnews.gr/en/tourism-businesses/villa-rentals/51030-the-picture-of-short-term-rental-in-greece-in-2024-revenues-at-874-million-euros.html?utm_source=openai)

3. Ασφαλιστική λογική σε ένα αβέβαιο περιβάλλον. Σε πολλές χώρες, το ακίνητο θεωρείται «ασφαλές καταφύγιο» όταν υπάρχει αβεβαιότητα για πληθωρισμό ή γεωπολιτική. Στην Ελλάδα, αυτό ενισχύεται από την εμπειρία της κρίσης: όποιος είχε ρευστό και είδε τις τιμές να έχουν πέσει τη δεκαετία του 2010, είδε μετά μια ισχυρή ανατίμηση. Η συμπεριφορά αυτή είναι ανθρώπινη, αλλά αλλάζει την αγορά: περισσότερη επενδυτική ζήτηση, λιγότερη «καθαρή στεγαστική» ζήτηση.

Τι κάνει τώρα η κυβέρνηση: περισσότερα σπίτια, λιγότερη «διαρροή» προς Airbnb

Η κεντρική ιδέα των νέων μέτρων είναι να μεγαλώσει η προσφορά κατοικιών που μπορεί να νοικιάσει ένας μόνιμος κάτοικος. Αυτό επιχειρείται με δύο βασικά εργαλεία.

1) Επιδότηση ανακαίνισης κλειστών ή παλαιών κατοικιών με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης

Το νέο πρόγραμμα (400 εκατ. ευρώ) στοχεύει σε κατοικίες που είναι κλειστές ή υποαξιοποιημένες και θέλει να τις φέρει στην αγορά με ανακαίνιση. Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει υψηλό ποσοστό επιδότησης (έως 90% με πλαφόν δαπάνης), αλλά με σαφή όρο: το ακίνητο πρέπει να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Αυτό είναι κρίσιμο, διότι αλλιώς η επιδότηση θα μπορούσε να καταλήξει απλώς σε αναβάθμιση ενός ακινήτου που μετά θα «φύγει» προς τουριστική χρήση ή θα πουληθεί ακριβότερα. (https://gr.euronews.com/2025/12/17/ellada-ta-exi-nea-metra-gia-to-stegastiko, https://www.dnews.gr/eidhseis/oikonomia/562492/400-ekat-evro-gia-anakainisi-kleiston-akiniton-kai-5-nea-metra-stegasis-oi-anakoinoseis-mixailidou)

2) Περιορισμοί στις νέες εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης σε πυκνά κέντρα

Η κυβέρνηση έχει ήδη εφαρμόσει «πάγωμα» νέων εγγραφών στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής για τα πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων από 1/1/2025, με παράταση έως το τέλος του 2026, και το μοντέλο επεκτείνεται στο κέντρο της Θεσσαλονίκης (Α’ Δημοτική Κοινότητα) από 1/3/2026. (https://www.taxheaven.gr/circulars/51775/225563-ex-12-12-2025, https://workenter.gr/paratasi-stin-apagorefsi-misthoseon-airbnb-se-perioches-tis-athinas-ti-allazei-eos-to-telos-tou-2026-877174, https://www.typosthes.gr/oikonomia/413105_apagoreysi-gia-nea-airbnb-sti-thessaloniki-poies-periohes-kleinoyn-i-imerominia)

Η λογική του μέτρου είναι απλή: αν σταματήσεις την περαιτέρω «αιμορραγία» κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά προς τη βραχυχρόνια, δημιουργείς χώρο για ενοικιαστές. Το ερώτημα είναι πόσο μεγάλη θα είναι αυτή η επίδραση και πόσο γρήγορα.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι περιορισμοί μπορούν να μειώσουν την πίεση σε συγκεκριμένα hotspots, αλλά τα αποτελέσματα εξαρτώνται από την ένταση του τουρισμού και από το πόσο εύκολα βρίσκονται παρακάμψεις. Μελέτες για την Ιβηρική, για παράδειγμα, καταγράφουν ισχυρή συσχέτιση ανάμεσα στην πυκνότητα Airbnb και στις τιμές σε γειτονιές, με μεγαλύτερη επίδραση στα πιο τουριστικά σημεία. (https://diposit.ub.edu/items/37ecddcd-ee73-4aa9-a118-f0bf151abd37?utm_source=openai, https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046221000272?utm_source=openai)

