Αλλαγές στην Αγορά Ακινήτων: Έρχεται Ψηφιακό Κτηματολόγιο "ΜΙΔΑ", Νέος ΕΝΦΙΑ και Παράδοξο με τα Airbnb

Το 2026 φέρνει μια σπάνια σύμπτωση μεγάλων αλλαγών για την ελληνική αγορά ακινήτων. Τρία πράγματα «κλειδώνουν» ταυτόχρονα: ξεκινά το ΜΙΔΑ, το νέο ψηφιακό «κτηματολόγιο» της ΑΑΔΕ που θα διασταυρώνει αυτόματα δηλωμένα τετραγωνικά, παροχές ρεύματος και Κτηματολόγιο για να βρίσκει αναντιστοιχίες, ο ΕΝΦΙΑ του 2026 ανασχεδιάζεται με στοχευμένες ελαφρύνσεις και κινήσεις συμμόρφωσης, και το κέντρο της Αθήνας ζει το παράδοξο των Airbnb όπου ένα «πάγωμα» νέων αδειών είχε ως παρενέργεια αύξηση των ενεργών καταχωρίσεων. Την ίδια στιγμή, από 1 Ιανουαρίου 2026 όλα τα ενοίκια θα πρέπει να πληρώνονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζών για να «μετράνε» φορολογικά. Αυτό δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια. Μεταφράζεται σε ευρώ στην τσέπη των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών, σε επιλογές για τους ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων, και σε σταθερότερα έσοδα για το Δημόσιο.

Γιατί είναι σημαντικό για εσάς; Διότι ανάλογα με το αν είστε μονοϊδιοκτήτης σε μικρό οικισμό, πολυϊδιοκτήτης στην Αθήνα, ενοικιαστής ή host σε βραχυχρόνια, τα νέα μέτρα αλλάζουν τον λογαριασμό. Άρα, «ποιος ωφελείται;» και «ποιος πληρώνει;» είναι το κεντρικό ερώτημα.

Πώς φτάσαμε εδώ

Η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει εξαιρετικά υψηλή ιδιοκατοίκηση, αλλά από το 2022 και μετά το «ενοίκιο» έγινε ο πιο καυτός δείκτης κόστους ζωής. Τα ενοίκια κατοικιών στην Ελλάδα ανέβαιναν το 2025 με ρυθμό άνω του 10% τον χρόνο, πολύ πάνω από τον γενικό πληθωρισμό, πιέζοντας τους ενοικιαστές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Ενδεικτικά, τον Ιούνιο του 2025 ο δείκτης ενοικίων της ΕΛΣΤΑΤ ανέβηκε κατά 11,4% σε ετήσια βάση, όταν ο συνολικός δείκτης τιμών ήταν περίπου 2,8%. Σε πραγματικούς όρους, αυτό σημαίνει άνοδο κοντά στο 8,5% μέσα σε έναν χρόνο, κάτι που ελάχιστα νοικοκυριά μπορούν να απορροφήσουν χωρίς μείωση άλλων δαπανών (https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/elstat-anevase-tachitita-sto-28-o-plithorismos-ton-iounio/?utm_source=openai).

Παράλληλα, η Ελλάδα έγινε «πρωταθλήτρια» στην Ευρώπη στην άτυπη ιδιωτική φιλοξενία: τον Απρίλιο του 2025, η χώρα είχε περίπου 1 εκατομμύριο κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης που συναγωνίζονταν τις ξενοδοχειακές κλίνες. Αυτό μεταβάλλει τις ισορροπίες ανάμεσα στον τουρισμό και τη στέγαση, δημιουργώντας διπλό άγχος: οι πόλεις θέλουν να προστατεύσουν το οικιστικό απόθεμα, αλλά και να μη «τραυματίσουν» την τουριστική οικονομία (https://www.kathimerini.gr/economy/563646130/to-airbnb-xeperase-ta-xenodocheia-stin-ellada/).

Σε αυτό το πλαίσιο, η κυβέρνηση κινείται σε τέσσερις κατευθύνσεις: ψηφιοποίηση και διασταύρωση στοιχείων ακινήτων (ΜΙΔΑ), στοχευμένες ελαφρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ, πειθαρχία στον τρόπο πληρωμής ενοικίων για να περιοριστεί το «μαύρο» χρήμα, και περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε ευαίσθητες ζώνες.

Τι είναι το ΜΙΔΑ και γιατί σφίγγει τα λουριά

Το ΜΙΔΑ, δηλαδή το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, είναι μια νέα ενιαία πλατφόρμα της ΑΑΔΕ που «δένει» μεταξύ τους τα τέσσερα κρίσιμα συστήματα ακινήτων: το Ε9, όπου δηλώνετε τα στοιχεία του ακινήτου, το Κτηματολόγιο με τον κωδικό ΚΑΕΚ, τον πάροχο ηλεκτροδότησης ΔΕΔΔΗΕ και τις δηλώσεις μεταβίβασης του myPROPERTY. Με απλά λόγια, κάθε ακίνητο θα έχει έναν ψηφιακό φάκελο με επιφάνεια, χρήση, όροφο, ποιος το νοικιάζει ή είναι κενό, και αν είναι ηλεκτροδοτούμενο. Η διασταύρωση γίνεται αυτόματα. Αν π.χ. στο Ε9 δηλώνετε 80 τ.μ., αλλά ο μετρητής ρεύματος και το Κτηματολόγιο δείχνουν 100 τ.μ., το σύστημα θα σας «χτυπήσει» για διόρθωση και θα εκδοθεί νέα πράξη ΕΝΦΙΑ στα ορθά τετραγωνικά. Αν τα στοιχεία είναι τόσο ελλιπή που «δεν μπορεί να υπολογιστεί ο φόρος», το ακίνητο θα θεωρείται μη δηλωθέν ώσπου να διορθωθεί (https://www.cnn.gr/oikonomia/anaptyxi/story/486708/me-mida-kai-map-i-aade-xartografei-kai-diastavronei-tin-akiniti-periousia?utm_source=openai, https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-07/%CE%9D5219_2025.pdf).