Στην Πορτογαλία μάλιστα έχουν καταγραφεί και φαινόμενα «rush» πριν από περιορισμούς (προαναγγελία μέτρου που οδηγεί σε μαζικές εγγραφές ή κινήσεις πριν το κλείσιμο της πόρτας), κάτι που είναι χρήσιμο μάθημα και για την Ελλάδα σε κάθε επόμενη αυστηροποίηση. (https://www.gee.gov.pt/pt/estudos-e-seminarios/gee-papers-category/30451-do-short-term-rentals-increase-housing-prices-quasi-experimental-evidence-from-lisbon?utm_source=openai)

3) Δημόσια ακίνητα και κοινωνική αντιπαροχή

Παράλληλα, υπάρχει σχεδιασμός για αξιοποίηση δημόσιας γης και ακινήτων, με προκήρυξη πακέτων μέσω κοινωνικής αντιπαροχής και δημιουργία προσιτών κατοικιών σε ανενεργά στρατόπεδα. Αυτά τα εργαλεία έχουν ένα πλεονέκτημα: προσθέτουν απόθεμα εκεί όπου ο ιδιώτης δεν επενδύει εύκολα. Έχουν και μια αδυναμία: θέλουν χρόνο (ωρίμανση, διαγωνισμούς, έργα). (https://www.dnews.gr/eidhseis/oikonomia/561046/deka-dimosia-akinita-kai-1-350-nees-katoikies-ston-stegastiko-sxediasmo-tou-2026)

Πού πάνε τα λεφτά: ποιοι ωφελούνται και ποιοι πληρώνουν τον λογαριασμό

Η κατοικία είναι το πιο «διανεμητικό» αγαθό της οικονομίας, διότι αγγίζει σχεδόν όλους και η επίδραση είναι άνιση.

Οι κερδισμένοι

Ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές που πήραν φωτιά: βλέπουν κεφαλαιακά κέρδη (η αξία του ακινήτου τους ανεβαίνει). Ακόμη και αν δεν πουλήσουν, η ανατίμηση λειτουργεί σαν αίσθηση πλούτου, βοηθά σε εγγυήσεις, κληρονομιές, δυνατότητες.

Επαγγελματίες βραχυχρόνιας μίσθωσης και διαχειριστές: σε μια χώρα όπου ο τουρισμός είναι πυλώνας, η δυνατότητα υψηλότερης απόδοσης ανά διανυκτέρευση δημιούργησε νέα «αλυσίδα αξίας» (διαχείριση, καθαρισμοί, δυναμική τιμολόγηση). Τα δηλωθέντα έσοδα της αγοράς ενισχύουν την εικόνα ότι πρόκειται για σημαντικό κομμάτι δραστηριότητας, όχι για περιθωριακή πρακτική. (https://www.tornosnews.gr/en/tourism-businesses/villa-rentals/51030-the-picture-of-short-term-rental-in-greece-in-2024-revenues-at-874-million-euros.html?utm_source=openai)

Κατασκευαστές, ανακαινιστές, τεχνικά επαγγέλματα: όταν η αγορά πληρώνει premium για «ανακαινισμένο», τα συνεργεία και οι προμηθευτές ωφελούνται. Εδώ παίζει ρόλο και η διεθνής αλυσίδα κόστους: ενέργεια, υλικά, μεταφορές, όλα αυτά περνούν στην τελική τιμή.