Η πλήρης λειτουργία μετατέθηκε για το 2026, διότι διαπιστώθηκαν «μεγάλες αποκλίσεις» ανάμεσα στα στοιχεία του Κτηματολογίου και του Taxisnet που πρέπει πρώτα να καθαριστούν. Αυτό είναι αναμενόμενο σε μια χώρα που τρέχει δύο διαφορετικές βάσεις δεδομένων για το ίδιο πράγμα επί χρόνια. Αλλά η αναμονή δεν ακυρώνει τη βασική κατεύθυνση: από το 2026, τα αδήλωτα τ.μ. θα γίνονται ορατά πολύ πιο εύκολα και θα φορολογούνται κανονικά (https://www.businessdaily.gr/oikonomia/169449_anablithike-gia-2026-mida-ton-akiniton?utm_source=openai).

Πρακτικά, ποιος κινδυνεύει να πληρώσει περισσότερο; Ιδιοκτήτες με παλιά ή «βολικά λάθος» στοιχεία στο Ε9, ειδικά σε ζώνες με υψηλές αντικειμενικές τιμές όπως κεντρικοί άξονες της Αθήνας. Η ανακάλυψη επιπλέον 20 τ.μ. μπορεί να προσθέσει 60 έως 140 ευρώ τον χρόνο στον κύριο φόρο, ανάλογα με τη ζώνη. Αν το ακίνητο περνά και τα κατώφλια για τον συμπληρωματικό φόρο, η επίπτωση μεγαλώνει. Από την άλλη, η ΑΑΔΕ έχει πει ότι το ΜΙΔΑ θα βοηθήσει και στη στεγαστική πολιτική, διότι θα δώσει επιτέλους πραγματική χαρτογράφηση του αποθέματος κατοικιών (https://www.cnn.gr/oikonomia/anaptyxi/story/486708/me-mida-kai-map-i-aade-xartografei-kai-diastavronei-tin-akiniti-periousia?utm_source=openai).

ΕΝΦΙΑ 2026: στοχευμένες ελαφρύνσεις και η «μεγάλη εικόνα» εσόδων

Ο ΕΝΦΙΑ, δηλαδή ο ετήσιος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων, αλλάζει σε δύο βασικά σημεία.

Πρώτον, έρχονται στοχευμένες ελαφρύνσεις. Οι μόνιμοι κάτοικοι μικρών οικισμών έως 1.500 κατοίκους (έως 1.700 στον Έβρο), εφόσον η κύρια κατοικία τους έχει φορολογητέα αξία έως 400.000 ευρώ, θα δουν 50% μείωση στον ΕΝΦΙΑ του 2026 και πλήρη απαλλαγή από το 2027. Η ρύθμιση εξαιρεί την Περιφέρεια Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων. Στόχος είναι να δοθεί ανάσα σε οικισμούς της περιφέρειας και να αντιμετωπιστεί η άνιση κατανομή φορολογικού βάρους ανάμεσα στο κέντρο και την περιφέρεια. Η κυβέρνηση έχει μιλήσει για περίπου 1 εκατομμύριο δυνητικούς δικαιούχους σε 12.720 οικισμούς (https://www.protothema.gr/files/2025-10-28/forologko-nomosxedio.pdf).

Δεύτερον, θεσμοθετείται μόνιμη έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένα ακίνητα έναντι φυσικών καταστροφών. Από το 2025 και μετά, ιδιοκτήτες που ασφαλίζουν για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα παίρνουν έκπτωση 20% στον ΕΝΦΙΑ, ή 10% αν η φορολογητέα αξία υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ. Προϋποθέσεις υπάρχουν, όπως ελάχιστη διάρκεια ασφάλισης 3 μήνες μέσα στο έτος και ελάχιστη αξία ανακατασκευής. Είναι κίνητρο για να γίνει η ιδιωτική ασφάλιση πιο μαζική, άρα λιγότερο δημοσιονομικό βάρος όταν χτυπούν φυσικές καταστροφές (https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-01/a1002fek_1.pdf).

Πού στέκει ο συνολικός λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ; Εδώ χρειάζεται «οικονομική γραμματεία» στα δεδομένα. Τα πιο πρόσφατα επίσημα στατιστικά της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι ο βεβαιωμένος ΕΝΦΙΑ του 2024 ήταν 2,287 δισ. ευρώ, σημαντικά χαμηλότερος από το 2018, όταν ο συνολικός λογαριασμός έφτανε τα 3,093 δισ. ευρώ. Αν λάβουμε υπόψη και τον πληθωρισμό, η πραγματική πτώση του βάρους του ΕΝΦΙΑ για τα φυσικά πρόσωπα είναι ακόμα μεγαλύτερη. Με απλά λόγια, ο ΕΝΦΙΑ σήμερα είναι ελαφρύτερος από ό,τι ήταν πριν πέντε με έξι χρόνια, παρά τις αναπροσαρμογές αντικειμενικών αξιών (https://www.aade.gr/sites/default/files/2024-04/AADE_Statistika%20ENFIA%202024_2.pdf).