Ξένοι αγοραστές και επενδυτές που κινούνται με διαφορετική λογική από τον μισθωτό: είτε λόγω Golden Visa, είτε λόγω επενδυτικού χαρτοφυλακίου, είτε λόγω «δεύτερης κατοικίας». Το 2024, το υψηλό ενδιαφέρον για Golden Visa αποτυπώνει ότι η Ελλάδα παραμένει ελκυστικό πεδίο για τέτοιου τύπου ζήτηση. (https://news.gtp.gr/2025/02/13/golden-visa-applications-in-greece-reach-record-high-in-2024/?utm_source=openai)

Οι χαμένοι

Ενοικιαστές: πληρώνουν την άνοδο πιο άμεσα. Το ενοίκιο είναι μηνιαίο, δεν «απλώνεται» σε 20 ή 30 χρόνια όπως ένα δάνειο. Για πολλά νοικοκυριά, η στέγαση καταναλώνει δυσανάλογο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος, κάτι που η Ευρωπαϊκή Επιτροπή καταγράφει ως πρόβλημα προσιτότητας και κοινωνικής πίεσης. (https://publications.europa.eu/resource/cellar/16cb84b6-4154-11f0-b9f2-01aa75ed71a1.0001.03/DOC_1?utm_source=openai)

Νέοι αγοραστές χωρίς οικογενειακό κεφάλαιο: τους χτυπούν μαζί οι υψηλές τιμές και τα υψηλά επιτόκια. Η τράπεζα θα τους ζητήσει υψηλότερη δόση, μεγαλύτερη προκαταβολή, πιο σταθερό εισόδημα. Η πρόσβαση γίνεται ταξική, όχι με την κλασική έννοια, αλλά με την απλή έννοια του «ποιος έχει μαξιλάρι».

Κλάδοι που χρειάζονται εργαζόμενους στις πόλεις και στα νησιά: υγεία, εκπαίδευση, εστίαση, τουρισμός. Όταν ο εργαζόμενος δεν βρίσκει στέγη κοντά στη δουλειά, η οικονομία πληρώνει «κρυφό κόστος»: ελλείψεις προσωπικού, χαμηλότερη ποιότητα υπηρεσιών, εποχικότητα που γίνεται πιο σκληρή. Γι’ αυτό και στο κυβερνητικό πακέτο μπαίνουν και μέτρα τύπου επιστροφής ενοικίων για συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων σε περιοχές πίεσης. (https://gr.euronews.com/2025/12/17/ellada-ta-exi-nea-metra-gia-to-stegastiko)

Η ελληνική οικονομία στο φόντο: χρέος, spreads, τουρισμός και «πολιτικό ρίσκο» στην αγορά ακινήτων

Η στεγαστική κρίση δεν είναι απομονωμένη κοινωνική ιστορία. Είναι μακροοικονομικό ζήτημα.

Δημοσιονομικά: τα 400 εκατ. ευρώ για ανακαινίσεις είναι πραγματικό χρήμα. Σε μια χώρα με υψηλό δημόσιο χρέος, κάθε πρόγραμμα πρέπει να έχει στόχευση και μηχανισμό ελέγχου. Αν η επιδότηση οδηγήσει σε μικρή αύξηση της προσφοράς ή καταλήξει να επιδοτεί ιδιοκτήτες που θα ανακαίνιζαν έτσι κι αλλιώς, το αποτέλεσμα θα είναι πολιτικά ακριβό και οικονομικά φτωχό. Το «αντάλλαγμα» της πενταετούς μίσθωσης προσπαθεί να περιορίσει αυτόν τον κίνδυνο. (https://www.dnews.gr/eidhseis/oikonomia/562492/400-ekat-evro-gia-anakainisi-kleiston-akiniton-kai-5-nea-metra-stegasis-oi-anakoinoseis-mixailidou)

Spreads: τα spreads (η διαφορά επιτοκίων μεταξύ ελληνικών και γερμανικών ομολόγων) λειτουργούν σαν θερμόμετρο εμπιστοσύνης. Μια κυβέρνηση που ανοίγει πολλά ταυτόχρονα «ταμεία» χωρίς πειστική χρηματοδότηση, μπορεί να δει αύξηση κόστους δανεισμού. Αυτό επιστρέφει ως ακριβότερα επιτόκια στην οικονομία συνολικά.