Πώς συνδέεται το ΜΙΔΑ με τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ; Λογικά, η αυτόματη ανίχνευση «κρυφών» τ.μ. θα φέρει ένα μικρό συν στην είσπραξη, πιθανότατα δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ το 2026. Το ακριβές ποσό είναι αβέβαιο έως ότου τρέξουν οι πρώτες μαζικές διασταυρώσεις. Η ΑΑΔΕ και το ΥΠΟΙΚ δεν έχουν δημοσιεύσει επίσημη εκτίμηση, μεταξύ άλλων διότι οι διορθώσεις στα στοιχεία Κτηματολογίου και E9 είναι σε εξέλιξη. Σημειώστε ότι η ίδια η υλοποίηση του ΜΙΔΑ μετατέθηκε για το 2026 ακριβώς επειδή εντοπίστηκαν «τεράστιες αποκλίσεις» που πρέπει να καθαριστούν πρώτα (https://www.businessdaily.gr/oikonomia/169449_anablithike-gia-2026-mida-ton-akiniton?utm_source=openai).

Το παράδοξο της Αθήνας: «πάγωμα» αδειών και αύξηση των Airbnb

Η κυβέρνηση επέλεξε ένα στοχευμένο μέτρο για το κέντρο της Αθήνας: απαγόρευση έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα για όλο το 2025, με βαριά πρόστιμα 20.000 ευρώ κατ’ ελάχιστο για παραβάσεις. Η βάση είναι ο Νόμος 5162 του 2024, που πρόσθεσε ειδική παράγραφο στο πλαίσιο των βραχυχρόνιων (https://www.taxheaven.gr/law/5162/2024/article/29/view).

Τι έγινε στην πράξη; Ακριβώς αυτό που έχουν δει και άλλες πόλεις διεθνώς όταν ανακοινώνουν «κόφτες»: οι ιδιοκτήτες έτρεξαν να εκδώσουν ΑΜΑ πριν την προθεσμία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA που κατέγραψε η Καθημερινή, οι ενεργές καταχωρίσεις βραχυχρόνιας στο κέντρο της Αθήνας αυξήθηκαν περίπου 5% από τον Ιανουάριο έως τον Οκτώβριο του 2025, παρότι απαγορεύονταν οι νέες πρώτες εγγραφές. Ερμηνεία: όσοι «κλείδωσαν» νόμιμα ΑΜΑ μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2024, συνέχισαν να λειτουργούν μέσα στο 2025, ενώ οι νέοι δεν μπορούσαν να μπουν. Το μέτρο «πάγωσε» την είσοδο, δεν μείωσε αυτόματα τη στάθμη της προσφοράς (https://www.kathimerini.gr/visual/infographics/563922229/perissotera-airbnb-para-tis-apagoreyseis/).

Στο μέτωπο της επιβολής, η ΑΑΔΕ έκανε μια σημαντική κίνηση συμμόρφωσης ήδη από το 2024: απενεργοποίησε με αίτημά της προς τις πλατφόρμες 12.107 καταχωρίσεις λόγω έλλειψης ή μη έγκυρου ΑΜΑ. Υπάρχει δηλαδή λειτουργικό «κατέβασμα» μη συμμορφούμενων αγγελιών. Ωστόσο, δεν υπάρχει στη χώρα «σκληρό» μπλοκάρισμα συναλλαγών σε πραγματικό χρόνο χωρίς άδεια, όπως στο μοντέλο της Νέας Υόρκης, ούτε «λίστα απαγορευμένων κτιρίων». Το εργαλείο μας βασίζεται στην αναγραφή ΑΜΑ, σε διασταυρώσεις και σε διοικητικά πρόστιμα (https://www.ot.gr/2025/05/22/forologia/forologia-eidiseis/airbnb-adilota-akinita-kai-kryfa-eisodimata-psaxnei-i-aade/).

Το σημαντικό ερώτημα είναι αν η απαγόρευση νέων ΑΜΑ βελτίωσε τη ζωή των ενοικιαστών στο κέντρο. Τα δεδομένα για τα ενοίκια λένε «όχι, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα». Οι τιμές ενοικίασης συνέχισαν να αυξάνονται πολύ γρηγορότερα από τον γενικό πληθωρισμό. Αυτό δεν σημαίνει ότι οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες είναι άχρηστοι. Σημαίνει ότι όταν τα ενοίκια ανεβαίνουν για δομικούς λόγους, όπως πενιχρή νέα οικοδομική δραστηριότητα σε συνδυασμό με ισχυρή ζήτηση, ένα μεμονωμένο μέτρο περιορισμού προσφοράς βραχυχρόνιων δεν αρκεί για να ρίξει πραγματικά τα ενοίκια (https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/elstat-anevase-tachitita-sto-28-o-plithorismos-ton-iounio/?utm_source=openai).

Υποχρεωτικά «τραπεζικά» ενοίκια από το 2026: συμμόρφωση με χαμηλό κόστος

Από 1 Ιανουαρίου 2026, όλες οι πληρωμές ενοικίων πρέπει υποχρεωτικά να γίνονται μέσω τραπεζών ή ισοδύναμων τραπεζικών μέσων για να κατοχυρώνονται φορολογικά δικαιώματα και εκπτώσεις. Ο σχετικός κανόνας περιλαμβάνεται στον Νόμο 5222 του 2025. Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; Αν το ενοίκιο της κατοικίας σας δεν είναι «banked», ο ενοικιαστής χάνει δικαιώματα σε ενισχύσεις που συνδέονται με μισθώσεις, και ο ιδιοκτήτης χάνει την έκπτωση 5% στη φορολογητέα βάση εσόδων από ενοίκια. Για τις επιχειρήσεις, η κύρωση είναι πολύ βαριά: ενοίκιο που δεν πληρώθηκε τραπεζικά δεν εκπίπτει από τα έξοδα (https://www.naftemporiki.gr/finance/economy/2005648/pomida-odigies-gia-tin-trapeziki-katavoli-enoikion-akiniton-apo-1-1-2026/).