Μοντέλο ανάπτυξης: η Ελλάδα ζει σε μεγάλο βαθμό από υπηρεσίες, με τον τουρισμό ως βαριά βιομηχανία. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κουμπώνουν πάνω σε αυτό το μοντέλο και το ενισχύουν, αλλά δημιουργούν και αντίφαση: ο τουρισμός χρειάζεται εργαζόμενους που πρέπει να μείνουν κάπου. Όταν η κατοικία γίνεται τουριστικό προϊόν, η τοπική οικονομία μπορεί να βρεθεί με περισσότερους επισκέπτες και λιγότερους κατοίκους. Αυτό είναι κλασική «σύγκρουση χρήσεων γης» και γι’ αυτό οι ρυθμίσεις στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έχουν τόσο μεγάλη πολιτική βαρύτητα. (https://www.taxheaven.gr/circulars/51775/225563-ex-12-12-2025, https://www.typosthes.gr/oikonomia/413105_apagoreysi-gia-nea-airbnb-sti-thessaloniki-poies-periohes-kleinoyn-i-imerominia)

Συνάλλαγμα και διεθνής ζήτηση: η ισοτιμία ευρώ-δολαρίου δεν καθορίζει άμεσα τις τιμές κατοικίας, αλλά επηρεάζει την ελκυστικότητα της Ελλάδας για μη Ευρωπαίους αγοραστές και για τουρισμό. Σε περιόδους που η Ελλάδα προβάλλεται ως «ασφαλής» ευρωπαϊκός προορισμός, το ακίνητο παίρνει ρόλο και αποταμιευτικό, όχι μόνο στεγαστικό.

Θα δουλέψουν τα μέτρα; Τι πρέπει να προσέξουμε για να μην «τρέχουμε πίσω από την αγορά»

Τα μέτρα προσφοράς έχουν νόημα όταν κάνουν δύο πράγματα μαζί:

1. Φέρνουν πραγματικές μονάδες στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, με έλεγχο συμμόρφωσης.
2. Μειώνουν τα κίνητρα μετατροπής κατοικίας σε τουριστική χρήση, εκεί όπου έχει ξεπεραστεί το όριο αντοχής.

Η διεθνής εμπειρία λέει ότι οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση μπορούν να μειώσουν την πίεση στις πιο επιβαρυμένες γειτονιές, αλλά εμφανίζονται συχνά τρεις αντιδράσεις: μετατόπιση σε γειτονικές περιοχές, στροφή σε μεσοπρόθεσμες μισθώσεις και προσπάθειες παράκαμψης αν ο έλεγχος είναι αδύναμος. Οι μελέτες για Ισπανία και Πορτογαλία δείχνουν ακριβώς αυτή τη χωρική συγκέντρωση του προβλήματος και την ανάγκη επιβολής. (https://diposit.ub.edu/items/37ecddcd-ee73-4aa9-a118-f0bf151abd37?utm_source=openai, https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046221000272?utm_source=openai, https://www.gee.gov.pt/pt/estudos-e-seminarios/gee-papers-category/30451-do-short-term-rentals-increase-housing-prices-quasi-experimental-evidence-from-lisbon?utm_source=openai)

Στην ελληνική περίπτωση, η παράταση του «μπλόκου» στην Αθήνα έως 31/12/2026 και η τυπική αποτύπωσή του σε ΦΕΚ είναι το εύκολο κομμάτι. Το δύσκολο κομμάτι είναι αν θα υπάρχει συνεχής διασταύρωση, έλεγχος και πραγματική επίπτωση στο απόθεμα κατοικιών. (https://workenter.gr/paratasi-stin-apagorefsi-misthoseon-airbnb-se-perioches-tis-athinas-ti-allazei-eos-to-telos-tou-2026-877174)

Τι να παρακολουθούμε από εδώ και πέρα (οι δείκτες που λένε την αλήθεια)

Για να καταλάβουμε αν η αγορά περνά σε φάση εξομάλυνσης ή αν απλώς μεταφέρει την πίεση από τη μία γειτονιά στην άλλη, χρειάζεται ένα μικρό «ταμπλό»:

1. Τιμές συναλλαγών έναντι τιμών αγγελιών: αν οι αγγελίες συνεχίζουν να ανεβαίνουν αλλά οι συναλλαγές φρενάρουν, θα δούμε μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης.

2. Πληθωρισμός και πραγματικές τιμές: ονομαστική άνοδος με υψηλό πληθωρισμό δίνει άλλη εικόνα από πραγματική άνοδο. Η Επιτροπή ήδη μιλά για υπερτίμηση, άρα η αγορά έχει στοιχείο «απόκλισης» από θεμελιώδη. (https://publications.europa.eu/resource/cellar/16cb84b6-4154-11f0-b9f2-01aa75ed71a1.0001.03/DOC_1)

3. Δείκτες προσιτότητας: price-to-income και μερίδιο εισοδήματος που πάει σε στέγαση. Αν αυτοί επιδεινώνονται, η κοινωνική πίεση μεγαλώνει, άρα και η πιθανότητα για αυστηρότερες πολιτικές. (https://www.ceicdata.com/en/greece/house-price-index-seasonally-adjusted-oecd-member-annual/gr-price-to-income-ratio-sa?utm_source=openai, https://publications.europa.eu/resource/cellar/16cb84b6-4154-11f0-b9f2-01aa75ed71a1.0001.03/DOC_1?utm_source=openai)

4. Ροές ξένου χρήματος προς ακίνητα: όταν οι εισροές παραμένουν ισχυρές, η αγορά αντέχει περισσότερο. (https://www.enterprisegreece.gov.gr/en/invest-in-greece/investment-helpdesk/strategic-advantages?utm_source=openai)

5. Golden Visa και ρυθμίσεις: αλλαγές στα κατώφλια και στο πλαίσιο μετακινούν τη ζήτηση γεωγραφικά και επηρεάζουν τη σύνθεση αγοραστών. (https://www.ot.gr/2024/08/21/oikonomia/golden-visa-sprintarei-i-agora-prin-apo-ta-nea-oria-oi-perioxes-fileta/, https://news.gtp.gr/2025/02/13/golden-visa-applications-in-greece-reach-record-high-in-2024/?utm_source=openai)

6. Μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης και δηλωθέντα έσοδα: δείχνουν πόσο μεγάλο παραμένει το κίνητρο να «φεύγουν» σπίτια από τη μακροχρόνια αγορά. (https://www.tornosnews.gr/en/tourism-businesses/villa-rentals/51030-the-picture-of-short-term-rental-in-greece-in-2024-revenues-at-874-million-euros.html?utm_source=openai)

Το συμπέρασμα που μετράει στην καθημερινότητα

Η αγορά κατοικίας στην Αττική και στις μεγάλες πόλεις κινείται πλέον σε μια ισορροπία που ευνοεί όσους έχουν κεφάλαιο και ακίνητη περιουσία, και πιέζει όσους ζουν από μισθό και πληρώνουν ενοίκιο. Η άνοδος «έως 94%» στις ζητούμενες τιμές είναι το σύμπτωμα. Η αιτία είναι συνδυασμός περιορισμένης προσφοράς, διεθνούς ζήτησης, τουριστικής αξιοποίησης, και μιας νομισματικής συγκυρίας που έκανε το δάνειο ακριβό για τους πολλούς και λιγότερο κρίσιμο για τους λίγους.

Η κυβερνητική στροφή προς την αύξηση της προσφοράς είναι λογική κατεύθυνση, ιδίως όταν δένει την επιδότηση με μακροχρόνια μίσθωση και επιχειρεί να περιορίσει τη βραχυχρόνια σε ζώνες κορεσμού. Το αποτέλεσμα θα κριθεί σε δύο σημεία: πόσα σπίτια θα επιστρέψουν πράγματι στη μακροχρόνια αγορά και πόσο συνεπής θα είναι η εφαρμογή των κανόνων.

Αν αυτά πετύχουν, θα δούμε πρώτο σημάδι στα ενοίκια (όχι απαραίτητα άμεση πτώση, αλλά επιβράδυνση). Αν δεν πετύχουν, η αγορά θα συνεχίσει να κάνει αυτό που κάνει πάντα όταν υπάρχει έλλειψη: θα τιμολογεί την πρόσβαση στη στέγη ως προνόμιο.