Τι κόστος συνεπάγεται αυτό; Η Ευρωπαϊκή Ένωση έχει ήδη επιβάλει ότι οι άμεσες διατραπεζικές μεταφορές τύπου instant SEPA δεν επιτρέπεται να κοστολογούνται ακριβότερα από τις «κανονικές» μεταφορές. Στην πράξη, οι απλές ηλεκτρονικές μεταφορές στο εσωτερικό συνήθως έχουν χρέωση από 0 έως 1 ευρώ ανά συναλλαγή, συχνά μηδενική σε πακέτα. Άρα, για τυπικό ενοίκιο 600 ευρώ τον μήνα, το τραπεζικό κόστος είναι της τάξης των 0 έως 12 ευρώ τον χρόνο, αμελητέο σε σχέση με τα οφέλη που χάνεις αν δεν συμμορφωθείς (https://www.consilium.europa.eu/en/press/press-releases/2024/02/26/council-adopts-regulation-on-instant-payments/?utm_source=openai).

Υπάρχει ζήτημα πρόσβασης; Η τραπεζική ένταξη στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί εντυπωσιακά. Σύμφωνα με την έρευνα SPACE της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, πάνω από 9 στους 10 ενήλικες έχουν πρόσβαση σε λογαριασμό πληρωμών, ενώ η εξοικείωση με ηλεκτρονικές μεταφορές έχει εκτιναχθεί από το 2022 στο 2024. Για τα ευάλωτα νοικοκυριά που δυσκολεύονται με το ψηφιακό, ο νομοθέτης οφείλει να διασφαλίσει απλές λύσεις στο κατάστημα και μηδενικά κόστη στον βασικό λογαριασμό (https://www.ecb.europa.eu/stats/ecb_surveys/space/html/ecb.space2024~19d46f0f17.pl.html?utm_source=openai).

Ποιος ωφελείται; Το Δημόσιο αποκτά μεγαλύτερη ιχνηλασιμότητα, άρα μειώνει το «μαύρο» στα ενοίκια. Οι ενοικιαστές έχουν καθαρή απόδειξη πληρωμής και διασφαλίζουν πρόσβαση σε ενισχύσεις. Οι τράπεζες κερδίζουν μικρά έσοδα από ροή συναλλαγών και κυρίως αυξημένα υπόλοιπα λογαριασμών. Ποιος επιβαρύνεται; Κυρίως μικροϊδιοκτήτες που συνήθιζαν τα μετρητά και ηλικιωμένοι χωρίς ψηφιακή άνεση. Αλλά το καθαρό οικονομικό βάρος είναι μικρό σε σχέση με το δημόσιο όφελος συμμόρφωσης (https://www.naftemporiki.gr/finance/economy/2005648/pomida-odigies-gia-tin-trapeziki-katavoli-enoikion-akiniton-apo-1-1-2026/, https://www.consilium.europa.eu/en/press/press-releases/2024/02/26/council-adopts-regulation-on-instant-payments/?utm_source=openai, https://www.ecb.europa.eu/stats/ecb_surveys/space/html/ecb.space2024~19d46f0f17.pl.html?utm_source=openai).

Νομισματική πολιτική και τράπεζες: τι σημαίνει ο κύκλος επιτοκίων για ακίνητα

Η ΕΚΤ, δηλαδή η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, έχει αρχίσει σταδιακά να μειώνει τα επιτόκια μετά την περίοδο επιθετικών αυξήσεων 2022–2023. Τι σημαίνει αυτό; Τα στεγαστικά δάνεια πιθανότατα θα φθηνύνουν λίγο το 2026 σε σχέση με το 2024–2025. Όταν το κόστος δανείου πέφτει, η ζήτηση για αγορά ακινήτων συνήθως ενισχύεται, κάτι που μπορεί να συγκρατήσει ή και να ανατιμήσει τις τιμές σε δημοφιλείς περιοχές. Αυτό, όμως, έχει διπλή επίπτωση: βοηθά όσους μπορούν να δανειστούν, αλλά μπορεί να κάνει την αγορά ακόμα πιο απρόσιτη για νοικοκυριά χωρίς πρόσβαση σε πίστωση. Η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει χαμηλή ανάπτυξη στεγαστικής πίστωσης σε σχέση με την προ κρίσης εποχή και πολύ αυστηρά κριτήρια από τις τράπεζες. Αυτό κρατά κάπως «δεμένο» το demand, αλλά η ζήτηση για ενοικίαση παραμένει πολύ ισχυρή, ειδικά σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Για τις τράπεζες, η υποχρεωτική «τραπεζοποίηση» των ενοικίων από το 2026 είναι θετική, διότι αυξάνει την προβλεψιμότητα ροών λογαριασμού και τη διαφάνεια για σκοπούς αξιολόγησης πελατών. Η συμμόρφωση μειώνει επίσης περιθώρια διαμάχης ιδιοκτήτη–ενοικιαστή για «μη πληρωμές», αφού όλα αφήνουν ψηφιακό ίχνος.

Εμπόριο και τουρισμός: όταν η Airbnb συναντά τα ξενοδοχεία

Η Ελλάδα είναι τουριστική οικονομία. Το μείγμα προσφοράς κλινών έχει αλλάξει: τα καταλύματα τύπου Airbnb έχουν γίνει ισοδύναμα σε κλίμακα με τις ξενοδοχειακές κλίνες. Αυτό σημαίνει δύο πράγματα.

Πρώτον, οι αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν επηρεάζουν μόνο τους hosts και τους ενοικιαστές, αλλά και τα ξενοδοχεία. Σε αγορές όπως η Νέα Υόρκη, μετά την αυστηρή επιβολή απαιτήσεων άδειας στις πλατφόρμες, τα ξενοδοχεία είδαν πληρότητα και τιμές να κρατιούνται ψηλά. Στην Αθήνα, η εικόνα του 2025 είναι ανάμεικτη: το πρώτο τετράμηνο είχε οριακή βελτίωση σε ονομαστικούς όρους, αλλά στο δεύτερο και τρίτο τρίμηνο η πραγματική εικόνα εξουδετερώθηκε από τον πληθωρισμό. Συνολικά, το 2025 δεν καταγράφεται «άλμα» στα πραγματικά έσοδα δωματίου που να αποδίδεται στο «πάγωμα» των ΑΜΑ. Αυτό ευθυγραμμίζεται με τη διεθνή εμπειρία ότι οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μόνοι τους σπάνια αλλάζουν ριζικά τους δείκτες ξενοδοχείων, όταν η τουριστική ζήτηση καθορίζεται από ευρύτερα μακροοικονομικά δεδομένα (https://www.kathimerini.gr/economy/563646130/to-airbnb-xeperase-ta-xenodocheia-stin-ellada/).

Δεύτερον, για τους ενοικιαστές δεν αρκεί να περιορίσεις τις βραχυχρόνιες για να πέσουν τα ενοίκια. Οι τιμές ενοικίασης εξαρτώνται κυρίως από το ισοζύγιο προσφοράς–ζήτησης στη μακροχρόνια αγορά: νέες οικοδομές, φορολογικά κίνητρα για μετατροπές κλειστών σπιτιών σε μόνιμες μισθώσεις, δημογραφικές ροές και εισοδήματα. Εδώ βοηθούν μέτρα όπως η επέκταση του κινήτρου τριετούς φοροαπαλλαγής για ιδιοκτήτες που μετατρέπουν κλειστές ή βραχυχρόνιες κατοικίες σε μακροχρόνια μίσθωση. Αλλά απαιτείται κλιμάκωση για να έχει ορατό αντίκτυπο (https://www.businessdaily.gr/oikonomia/158082_stegastiko-pos-tha-pesoyn-akinita-stin-agora-gia-na-pesoyn-ta-enoikia).

Ποιος ωφελείται και ποιος επιβαρύνεται

Ακολουθούμε το χρήμα.

• Κερδίζουν:

  • Μονοϊδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς εκτός Αττικής: 50% μείωση ΕΝΦΙΑ το 2026 και πλήρης απαλλαγή από το 2027 για την κύρια κατοικία τους, υπό όρους αξίας. Αυτό μειώνει μια γεωγραφική ανισότητα που συσσωρευόταν χρόνια (https://www.protothema.gr/files/2025-10-28/forologko-nomosxedio.pdf).
  • Ιδιοκτήτες που ασφαλίζουν την κατοικία τους: έκπτωση 20% ή 10% στον ΕΝΦΙΑ λειτουργεί ως «δίχτυ» έναντι φυσικών κινδύνων και ως επιβράβευση υπεύθυνης συμπεριφοράς (https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-01/a1002fek_1.pdf).
  • Το Δημόσιο: το ΜΙΔΑ και τα «banked» ενοίκια ενισχύουν τη συμμόρφωση. Τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ είναι ήδη πιο χαμηλά σε πραγματικούς όρους από το 2018, αλλά γίνονται πιο δίκαια κατανεμημένα όταν φορολογούνται τα πραγματικά τετραγωνικά. Η ιχνηλασιμότητα στα ενοίκια μειώνει το φορολογικό κενό (https://www.aade.gr/sites/default/files/2024-04/AADE_Statistika%20ENFIA%202024_2.pdf, https://www.naftemporiki.gr/finance/economy/2005648/pomida-odigies-gia-tin-trapeziki-katavoli-enoikion-akiniton-apo-1-1-2026/).
  • Γείτονες σε πολυκατοικίες με «κορεσμό» STR: όπου η επιβολή είναι ουσιαστική, μειώνονται θόρυβος και περιστατικά παραβατικότητας. Η ΑΑΔΕ έχει ήδη επιδείξει ικανότητα σε μαζικά «κατεβάσματα» μη συμμορφούμενων καταχωρίσεων (https://www.ot.gr/2025/05/22/forologia/forologia-eidiseis/airbnb-adilota-akinita-kai-kryfa-eisodimata-psaxnei-i-aade/).

• Πιέζονται:

  • Πολυϊδιοκτήτες και όσοι έχουν αναντιστοιχίες Ε9–Κτηματολογίου, ειδικά σε ακριβές ζώνες Αθήνας: το ΜΙΔΑ θα «δικαιολογήσει» επανεκκαθαρίσεις ΕΝΦΙΑ στα ορθά τετραγωνικά, αυξάνοντας τον φόρο που αναλογεί (https://www.cnn.gr/oikonomia/anaptyxi/story/486708/me-mida-kai-map-i-aade-xartografei-kai-diastavronei-tin-akiniti-periousia?utm_source=openai).
  • Hosts που δεν πρόλαβαν να εκδώσουν ΑΜΑ στο κέντρο: για το 2025 δεν μπορούν να εισέλθουν, ενώ οι παλαιοί διατηρούν δικαιώματα. Εδώ υπάρχει άνιση μεταχείριση ανάμεσα σε «πρωτοπόρους» και «νεοεισερχόμενους» (https://www.taxheaven.gr/law/5162/2024/article/29/view, https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2049-21-07-2025).
  • Ενοικιαστές στα μεγάλα αστικά κέντρα: τα ενοίκια ανεβαίνουν ταχύτερα από τα εισοδήματα. Χωρίς ενίσχυση της προσφοράς μακροχρόνιας κατοικίας, τα μέτρα για τις βραχυχρόνιες δεν αρκούν για ουσιαστική αποκλιμάκωση (https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/elstat-anevase-tachitita-sto-28-o-plithorismos-ton-iounio/?utm_source=openai).
  • Νοικοκυριά με χαμηλή ψηφιακή ένταξη: χρειάζονται ειδική μέριμνα για τα «banked» ενοίκια, αν και η τραπεζική ένταξη έχει ήδη βελτιωθεί σημαντικά (https://www.ecb.europa.eu/stats/ecb_surveys/space/html/ecb.space2024~19d46f0f17.pl.html?utm_source=openai).

Ποιότητα δεδομένων: τι ξέρουμε με βεβαιότητα και τι όχι

• Για το ΜΙΔΑ, ξέρουμε τη λειτουργία, τα πεδία διασταύρωσης και ότι η πλήρης εκκίνηση πάει στο 2026 λόγω αποκλίσεων. Δεν υπάρχει επίσημη ποσοτική εκτίμηση πρόσθετων εσόδων ΕΝΦΙΑ από αδήλωτα τ.μ. πριν τρέξουν οι πρώτες επανεκκαθαρίσεις (https://www.cnn.gr/oikonomia/anaptyxi/story/486708/me-mida-kai-map-i-aade-xartografei-kai-diastavronei-tin-akiniti-periousia?utm_source=openai, https://www.businessdaily.gr/oikonomia/169449_anablithike-gia-2026-mida-ton-akiniton?utm_source=openai).
• Για τον ΕΝΦΙΑ, έχουμε σκληρά νούμερα για το 2018 και το 2024. Σε πραγματικούς όρους, το βάρος έχει μειωθεί περαιτέρω. Το 2026–2027 οι ελαφρύνσεις θα μειώσουν τον μέσο όρο για συγκεκριμένες ομάδες, αλλά η καθαρή είσπραξη θα επηρεαστεί και από τη συμμόρφωση μέσω ΜΙΔΑ (https://www.aade.gr/sites/default/files/2024-04/AADE_Statistika%20ENFIA%202024_2.pdf).
• Για τις βραχυχρόνιες στο κέντρο της Αθήνας, η αύξηση 5% το 2025 στηρίζεται σε στοιχεία AirDNA που δημοσιοποιήθηκαν. Επίσημη χρονοσειρά νέων ΑΜΑ ανά εβδομάδα δεν έχει δημοσιευτεί από την ΑΑΔΕ. Ξέρουμε όμως ότι υπήρξαν 12.107 «κατεβάσματα» μη συμμορφούμενων καταχωρίσεων το 2024 (https://www.kathimerini.gr/visual/infographics/563922229/perissotera-airbnb-para-tis-apagoreyseis/, https://www.ot.gr/2025/05/22/forologia/forologia-eidiseis/airbnb-adilota-akinita-kai-kryfa-eisodimata-psaxnei-i-aade/).
• Για τα «banked» ενοίκια, γνωρίζουμε το νομικό πλαίσιο από 1 Ιανουαρίου 2026 και τον ευρωπαϊκό κανόνα τιμολόγησης των instant πληρωμών. Δεν υπάρχει δημόσια στατιστική σειρά που να λέει «τι ποσοστό ενοικίων πληρώνεται τραπεζικά σήμερα». Εντούτοις, η υψηλή τραπεζική ένταξη και η διάδοση ηλεκτρονικών μεταφορών δείχνουν ότι η μετάβαση είναι ρεαλιστική με μικρό κόστος (https://www.naftemporiki.gr/finance/economy/2005648/pomida-odigies-gia-tin-trapeziki-katavoli-enoikion-akiniton-apo-1-1-2026/, https://www.consilium.europa.eu/en/press/press-releases/2024/02/26/council-adopts-regulation-on-instant-payments/?utm_source=openai, https://www.ecb.europa.eu/stats/ecb_surveys/space/html/ecb.space2024~19d46f0f17.pl.html?utm_source=openai).

Η ελληνική γωνία: δημοσιονομική σταθερότητα, spreads και στεγαστική πολιτική

Η Ελλάδα δεν τυπώνει το νόμισμα που χρησιμοποιεί. Για να χρηματοδοτήσει το κράτος με ασφάλεια, χρειάζεται σταθερά φορολογικά έσοδα και εμπιστοσύνη των αγορών. Οι φόροι στην ακίνητη περιουσία, όπως ο ΕΝΦΙΑ, είναι από τις πιο σταθερές βάσεις, διότι δεν εξαρτώνται τόσο από τον οικονομικό κύκλο όσο ο φόρος εισοδήματος. Το να γίνεται ο ΕΝΦΙΑ πιο δίκαιος μέσω ΜΙΔΑ, και ταυτόχρονα να δίνονται στοχευμένες ελαφρύνσεις σε ευάλωτες ή περιφερειακές ομάδες, βελτιώνει την κοινωνική αποδοχή του φόρου χωρίς να εκτροχιάζει τα έσοδα. Αυτό μετρά και για τα spreads των ελληνικών ομολόγων, έστω έμμεσα, γιατί συντηρεί το αφήγημα δημοσιονομικής πειθαρχίας.

Στην πραγματική οικονομία όμως, το οξύ πρόβλημα είναι η στέγαση για τα νοικοκυριά. Η σύνδεση των ενοικίων με τραπεζικές πληρωμές δεν ρίχνει αυτομάτως τα ενοίκια. Θωρακίζει τη διαφάνεια. Για να πέσουν ουσιαστικά οι πραγματικές τιμές, χρειάζεται αυξημένη προσφορά, ανακαινίσεις κλειστών κατοικιών, κινήτρα για μακροχρόνια μίσθωση, και χωρικός σχεδιασμός που να επιτρέπει περισσότερη νόμιμη δόμηση εκεί όπου υπάρχει ζήτηση. Τα φορολογικά κίνητρα μετατροπής κλειστών και STR σε μακροχρόνια είναι ένα σωστό εργαλείο, αλλά απαιτούν κλίμακα για να φανεί στο πορτοφόλι του ενοικιαστή (https://www.businessdaily.gr/oikonomia/158082_stegastiko-pos-tha-pesoyn-akinita-stin-agora-gia-na-pesoyn-ta-enoikia).

Τι να κάνετε τώρα: πρακτικός οδηγός ανά ρόλο

• Αν είστε ιδιοκτήτης με παλιά ακίνητα:

  • Ελέγξτε σήμερα Ε9, Κτηματολόγιο και αριθμούς παροχής. Διορθώστε αναντιστοιχίες πριν έρθουν οι αυτόματες διασταυρώσεις του ΜΙΔΑ το 2026. Έτσι αποφεύγετε αναδρομικούς «πονοκεφάλους» και πρόστιμα (https://www.cnn.gr/oikonomia/anaptyxi/story/486708/me-mida-kai-map-i-aade-xartografei-kai-diastavronei-tin-akiniti-periousia?utm_source=openai).
  • Σκεφτείτε σοβαρά την ασφάλιση κατοικίας έναντι φυσικών καταστροφών. Η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ είναι καρότο που αντισταθμίζει ένα μέρος του κόστους (https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-01/a1002fek_1.pdf).

• Αν είστε μόνιμος κάτοικος μικρού οικισμού:

  • Ελέγξτε αν πληροίτε τα όρια πληθυσμού και αξίας. Το 2026 πληρώνετε μισό ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία, το 2027 μηδενικό. Προσοχή, η Αττική (πλην Π.Ε. Νήσων) εξαιρείται (https://www.protothema.gr/files/2025-10-28/forologko-nomosxedio.pdf).

• Αν είστε host βραχυχρόνιας μίσθωσης:

  • Βεβαιωθείτε ότι ο ΑΜΑ είναι έγκυρος και δηλωμένος στις πλατφόρμες. Η ΑΑΔΕ ζητά «κατεβάσματα» μη συμμορφούμενων και τα πρόστιμα είναι βαριά. Στο κέντρο Αθήνας, οι νέες πρώτες εγγραφές AΜΑ παραμένουν παγωμένες για το 2025 και ενδεχομένως θα παραταθούν (https://www.taxheaven.gr/law/5162/2024/article/29/view, https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2049-21-07-2025, https://www.ot.gr/2025/05/22/forologia/forologia-eidiseis/airbnb-adilota-akinita-kai-kryfa-eisodimata-psaxnei-i-aade/).

• Αν είστε ενοικιαστής:

  • Από 1 Ιανουαρίου 2026 πληρώστε το ενοίκιο μέσω τράπεζας. Κόστος συναλλαγής 0 έως 1 ευρώ τον μήνα, αλλά διασφαλίζετε δικαιώματα και αποφεύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις με επιδόματα στέγασης ή αποδείξεις πληρωμής (https://www.naftemporiki.gr/finance/economy/2005648/pomida-odigies-gia-tin-trapeziki-katavoli-enoikion-akiniton-apo-1-1-2026/, https://www.consilium.europa.eu/en/press/press-releases/2024/02/26/council-adopts-regulation-on-instant-payments/?utm_source=openai).

Τι ακολουθεί το 2026: ορόσημα που πρέπει να παρακολουθούμε

• Το «go live» του ΜΙΔΑ και οι πρώτες πράξεις επανεκκαθάρισης ΕΝΦΙΑ λόγω νέων τετραγωνικών. Θα δούμε τότε και την πρώτη «σκληρή» εκτίμηση του δημοσιονομικού καθαρού αποτελέσματος (https://www.businessdaily.gr/oikonomia/169449_anablithike-gia-2026-mida-ton-akiniton?utm_source=openai, https://www.cnn.gr/oikonomia/anaptyxi/story/486708/me-mida-kai-map-i-aade-xartografei-kai-diastavronei-tin-akiniti-periousia?utm_source=openai).
• Η εφαρμογή του υποχρεωτικού «banking» στις πληρωμές ενοικίου. Θα χρειαστούμε μετρήσεις: πόσες μισθώσεις δηλώνονται, πόσες πληρώνονται μέσω τραπεζών, τι γίνεται με τα κόστη συναλλαγών στην πράξη (https://www.naftemporiki.gr/finance/economy/2005648/pomida-odigies-gia-tin-trapeziki-katavoli-enoikion-akiniton-apo-1-1-2026/).
• Την πορεία των ενοικίων σε πραγματικούς όρους. Αν ο πληθωρισμός υποχωρεί και η προσφορά αυξάνεται, περιμένουμε επιβράδυνση. Αν όχι, το πρόβλημα προσιτότητας θα επιμείνει. Εδώ, οι δείκτες της ΕΛΣΤΑΤ για τα ενοίκια και οι δείκτες αγγελιών για το κέντρο της Αθήνας είναι κρίσιμοι (https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/elstat-anevase-tachitita-sto-28-o-plithorismos-ton-iounio/?utm_source=openai).
• Τυχόν παράταση του «παγώματος» νέων ΑΜΑ στο κέντρο της Αθήνας στο 2026 και, κυρίως, αν θα υιοθετηθούν πιο «σκληρά» εργαλεία επιβολής σε επίπεδο πλατφόρμας.

Σύνδεση με τον κύκλο της οικονομίας: πραγματική οικονομία έναντι αγορών

Το 2023–2024 είδαμε ισχυρά χρηματιστήρια και ανάκαμψη του τουρισμού, αλλά οι πραγματικοί μισθοί δεν ακολούθησαν πάντα. Η φθηνότερη ρευστότητα που ίσως φέρει η ΕΚΤ το 2026 μπορεί να ξαναζεστάνει τις τιμές ακινήτων χωρίς να ζεστάνει αντίστοιχα τους μισθούς. Αυτό είναι ο ορισμός της απόκλισης «αγορές έναντι πραγματικής οικονομίας». Γι’ αυτό και τα στοχευμένα μέτρα στον ΕΝΦΙΑ και η διαφάνεια στα ενοίκια έχουν σημασία: προστατεύουν ομάδες που αλλιώς θα μείνουν πίσω σε μια αγορά που κινείται από κεφάλαια και τουρισμό.

Η μεγάλη εικόνα: μια αγορά ακινήτων πιο δίκαιη, αλλά όχι αυτόματα πιο φθηνή

Αν βάλουμε όλα τα κομμάτια μαζί, το παζλ δείχνει προς μια αγορά ακινήτων πιο διαφανή και πιο δίκαιη φορολογικά. Το ΜΙΔΑ περιορίζει τα «αόρατα» τετραγωνικά. Ο ΕΝΦΙΑ ανακουφίζει στοχευμένα όσους το έχουν περισσότερο ανάγκη ή κάνουν το «σωστό» με ασφάλιση. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπαίνουν σε πιο καθαρό πλαίσιο, έστω με παρενέργειες τύπου «registration rush». Τα ενοίκια «τραπεζοποιούνται», κόβοντας χώρο στο «μαύρο».

Αυτό δεν σημαίνει ότι τα ενοίκια θα πέσουν απότομα ή ότι η κατοικία θα γίνει πιο προσιτή εν μία νυκτί. Για αυτό χρειάζεται να βελτιωθεί η προσφορά και να λειτουργήσουν οι επενδύσεις σε νέα και ανακαινισμένα σπίτια. Αλλά, αν κάτι μας δίδαξε η κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, είναι ότι καμία σοβαρή στεγαστική πολιτική δεν στέκει πάνω σε θολά δεδομένα και «εθελοντικές» δηλώσεις. Σε αυτό, το νέο πλαίσιο κάνει ένα βήμα μπροστά.

---

Αναφορές και τεκμηρίωση εντός κειμένου: ΜΙΔΑ, λειτουργία και διασταυρώσεις, και μετάθεση για το 2026 (https://www.cnn.gr/oikonomia/anaptyxi/story/486708/me-mida-kai-map-i-aade-xartografei-kai-diastavronei-tin-akiniti-periousia?utm_source=openai, https://www.businessdaily.gr/oikonomia/169449_anablithike-gia-2026-mida-ton-akiniton?utm_source=openai). Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας και κανόνες για ατελή στοιχεία ακινήτου (https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-07/%CE%9D5219_2025.pdf). Στατιστικά ΕΝΦΙΑ 2018–2024, με βεβαιωμένο ποσό 2024 στα 2,287 δισ. ευρώ (https://www.aade.gr/sites/default/files/2024-04/AADE_Statistika%20ENFIA%202024_2.pdf). Έκπτωση ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένα ακίνητα, απόφαση Α.1002/14.01.2025 (https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-01/a1002fek_1.pdf). Μείωση ΕΝΦΙΑ για μικρούς οικισμούς από το 2026 και απαλλαγή από το 2027 (https://www.protothema.gr/files/2025-10-28/forologko-nomosxedio.pdf). «Πάγωμα» νέων ΑΜΑ στο κέντρο της Αθήνας για το 2025 και πρόστιμα (https://www.taxheaven.gr/law/5162/2024/article/29/view). Εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ε.2049/2025 για διαχείριση ΑΜΑ εν μέσω παγώματος (https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2049-21-07-2025). Παράδοξο Airbnb Αθήνας, ενεργές καταχωρίσεις +5% 1–10/2025 (https://www.kathimerini.gr/visual/infographics/563922229/perissotera-airbnb-para-tis-apagoreyseis/). Ρεκόρ κλινών βραχυχρόνιας σε εθνικό επίπεδο, άνοιξη 2025 (https://www.kathimerini.gr/economy/563646130/to-airbnb-xeperase-ta-xenodocheia-stin-ellada/). Απενεργοποιήσεις 12.107 καταχωρίσεων χωρίς/άκυρο ΑΜΑ το 2024 (https://www.ot.gr/2025/05/22/forologia/forologia-eidiseis/airbnb-adilota-akinita-kai-kryfa-eisodimata-psaxnei-i-aade/). Υποχρεωτικά «banked» ενοίκια από 1/1/2026, Ν.5222/2025 (https://www.naftemporiki.gr/finance/economy/2005648/pomida-odigies-gia-tin-trapeziki-katavoli-enoikion-akiniton-apo-1-1-2026/). Κανόνας ΕΕ για ίση τιμολόγηση instant πληρωμών (https://www.consilium.europa.eu/en/press/press-releases/2024/02/26/council-adopts-regulation-on-instant-payments/?utm_source=openai). Τραπεζική ένταξη και συνήθειες πληρωμών 2024 (https://www.ecb.europa.eu/stats/ecb_surveys/space/html/ecb.space2024~19d46f0f17.pl.html?utm_source=openai). Ρυθμός αύξησης ενοικίων σε σχέση με τον πληθωρισμό το 2025 (https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/elstat-anevase-tachitita-sto-28-o-plithorismos-ton-iounio/?utm_source=openai).